健身房砸下1500萬元裝修、買設備，到底多久才能回本？不少創業者在評估開店時，往往只盯著營收，卻忽略了最關鍵的「資金回收速度」。投資人「帥過頭」在節目中分享一套店面估值的簡單算法，從每月租金25萬元反推物業價格，甚至算出若以3%報酬率計算，店面價值可能達到1億元。本集《下班去你家》由主持人雪寶與最狂投資客帥過頭以及營養健身網紅Peeta帶你深入了解。
投資1500萬開健身房 帥過頭：10年回本，每年得先賺300萬
帥過頭表示，如果今天要開一家健身房，第一件事不是急著算能賺多少，而是先把「投入成本」與「多久回本」算清楚，以整間健身房從裝修到設備全部完成、總投入約1500萬元為例，他認為，以健身房的產業型態來說，這個金額並不算特別高，屬於相對平均的投資規模，但問題在於，錢投入之後多久能拿回來？帥過頭以「10年回本」作為試算基準，換算下來，每年就必須回收約10%的投入成本。若初始投入為1500萬元，代表每年至少要創造150萬元的資本回收。不過，實際經營還得把店租等固定成本算進去。假設每月租金25萬元，一年租金就是300萬元，若再加上投資回收等支出，店家每年需要創造的獲利空間自然更高。
每月租金25萬值多少？用「租金反推法」估店面價格
除了評估健身房本身的投資報酬，帥過頭進一步分享他評估辦公室、店面價格的方法，他指出，一般人看到店面時，往往很難直接判斷「到底值多少錢」，因為店面的位置、是否位於轉角、面寬、能見度等條件，都可能造成價格巨大差異，因此，他會採用「租金反推法」。假設一間店面每月租金25萬元，一年租金就是300萬元。如果以3%的租金報酬率計算，代表投資人必須投入約1億元的資金，才能取得每年300萬元的租金收益。
換句話說：月租25萬元 → 年租300萬元 → 以3%報酬率反推 → 店面價格約1億元。
帥過頭進一步解釋，3%的概念也可以理解為「33年左右回本」：300萬元年租金乘以約33年，總金額約為1億元，因此，如果有人用1億元買下這間店面，再以每年300萬元出租，表面上的租金報酬率就是約3%，對於想買店面、辦公室或投資商用不動產的人來說，與其只看開價，不妨先從「這間物件一年能產生多少租金」開始反推，再搭配地段、屋況、樓層、面寬與市場行情等條件綜合判斷，才能更接近物件真正的投資價值。
更多精彩內容都在《下班去你家》，讓主持人雪寶與營養健身網紅Peeta來告訴你
