連比較早出社會的七年級生都這麼慘了，就更別說十年後才出生的八年級生了，這二十年來，也因為房價飆漲而加速擴大老年人與年輕人的財富差距，讓世代差異的鴻溝越來越大、對立的立場也越來越激烈。
比方說，老年人無法明白年輕人的躺平文化，不懂為何現在的年輕人就是不肯像他們當年那樣吃苦，只想挑光鮮亮麗的工作、只想過著安逸的生活；但年輕人則認為，老年人只是剛好搭上經濟起飛順風車的既得利益者罷了，自己都已經忍受不合理的低薪與過長工時了，為什麼還要被酸不夠努力？每個月繳完了房租，連想要活到月底都很困難了，怎麼可能奢望買房這件事？
而當買房真的成為遙不可及的「夢想」時，過於遙遠的目標，會使得年輕人失去努力的目標和動力，轉而傾向及時行樂把握當下。當一個國家的年輕人都失去了奮鬥的理由，這個國家還剩下什麼希望呢？
比起創業，政府更鼓勵你炒房
很多長輩會說：「既然嫌薪水低，為什麼不創業？」
嗯，聽起來很有道理，但我們看看今周刊在2019年的一份創業報導，該報導引用經濟部的《中小企業處創業諮詢服務中心》的統計數據：一般民眾在創業第一年，倒閉的機率大約是90％，也就是說，一般人如果要在臺灣創業，就是九死一生的選擇，而五年後還能活著的新創公司，只剩下1％左右，也就是五年後你的生存率只有1％，跟大樂透的總中獎率（1／32）差不多，還輸給威力彩的總中獎率（1／9）。
請問：勝率只有1％的創業，你會想去嘗試嗎？如果是成功率只有1％的手術，你敢冒這個風險嗎？
可是，如果你將創業資金拿去投資房地產，結果就不同了，只要你不要在錯誤時間點短進短出（例如2015年買、2016年賣），基本上勝率就是100％，只是漲多漲少的差別而已，還不需要你絞盡腦汁去經營公司、思考策略、管理員工、成本控制等等，同時，創業還要配合政府的規定、政府說多少稅你就得繳多少稅，一毛錢都跑不掉，但如果你選擇炒房，不但法規對炒房者相當寬鬆，甚至稅務成本還更便宜（檯面下有一大堆不能說的避稅方式）。
因此，比起壓力大到搞壞身體的創業，選擇炒房反而更輕鬆、更好賺，風險還更低，導致年輕人很難靠冒險創業加自身努力，獲得財富與翻身機會，使得大量的熱錢都進入了不動產內、傷害了有生產力的實體經濟，這也是為什麼臺灣的富豪榜，幾乎都被大地主霸榜的原因。
說個小故事給你聽。
曾經有位粉絲跟我說，他父親在2000年的時候，將臺北的一間透天厝用2000萬賣出，作為自己的創業基金，然後帶著全家到德國生活打拼。經過二十年辛苦創業的日子，他爸爸已經拚到將近8000萬的資產，成為無庸置疑的有錢人。
結果當他們全家2021年回臺灣退休時，他父親去看了一下當年賣出的透天厝，現在的行情竟然已經超過1億2000萬！害他爸爸突然開始懷疑人生，懷疑自己這二十年到底是在忙什麼。
我相信這類的故事，說不定你也聽過不少。
而錯誤的法律制度，更是扭曲了臺灣人的價值觀，比方說在德國炒房是一項重罪，不但會被罰錢，甚至嚴重情況還會被判重利罪，是有刑事責任的，然而在臺灣，炒房者反而變成了投資英雄，不但完全合法，還能吸引粉絲、開班授課，不斷被媒體曝光獲得知名度，這不就等於政府變相鼓勵這些合法的炒房投機客嗎？
反過來說，只要臺灣能將房市相關制度改善，才能讓重要的資金與生產力，回歸到對國家經濟有幫助的地方，讓臺灣停止再依賴炒房拉抬經濟的老路、也降低泡沫化風險。
至於臺灣目前的制度是哪裡出了大問題呢？我先就房地產制度來討論，後半段則針對房仲業制度來分析：
一、持有成本太低
1.房屋稅＋地價稅
我們最常聽到的，肯定就是臺灣極低的持有成本，也就是房屋稅和地價稅。
房屋稅是針對你持有的住宅課稅，地價稅則是針對你持分的土地來課稅，目前臺灣的自用房屋稅稅率為1.2％，土地稅則是千分之10至55，不過呢，由於房屋稅是用政府的評定現值來計算（低於市價），土地稅也因為一般住宅持有的土地面積極小（例如電梯大樓社區），因此兩者加起來的持有稅相當低，你每年繳給社區的管理費，說不定還遠大於持有稅成本。
