2023年接近尾聲，整體房市走勢在技術面高檔與政策面壓制下，呈現「價小漲、量小縮」格局，2024年元月面對總統大選，政黨是否輪替，大選後房產政策的變數，成為房市走向的重要關鍵。房市趨勢專家李同榮對2024房市發展，提出兩個關鍵字：「變、盤」，同時預測2024年房市走勢，從基本面、技術面、政策面、消息面提出十大發展趨勢分析。
政黨是否輪替，三種假設推斷2024影響房市的不同走勢
李同榮指出，在2022年底在產官學一片看衰今年房市轉空趨勢下，他獨排眾議認為2023年房市不致轉空，而轉空關鍵在2024年Q1才有可能，同時針對2023今年房市曾提出十大趨勢預測分析，而在今年這十大趨勢都持續應驗，然而在今年房市Q4已出現反轉訊息的同時，受制於選情年輕人選票影響，執政黨提新青安貸款專案，侯康提1500萬貸款且免自備款專案，因政策激勵力道不同，使得選前與選後出現影響房市的變局。
李同榮針對選後政黨是否輪替，新政府的房產政策對房市將產生的變數提出三大假設：
（一）執政黨繼續執政：執政黨獲勝的房產政策不會有太大改變，房價依循技術面高檔向下緩修，房市呈「盤整」格局。
（二）政黨輪替，國民黨執政：侯康若勝，必須履行青年免自備款購屋政見，房價短期會因短期政策刺激而被炒作拉高，但也會因推案供給過多與餘屋量過剩趁勢出脫，因而扭曲市場機制，房價推升會「先盛後衰」，房市會「先變、後盤」。
（三）政黨輪替，民眾黨執政：柯P若勝，房產政策大力蓋、大力改、大力補貼的社宅政策較屬供需基礎面的改革，對房市短期波動不會造成太大影響，房市仍依技術循環軌道呈「以盤代跌」走勢格局。
2024房市發展十大趨勢：四大基本面、三大技術面、兩大政策面、一大消息面
從利率、資金、供需、價量四大基本面分析：
（一）利率趨跌，有利房價盤穩：全球終止升息，並傾向降息預期，有利出口與經濟增長，但不可忽視的是降息對房市影響三階段。
1. 降息初期（2024上半年）：降息背景因素往往是經濟不景氣的象徵，對房市推升沒有影響力。
2. 降息中期（2024 Q3-2025 Q2）：對經濟增長產生作用，所得增加，民間消費也開始增加。
3. 降息末期（2025 Q3以後）：降息末期，市場游資大量增加，資金多與利率低，雙引擎帶動下推動房市景氣上升。
（二）資金充裕、超額儲蓄過多，購屋動力不足：行政院主計處預測，明年超額儲蓄率上修至14.85%，超額儲蓄金額高達三點七兆元，連續五年逾三兆元，創下歷史新高，顯示國內閒置資金過剩，投資動能降低，恐增加經濟失衡風險，當然也會影響購屋動能。
（三）供給過剩，餘屋大竄逃：近年來全台預售市場銷售率不佳，據內政部統計去年底餘屋量高達8.2萬戶，今年應該超過十萬戶待售量，惟因成本上升與建商口袋深的因素，價格雖上不去但也居高不下，只有部分量大超漲地區會略有鬆動，明年若有政策利多，餘屋將趁勢大竄逃，若沒政策利多，餘屋有可能與新推建案產生多殺多現象。
（四）價量表現呈「量溫、價盤」：2023Q2交易量見底，政策利空出盡，加上新青安貸款專案刺激，交易量能從Q3開始回溫，此一現象會延續至2024年，但量回溫並不代表價即上升，就如2016Q1量見底回升，價鬆動下跌。反而須透過部分超漲區的價格鬆動刺激買氣提升購屋動能，預期2024全年交易量會在30萬戶以上。
從景氣循環技術指標、預售先行指標、價量技術指標、三大指標分析：
（一）景氣循環技術指標 - 房價推升乏力，多頭氣勢耗盡：第六循環從2014房市反轉下跌，2018年房市止跌回升到現在，歴經6年多頭走勢，2023年房市推升已出現疲軟，各地總價受限，持續縮小坪數到極限，房價漲勢一再收歛，顯示多頭走勢即將結束。
（二）開工量、建照量與使照量呈死亡交叉 - 房市轉空訊息出現：李同榮曾於2023 Q1精準預告Q3-Q4間開工與使照量將呈現死亡交叉，果然九月份開工量正式與使照量出現死亡交叉，顯見房市先行指標的預售市場，因銷售率不佳影響開工率，而另一方面前兩年景氣熱絡所帶來大量開工數都在今年明年陸續完工，開工量減餘屋量增，這就代表房市反轉訊息來臨。
（三）價量走勢背離 - 房市轉空跡象明顯：此波多頭走勢從2018年交易量27.78萬戶、2019年30.03萬戶、2020年32.65萬戶、2021年34.81萬戶、2022年31.81萬戶、2023年預計29.5萬戶，可以看出2022到2023年兩年連續出現價量背離，而價格漲幅也逐漸收斂，2023 Q 3六都季漲幅只有0.95%，年漲幅只有2.48%，預計第四季將更萎縮，明年第一季將是房市正式轉空的關鍵。
從政策面利空與利多因素分析：
（一）政策利空：選前囤房稅2.0蓄勢待發，無論修法與否，選後勢必持續推動，雖然對技術走勢影響有限，但建商出清存貨壓力增加，容易引起價格鬆動。
（二）政策利多：青年免自備款購屋專案等激勵措施若經實質推動，將會造成房市短期波動，加上2024新政府上任後往往有重大建設利多政策推出刺激經濟，間接對房市發展前景有利。
地緣政治與兩岸關係緊張是最大的灰犀牛，房市關鍵字「變、盤」
影響2024房市一大消息面，就是「全球地緣政治與兩岸關係發展趨勢」，2024總統大選結果勢必影響兩岸關係發展，同時全球地緣政治關係緊張，中美對峙、烏俄之戰、以巴之爭、南海主權、南北韓關係緊張、台海局勢、都間接會影響到房市的走勢，也是房市將可能出現的一隻最大的灰犀牛。
2024房市關鍵字「變、盤」，市場呈「以盤代跌、價盤量溫」走勢格局
李同榮最後針對2024房市發展趨勢提出總結：
1. 六都表現：北抗跌、中南稍弱、桃園強。
2. 價格表現：高價鬆動、低價持穩。
3. 產品表現：以剛性需求為主、人口老化現象，長照、康養市場值得關注。
4. 市場區隔表現：商廠辦市場持穩，預售市場多殺多，成屋市場交易活絡。
5. 區域商圈表現：高鐵軌道經濟、新興產業園區、新興重劃區、成為三大發展潛力區。
6. 整體房市表現：2024關鍵字為「變、盤」若有重大消息面或政策面刺激，房市就有短期變動與波動，但終歸會回到盤整的格局。2024房市走向沒有產業界預期上漲的樂觀看法，市場偏空但交易量能活絡，也不致太悲觀，整體房市呈「以盤代跌、價盤量溫」走勢。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
