《法拍屋代標》
如果真的不知道該如何投標，或是太忙沒有時間做功課，可以尋找代書、代拍業者或者律師的協助。代標法拍屋費用通常約拍定價的3%～5%（特殊案件甚至更高），業務範圍包含協助投標人做投標物觀察（附屬增建物有沒有在拍賣範圍內，或是現在是否有租客等）、觀察競標狀況與評估標價、陪同投標人到投標現場提供專業意見並撰寫相關文件等。
《過戶取得所有權》
得標且得標人在7天內繳清尾款後，法院就會核發「權利移轉證明書」，得標人可以憑此證明書去申報契稅，並至地政事務所辦理過戶登記，取得不動產所有權狀。
第5步：點交取得真正的使用權
核發「權利移轉證明書」後，除辦理過戶取得所有權外，同時，得標人得向法院申請點交，請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業，以取得房屋真正的「使用權」。
所謂點交，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標到的法拍屋清點交付，將房屋的使用權移交給拍定人。
倘若點交房屋遭到債務人或其他第三人佔有，拒絕交屋時，可以依照強制執行法第99條，請法院利用公權力排除。
但看法拍屋公告時要特別注意，法拍屋可分為點交與不點交：
《可確定點交》
查封時，法拍公告為空屋、債務人自住、第三人無權占有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依買受人聲請，以司法程序將房屋點交給買受人。
《確定不點交》
查封前即有租賃權（租約），且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。或是拍賣物有地上權、地役權等，拍定後確定不點交。
若拍賣物為有優先承買權人者；即便優先承買權人放棄優先購買權，仍須由買受人自行處理，屬不點交範圍。
如果是「不點交」的物件，就可能要透過訴訟程序，才能取得房屋真正的使用權，而訴訟所需要的費用及時間成本，建議大家在進場投標前就應該列入計算詳加考慮。
法拍是一門專業的學問，確定會點交的物件，有時候雖然您看到的底價很便宜，但往往都是看得到、吃不到，因為通常得標價會高於前拍底價。
而不點交的物件，因為銀行大多不予承作，所以必須要有足夠的自有資金才能進場，門檻高一些，不過相對較有機會標到物超所值的商品。
但就像前面提到的，要投標確定不點交的法拍屋必須自負點交的費用及成本，如果不諳法律、不動產相關法規者貿然進場風險非常高，所以，對於法拍市場聽知識長一句話：做足功課再謹慎出手！
作者介紹｜知識長
全台最大房屋貸款Line社群–「房屋貸款知識家」創辦人
責任編輯／林彥呈
