但在房市不景氣的時候，這時候主客易位，需求方反而容易掌握談判的優勢地位，在供過於求的情況下，消費者的議價能力轉強，建商不僅不再享有超額利潤，反而僅能保本。但這個時候除非大多數的建商出現資金鏈斷裂的情形，否則只要房地產的原料（土地）價格下跌至相當程度，就會有其他建商進場接盤，而使房價不致於崩潰，這也是當前雖然交易量大跌但新屋房價下修有限的原因，房價下跌的只是建商的利潤空間，地價和造價仍然決定了房價下修的底限。除非地價崩盤、房屋造價下修，否則期待房價大幅下跌是不切實際的。
綜上所述，所以在房地產市場景氣的時候，建商的利潤決定了最後的房價，這時候建商可以擁有30~40％的厚利
房價=（L＋C）＊（1.30~1.40）
當然在景氣好的時候，代銷商還有可能調高售價，這個時候房價甚至還要上調，
房價=（L＋C）＊（1.30~1.40）＊（1.05~1.15）＝1.37（新北市）~1.61（台北市）
而在房地產市場不景氣的時候，建商的利潤來到了只能保本（營運、銷售）的階段，亦即只剩~15％的薄毛利，此時
房價=（L＋C）＊1.15
兩者相比：1.37~1.61／1.15＝1.19~1.4
也就是在景氣好與景氣不好時相比，若地價、興建成本不變，房價會有20％的下調空間，對台北市開價太高的豪宅，實售價較開價甚至有45％的讓價空間，但若開價趨實，建商仍會有19~25％的讓利空間。
因此一些名嘴、專家宣稱的殺價40％、50％，根本就是一個胡說八道的笑話，除了讓人家覺得「你是去亂的」之外，還能怎麼說呢？
＊作者為台大土木工程系畢／營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊於台灣商務平台 。授權轉載。