如果你仔細計算一下還會發現，持有一輛車的稅率，都比持有不動產還高一些，由於我不是稅務專家，因此更深入的稅務細節，建議你洽詢代書或會計師。
不過，也因為臺灣擁有世界級低廉的持有成本，自然吸引滿手現金的有錢人，將資金擺到房地產內避險，因而順勢推升了房價。
2.囤房稅
第二點則是近年吵得沸沸揚揚的囤房稅（又稱空屋稅），什麼是囤房稅呢？就是針對屋主持有的「非自用（不是自己居住使用）」的閒置住宅，課徵較高的房屋稅，因此才被稱作囤房稅。
根據內政部於2022年的統計，臺灣總體空屋率為9.13％，有超過81萬戶的空屋沒有人使用（政府對於空屋的定義是：低度用電住宅），也就是平均每十間房大概就有一間房子是空著的，以先進國家的標準來看，如果空屋率能夠降到6％以下，算是比較健康的供需市場；如果空屋率降到3％以下，則是處於供不應求的狀態，住宅也能妥善分配給大多數人來使用，因此政府才希望用囤房稅的方式，將這些空屋逼入買賣或租賃市場，緩解高房價與高租金的問題。
所有人都知道臺灣需要囤房稅來解決囤房問題，但吵了這麼多年的囤房稅，只有臺北市於2014年先行實施（非自用的房子在2戶以內課徵2.4％、3戶以上課徵3.6％），而其他縣市的囤房稅，則是耗時了八年的時間，才在2022年的7月份要上路（大方向是2∼5戶的非自用住宅課2.4％、5戶以上課徵3.6％）。
以我個人的角度來看，這樣的稅率尚不足以提高屋主出售或出租的意願，原因是這些屋主在過往的經驗，他們持有房子每年帶來的漲幅都遠高於囤房稅，這就會讓屋主預期心態相當高，寧可將房子繼續擺著繳稅，就算房市變差也沒關係，只要撐到下一波房市多頭再賣出就好。
除此之外，非自用住宅還存在一些界定上的模糊空間（例如沒有被公證的出租房），還必須同時符合空屋的條件，因此在相關配套措施還不夠完整的情況下，囤房稅能產生的效果相當有限。
二、房貸利率太低、還款期限太久
另一個促使房價上升的因素，就是銀行給予購屋者過於寬鬆的貸款條件，導致銀行的資金能透過盲目進場的消費者，源源不絕地注入房市內。
比方說，早期房貸的還款期限只有二十年，但由於房價越來越高，為了讓購屋者可以在還款上更輕鬆，於是銀行開始將還款期限延長至三十年，近年還有出現四十年的方案。
而在還款期限被拉長的同時，房貸利率也是逐年降低、每個月的房貸支出也降低不少，使得大量民眾能透過這種超長期又超低率的房貸，突然就獲得了進場買房的能力，提高了房屋的需求面。
為什麼銀行會降低利息與延長貸款期限？理由也很簡單，就是因為央行營造的低利率市場，以及過度氾濫的新臺幣，導致銀行不得不壓低利率將過多現金放貸出去，依據央行於2022年5月份的統計，全臺銀行在不動產貸款所占的總貸款比重是36.99％（2009年的最高點是37.9％）。
看看《銀行法》第72條之2：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30％」，這個又被稱為銀行不動產的放款天條，也是金管會會注意的標準，目前央行認為臺灣的不動產貸款集中度還是偏高，希望努力至少先降到35％以下。
因此你可以明白，在房屋稅、地價稅、囤房稅都這麼低，銀行又提供低利率與超長還款期，自然就會讓老百姓繼續將資金投入持有成本低、上漲幅度高的房市內。
作者介紹｜李昌鵬（Zack）
2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。
期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。
本文經授權轉載自采實文化 《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記》
責任編輯／林俐
