買國宅真的CP值超高嗎?內行人公開4大地雷:沒檢查清楚就虧大了

2020-09-11 11:23

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國宅交易情形一向熱絡。(圖/591提供)

國宅交易情形一向熱絡。(圖/591提供)

全台各縣市都有不少國宅產品,交易狀況始終熱絡,但想要跟風買國宅,以下這幾點得先注意,首先一般認為國宅會較周邊行情低,若是在精華地段不失為可以便宜入手的好選項,但是小心恐會存在屋況較差、管理鬆散以及高公設比等抗性,購買前都要好好了解想清楚。

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國宅為什麼交易熱 釋出量才是關鍵

首先到底什麼是國宅?國宅為國民住宅的簡稱,為政府早期為協助弱勢族群居住需求所興建的低價住宅,現存國宅分為出售式與出租式兩大類,出售式國宅已於1999年正式停止興建,總計全台目前共有17萬4891戶,並且為了防止民眾購買國宅惡意炒作,因此早期對於買賣國宅的資格有所限制。

不過由於現在市場上的國宅多數都已過了移轉年限,且非第一手的買賣,因此買賣雙方並無任何條件限制,與一般中古社區無異,然而國宅當初規劃總戶數多,又加上第一手屋主幾乎年事已高,不少釋出戶為年輕第二代轉手出售,待售物件多又加上國宅若開價合理就能快速成交。

屋齡老屋況差 小心海砂屋

一般來說,國宅開價較周邊住宅便宜,但其實「羊毛出在羊身上」國宅的抗性也不少,像是品質問題,翠華地政事務所李復華地政士表示,常見國宅在建材選擇上可能較差、施工品質不如一般住宅或是外觀設計較為單調等狀況。

再來國宅多半屋齡老舊,因此屋況可能較差,尤其是屋齡30年以上的國宅,購買前要注意房屋是否有漏水產生壁癌,此外,也要注意海砂屋或輻射屋的可能性,購買前可要求賣方或仲介業者要求出示氯離子檢驗報告,以策安全。

國宅多半屋齡老舊,購買前要注意房屋是否有漏水狀況。(圖/591提供)
國宅多半屋齡老舊,購買前要注意房屋是否有漏水狀況。(圖/591提供)

開放式中庭較難管理

國宅通常以集合式住宅方式興建,樓層高、量體多,台灣房屋大直加盟店店東卓偉程表示,不少國宅會規劃寬敞的中庭花園,很適合家裡有老人、小孩的購屋客,但寬敞的中庭多為開放空間,所有人都可以自由進出,因此較難掌控進出人口,建議可以挑選有警衛駐守的國宅,安全較有保障。

多數國宅由於戶數多,人口多提高管理難度,甚至可能出現住戶不合或不願繳交管理費等問題,最終導致公設無人維護影響居住品質,建議可以在房仲帶看時觀察管委會運作狀況,包括清潔、門禁、信件代收等細節,或樓梯間有無鄰居堆放雜物垃圾來推斷住戶素質。

另外國宅住戶老年人比例一般相對比較高,因此若是發生自然死亡事件時雖不會被定義為凶宅,但如果介意的民眾購買前得多考慮。

建議在挑選國宅時可以挑選有警衛駐守的國宅,安全較有保障。(圖/591提供)
建議在挑選國宅時可以挑選有警衛駐守的國宅,安全較有保障。(圖/591提供)

高公設比原因竟是車位

國宅公設比高達40%以上十分常見,原因之一就是一般國宅通常會將車位面積登記在公設之中,因此李復華地政士提醒,一般國宅權狀面積大,是因為車位面積都會計入共有部分,拉高權狀面積,民眾購買時應該要注意主建物及附屬建物面積才是未來真正長期居住品質的關鍵。

另外,民眾也得留意國宅的車位配比,在買國宅時要留意是車位夠不夠的問題,卓偉程表示,像是1993年以前較早興建的國宅,由於當時並非每個家庭都有汽車,因此並沒有每戶都有配給車位,不過近年有汽車的家庭變多,各國宅管委會對車位採不同管理方式,部分社區會以抽籤分配,中籤率也是逐年下降,所以有可能會抽不到的狀況,加上抽籤分配的緣故,因此車位不會固定,有可能會抽到較難停的位置。

國宅並非每戶都有配給車位,購買前要留意是車位夠不夠的問題。(圖/591提供)
國宅並非每戶都有配給車位,購買前要留意是車位夠不夠的問題。(圖/591提供)

先請房仲計算單坪價格

就是因為國宅有上述抗性,因此在價格上會比周邊一般中古大樓較為便宜,但還要注意不要被一些定價話術蒙騙。

首先由於國宅權狀上的坪數包括車位面積,因此部分房仲可能會用權狀上的坪數直接計算單坪價格,造成單價看上去比周邊行情低,所以建議民眾應請房仲扣除車位面積再計算,才較準確,同時也要自行加總主建物與附屬建物的面積坪數,去衡量房屋室內實際上夠不夠使用,避免購買後才發現不符合期望。

(圖/591提供)
(圖/591提供)

Tips:

最後購買國宅可以申請房貸嗎?其實國宅貸款與一般房貸相同,卓偉程補充表示,依據地段好壞,好的地段貸款成數甚至可以到達85成,寬限期的部分也可能從3年延長到5年,貸款期限最長30年,不過得留意並不是每間銀行都有承作國宅貸款業務,購買前多多詢問才比較安全。

本文經授權轉載在自591房屋交易網(原標題:國宅真的比較便宜? 購買前先釐清這幾點)

責任編輯/潘渝霈

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