好，既然香港不具備說服力，那我們看另外一個地方，俄羅斯。自從蘇聯解體之後，俄羅斯的人口一直在減少，1991年人口為148，689，000人，到2014年1月則為143，700，000人。在這段時間，俄羅斯的人口老齡化愈發嚴重。但是俄羅斯的房地產並未因此而陷入所謂的衰退，在莫斯科和聖彼德堡這樣的大城市房價一直在持續上漲。2013年有媒體報導，莫斯科平均房價在1991年蘇聯解體之後的20年裡上漲了77倍，一套使用面積66平米左右的單元房，總價從5000美元漲至39萬美元。如果以美元計價，1991年前後，莫斯科的平均房價為每平方米75美元，2011年底約為5902美元（2013年5月的均價是5300美元）。莫斯科的房價，大概是柏林的兩倍。
為什麼總人口下降還會導致房價上漲？這聽起來似乎有點不可思議，但現實就是如此。主要原因是，原本分佈於遠東和西伯利亞地區的俄羅斯人大批向西流動。據統計，在最近10年時間裡，北極地區人口下降了40%以上，西伯利亞地區已有1.1萬個村莊和290個城市消失。這些人都到哪裡去了？到了歐洲，集中在莫斯科和聖彼德堡等幾個城市。莫斯科以2510平方公里的面積，支撐起了全國總人口的10%，達到1150萬。而聖彼德堡則以1439平方公里的面積擁有超過500萬人口。
那麼，中國今後到底是像俄羅斯還是像日本或者德國？在我看來，更大的可能是像俄羅斯，而不是日本、德國。我們不妨以前段時間媒體報導的東北社保危機為例。東三省的養老金為何會入不敷出？很重要一個原因就是人口在減少。那麼，這些人到哪裡去了？到了更適合居住和就業的東南部地區，還有像北上廣深等一線城市。當地城市因為有著巨額的人口流入，同時伴隨著嚴格的耕地保護舉措，這些城市的房地產價格很難有暴跌的空間。
事實上，從今年開始，很多房地產開發商已經注意到了這個現象。重回一線城市已經成為主流。就在2014年12月24日，上海直面黃浦江的32號純住宅地塊以一個震撼全場的價格——65832元/每平米的價格被格力奪下。這個價格和拍賣場面遠遠超過了市場預期，據市場人士分析，對應保本售價達到9萬每平米。
中國的房市到底更像是日本化還是俄羅斯化？大家不妨自己尋找答案。
＊作者為專欄作家，上海金融與法律研究院研究員。（原文刊載騰訊大家網，責任編輯：余江波。）
