租屋族打擊惡房東!電費、報稅、押金通通於法有據不怕亂喊價

2020-03-05 12:30

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不得記載事項包括不得約定拋棄審閱期間、不得約定廣告僅供參考、不得約定房客不能報稅、不得約定房客不能遷入戶籍、不得約定房東稅金增加由房客負擔等等。

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回顧張淑晶跟房客之間發生的糾紛,張淑晶讓房客使用的電卡費用較高、規定超高的違約金,這在應記載跟不得記載事項裡面都有相應的規定,因此,還有媒體將新制租約戲稱為「張淑晶條款」。

要保護房客,光靠一套新制租約是不夠完整的,因此政府接著在2018年6月27日開始實施租賃專法,其中有幾個重點,一個是制定了個人房東所適用非消費關係的租約,也就是應約定不得約定事項,另一個則是包租代管行業證照化。

所以講到這邊,已經出現了兩種版本的租約,一種是企業房東適用的應記載不得記載事項,一種是個人房東適用的應約定不得約定事項。

租賃專法上路後,高達300萬人口的租屋人口,衍生出龐大的商機。(圖/好房網提供)
租賃專法制定了個人房東所適用非消費關係的租約,也就是應約定不得約定事項,另一個則是包租代管行業證照化。(資料圖/好房網提供)

個人房東?企業房東?

那麼第一個問題就來了,為了決定要適用哪一個版本的租約,如何區別房東究竟是企業房東或是個人房東呢?

按照內政部在租賃專法實施前新聞稿的說法,只要反覆實施出租行為,非偶一為之,並且以出租為業,通通都算是企業經營者,所以就算房東只有一個房間出租,只要房客搬走了房東繼續招租,就算是反覆實施出租行為,這就符合企業房東的定義,於是要適用應記載不得記載事項。

那麼,當房東只有一個房間出租,第一次租出去算個人房東,所以適用應約定不得約定事項,但第二次招租算反覆實施,立刻又變成企業房東,換成要適用應記載不得記載事項,我認為這樣的說法其實大有問題。

而且,內政部做成新聞稿的當時,租賃專法尚未實施,所以還沒有個人房東適用的應約定不得約定事項出現,而既然現在有了,等於企業房東跟個人房東都有所規範了,內政部區別企業房東的定義,也應該要做出調整才對。

應記載不得記載事項vs. 應約定不得約定事項

應記載不得記載事項與應約定不得約定事項除了適用對象不同,一個是企業房東,一個是個人房東,究竟在內容規定上有什麼差異呢?

我們前面提過,出租凶宅要告知只出現在應約定不得約定事項裡,除此之外,應約定不得約定事項還比應記載不得記載事項多了幾項更嚴格的規定,包括:

1.電費不得超過台灣電力公司夏季用電量最高級距每度金額

2.房東應出示有權出租的證明文件及身分證

3.房客也要出示身分證

4.房客遺留物處理方式明文列入應記載事項

5.房東同意轉租以及出租人修繕範圍有一定格式

6.房東與房客提前終止租約事由增加並明定通知期間

除此之外,其他規定幾乎與應記載不得記載事項大同小異。

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