繼亞洲中國房市泡沫崩盤，大建商倒閉風潮蔓延，歐洲奧地利房產巨頭西格納29日宣布破產，全球先進國家房市正陷入暴雷颱風圈中，而台灣房市為何相對顯得風平浪靜？房市趨勢專家李同榮分析台灣房市雖目前處高檔反轉風險中，但終將以盤代跌，微緩著陸，不會有崩盤危機，主要的支撐原因有四，包括：
（一）超漲幅度有限，跌幅也有限。
（二）央行保守限貸，嚴控建商槓桿操作。
（三）大建商財務健全，獲利穩健。
（四）台灣升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限。
近五年全球經濟由QE、通膨、升息、經濟增長趨緩，房市由盛轉衰
李同榮指出，從2019年開始，全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速，先進國家房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速，全球央行不得不採持續升息機制，除控制通膨不再惡化，並收縮市場資金，當然影響到2023年全球經濟開始走軟，房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下，資不抵債的大型建商開始相繼倒閉，並陸續產生骨牌效應。
李同榮進一步分析，中國三大民營房企恆大、碧桂園、遠洋接連暴雷，韓國因一年持續升息八碼令房價由多轉空急跌，而近年從歐洲英國、德國、瑞典、奧地利再到澳洲、中國、韓國、甚至加拿大，建商倒閉潮如野火蔓延，但台灣房市，如同處在颱風的風暴中卻顯現得風平浪靜，分析其房市支撐力主因有四：
（一）超漲幅度有限，跌幅也有限
從2019-2023年間，全台六都5年的平均漲幅，扣除營建成本增加、物價上漲、與經濟成長率，評估房價漲勢合理性與超漲幅度如下：
1. 房價平均漲幅：五年漲幅六都平均漲幅60%、平均年漲幅12%
2. 營建成本：五年增加20%、平均年漲幅4%
3. 消費物價：五年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7%
4. 實質房價平均漲幅：五年漲幅60%-20%-13.5%=26.5%、平均年漲幅26.5%/5年=5.3%
5. 平均經濟成長率：5年每年平均經濟成長率3.4%
6. 每年實質均價超漲幅度：5.3%-3.4%=1.9%
由上述數據分析，此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅，扣除營建成本、物價、經濟增長等因素，實際超漲幅度有限，市場轉空時，跌幅也很有限，因此台灣房市不會有崩盤危機。
（二）央行保守限貸，嚴控建商資金槓桿操作
相對於先進國家對建商融資控管與衍生性商品控管的鬆散，台灣央行是過度保守，5次限貸對風險控管提前部署，壓抑房市的過度擴張，爛尾樓風險只局限於小型建商，影響整體房市不大。
（三）大建商財務健全，獲利穩健
台灣房企上市公司近十年來朝向多角化經營，財務結構相當健全，獲利穩健，由於建商口袋深，經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力，餘屋得以因市場機制推案量縮慢慢消化，因此不會有價格崩潰與資金缺口的衝擊。
（四）升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限
近兩年台灣五次，2022年共升息2.5碼，2023年至今則升息0.5碼。因為升息幅度有限，且市場剛性需求的支撐力道強勁，相對於房市的衝擊也非常有限。
台灣房市相對於全球房市走勢穩健，短期房市以盤代跌，沒有崩盤危機
李同榮最後分析，根據國際清算銀行（BIS）2022的數據，整體先進國家家庭債務／GDP比重約為70%左右，家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、中歐、南韓、加拿大等國家。自2019開始全球資金量化寬鬆，新進國家房市都走一波多頭走勢，直至近年升息影響經濟增長，2023下半年開始走空。
台灣在2022年房貸與建築融資總和佔比約50%，房價漲幅在先進國家中段班。雖然，台灣房市在今年第三季已出現死亡交叉，預期2024 Q1前房市將由多轉空，然因上述四大支撐主因，房市沒有崩盤危機，將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。 （相關報導： 想買一千萬的房，靠存股多久能湊到頭期款？房產專家曝：每月投資這金額5年內就能存到 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／郭家宏
