央行2020年底至今已祭出4波選擇性信用管制（簡稱限貸4.0），央行總裁楊金龍日前表示，選擇性信用管制「還有空間」，後續可能瞄準20年或30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向，也希望不動產貸款集中度降至35%以下，房市才能軟著陸。對此，房產趨勢專家李同榮直批：衝著首購打房50年首見，這簡直就是「硬打房」而不是政府再三強調的「打炒房」，這也簡直是顆核彈，不是央行口中希望的「軟著陸」，而是要房價立即反轉向下的「硬著陸」，其後果堪慮，政府不得不三思而後行。
打擊剛性需求，有如核彈，市場連根拔起，政府應三思而後行
李同榮表示，過去50年來，無論房價飆漲多高，政府都不曾對首購剛性需求開刀，這次央行凖備對20年或30年以上房貸限縮，證明過去限貸措施用盡，央行已經黔驢技窮，無技可施，才會連首購的年輕人也打，真的如此，就是政府打房已經殺紅了眼，首購需求一旦倒地，嚴重受扭曲的市場，必會遍地哀嚎，而營建成本暫時又居高不下，這勢必引發市場信心崩潰，導致產業崩潰危機，爛尾樓與糾紛將四起，敬請央行三思而行，否則將等著收拾可怕的殘局。
根據央行總裁楊金龍在立院備詢時，發表預期的第五波限貸主軸內容在於：
（一）限縮20或30年貸款年限
（二）第二房再限縮貸款成數
（三）針對熱區限貸
李同榮分別從市場實務面探討其施行的嚴重後遺症：
1. 限縮20或30年貸款年限：衝擊首購市場，令年輕人負擔更重，更買不起
若央行針對貸款年限縮減，連30年房貸也要限縮，打房就等於衝著首購剛性需求而來，證明政府根本就是要「打房價」而不只是「打炒房」，這有如核彈般殺傷力，對首購年輕人受傷最重，不是更買不起，就是每月平均房貸負擔加重。
若以1000萬貸款，利率1.75%為例，30年貸款每月本息分擔35724元，若限縮為20年，每月本息分擔49413元，月增13689元，近1萬4千元，年增164268元，將近16萬5千元。
這樣的政策，會令年輕首購族不但加重房貸負擔，更是望屋興嘆，而在租金連漲十多年的居住環境中，不但買也買不起，連租也租不起，可憐的年輕無殼蝸牛進退失據，政府再高談居住正義，簡直是個最大的諷刺。
尤其已經簽約的預售案，當交屋時原先預估的三十年房貸一旦限縮，若不承受加重的負擔，不然就陷入解約的糾紛中。
而首購市場一旦退縮，市場現在最健康的剛性需求支撐力就崩潰。50年來無論房價再高，政府從來不會對首購剛性需求開刀，因為那是市場的根基，要連根拔起，會付出很嚴重的後果，包括消費糾紛丶建商倒閉丶爛尾樓叢生丶上中下游產業鏈崩潰丶市場機制嚴重扭曲破壞丶政府唯一的收穫就是房價跌了，無殼蝸牛選票被騙了，喊爽之餘，年輕人還是買不起。
2. 針對第二房的貸款再限縮：衝擊換屋市場，樹根樹幹通通拔起
央行針對自然人貸款第三戶已限縮到四成，第二戶特定七都等區無寬限期，第5波針對第二戶採限貸措施，這無疑打房政策除了要針對首購者連根拔起，更連樹幹也要砍光，首購與換屋族群共同成為政府打炒房不力的代罪羔羊，政府標榜的居住正義何在？
諾貝爾獎得主詹姆士．布坎南（James Buchanan）經濟學家所提出的「公共選擇理論」（public choice theory），旨在提醒大家，政府也是自私的，因為政府是由政治人物所組成，很可能因為選票與自身的政治前途，做出不利於經濟發展的政策。這理論儼然是當今執政者打房已經殺紅了眼的現實寫照，面臨選舉與選票壓力，政府的公共政策選擇，就是寧願自私的採取激烈破壞市場機制的不當政策，也不能因而失去選票利益與政治前途。
3. 針對熱區限貸：防堵不但無效且將引發資金亂竄
房價高漲與炒房亂象都是市場呈現的「果」，而非「因」，全球QE、台商回流、資金過剩就是市場推升的動力，政府若不疏解民間資金，包括升息、鼓勵民間資金投資公共建設、提供更多元投資管道，而一昧採取防堵政策，甚至要針對熱區採取選擇性信用管制，2010年央行連續採取四次區域選擇性信用管制所造成資金亂竄的後遺症，央行至今仍然沒有記取過去歷史教訓。十年前央行針對熱區選擇性信用管制的結果，就是防堵台北，資金轉入新北市，防堵新北，資金轉入桃園，防堵桃園，資金轉向中南部，使得房價續熱三、四年之久，錯誤的政策，難道央行仍要重蹈覆轍？而目前所謂現在房市熱區就是中南部，難道央行要防堵中南部熱區，要讓資金再往北部亂竄？還是往蛋殼區亂竄？
5.0限貸硬著陸，政府應三思而後行
最後，李同榮建議央行理事們，多到市場走動深入考察民情，否則會迷失在學術與實務的鴻溝中，脫離不了防堵與限貸的政策框架，針對成屋剛性需求打房，完全是偏離房市核心炒作亂象問題，打炒房演變成打房價，房市越打，效率越遞減，而若採激烈手段硬著陸，後果更堪慮，5.0限貸政策，央行不得不三思而後行！
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
