（一）房市價量發展與相互關係指標
房市的價量關係指標可以觀測出房市由上而下或由下而上的反轉訊息：
（1）在上升趨勢線上，房價反轉向下的訊息指標～「價量年線背離」
台灣房市上波12年多頭中，曾出現2次年線價量背離現象，第1次出現在2006年至2008年，房市呈現價漲量縮的背離現象，本來在金融海嘯利空出現就應結束多頭行情，但因全球QE加上馬政府大幅降低遺贈稅，房市在資金多、利率低的環境下再逆勢上漲。第2次價量背離出現在2010至2012年，房市在奢侈稅上路後產生閉鎖效應，交易量急縮，但房價卻急升，到2013年因奢侈稅滿2年，聰明投資客趁勢大量解套，經1年的交易量擴增後，2014年下半年房市開始價量俱跌，結束12年多頭，因此，價量背離走勢是房市多頭時的警訊，台南、高雄目前就有些微的價量背離現象，未來半年須持續觀察價量相互關係的變動情況。
（2）在下跌趨勢線上，房價反轉向上的訊息指標～「價量季線持續回升3季以上」
在房價反轉向下的趨勢線上，如何觀測房價回升的訊息？筆者多年研究得出結論，從交易量與房價的季線觀察，若在房市下降趨勢線上，只要交易量連續3季回升，就是房市殺價取量的階段，也是房市即將止跌的先行指標訊息，2014年房價反轉向下，交易量同歩萎縮，2016年第1季交易量落底，連續3季交易量回升，2017年Q4北市房價止跌，2018年Q3全台房價止跌回升。同様的2017年Q3開始台北市房價由每坪52.5萬連續3季止跌回升，就是台北市房價正式落底的指標。
（二）房價供需發展與相互關係指標～「建照核發量丶開工量丶使照核發量」交义分析
房市自2014年下半年反轉向下，歷經4年空頭的市場，自2017年起，反應需求量指標的「建築執照量」就逐漸起死回生，同時反映建商銷售率與市場需求的開工量也分別於2018年第1季與反應供給量的使照核發量呈黃金交叉，這就是市場即將止跌的訊息指標，筆者在2016年就曽精準預測「開工量與使照量黃金交叉日，房市正式止跌落底時」，事實證明，這些預測指標，確實反映房市價格的興衰，而未來要觀察的則是開工量是否與使照核發量的乖離過大？建照核發量與開工量何時會向下？開工量何時與使照核發量呈現死亡交叉？這些數據的變動趨勢，都是房市反轉向下的先行指標。
綜上所述，政府要監控房市動向，就必須從市場的3大面向觀測房價的合理性，再從價量與供需間相互關係的數據指標深入分析，才能真正了解房價是否過熱，何時會過熱？也才能超前部署，健全房市正常發展。筆者提供這些預測指標，仍依據從業40年經驗與相關市場面向，再加諸各項客觀數據統計綜合分析，精準的判斷房市的未來走勢，提供給產業丶政府丶消費者做為對房市趨勢觀察的重要參考。總而言之，房市趨勢精準判斷需建立在「從業經驗敏感度」、「市場面向研究」、「數據統計分析」的3大基礎上。
（本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長，未經同意不得轉載）
