這裡我們說的都是每坪單價，再依買賣標的物的總坪數去換算出總價。但要注意的是，銀行估算該標的物可貸金額，會依據銀行估價結果與買賣合約的價格取其低者。舉例來說，如果買賣合約價格是一千萬，但銀行估價認為該標的物價值也許值一千零五十萬，那麼最後銀行就會取低價一千萬來核准可貸金額。
現在幾乎所有銀行估價準則都會參考實價登錄，但其實實價登錄也會有盲點。舉例來說，如果現在房市剛好處於上漲階段，買方出價越來越高，搶著買房時，會發生實價登錄跟不上實際成交價的情形，因為如果買方現在買房價格屢創新高，但實價登錄必須在二到三個月之後才會揭露，所以，買方買房的當下，銀行在以實價登錄進行估價時，就會產生落差，銀行會認為實價登錄沒有紀錄，代表該區域沒有那個行情跟價格。如果單就一個案件，買方買貴就算了，整個地區買價都創新高時，就會造成銀行對房價上漲的反應太慢，買方貸款額度不足，連帶影響仲介跟代書，造成大家的困擾。
還有一種情形是不能說的祕密，那就是實價登錄是有可能造假的。有的買方或賣方基於種種原因，可能要規避稅金，可能要拉高貸款額度，正所謂賠錢生意沒人做，殺頭生意大家搶著賺，在利益當頭的情況下，鋌而走險作不實合約的情況也是時有所聞。
就我這幾年幫客戶找貸款的經驗來說，每家銀行都有每家銀行的特性，有的銀行利率就是比其他銀行低，但相對的估價就比較保守，或是借款人的條件審核就很嚴格，而有的銀行估價很好溝通，額度也很敢給，但利率就會比較高。有的銀行現金收入的客戶不做，有的銀行工業用地不做…，林林總總都考驗代書對銀行業務的熟悉度。最麻煩的是，原本這間銀行可能很好配合，但因為銀行主管都會輪調，所以，很有可能換了一個比較保守的主管，連帶地房貸放款業務也跟著保守，那麼這間銀行就很可能暫時先關進冰箱裡，等換了主管再拿出來解凍試看看。所以，找銀行真的是一門學問，銀行也是代書的一種資源，如果代書配合的銀行夠強，仲介會越無後顧之憂，自然找你簽約的機會就越多。
現在銀行放款業務人員也很辛苦，我們事務所三不五時就會有銀行人員來拜訪，跟我們推銷房貸業務，希望我們能跟他們銀行配合往來，這就跟代書去拜訪仲介店家要簽約機會是一樣的道理。所以，仲介跟代書、還有銀行之間就會形成一種很有趣的生物鏈，銀行跟代書要房貸承作機會→代書跟仲介要簽約機會→仲介需要銀行放款額度，大家環環相扣、同舟共濟，你說，是不是很有趣？
本文獲授權轉載自《許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事（2023年增訂版）》，未經同意不得轉載。原標題：除了公同共有繼承、分別共有繼承，還可以分割繼承喔！
撰文/許哲瑝
責任編輯/周岐原
