住台北市的W小姐看屋看了一陣子，有兩個物件在考慮中，一個是一百多戶的社區，另一個是三十幾戶的小社區。一百多戶的社區，社區有蠻完整的公設，但小的社區好像戶數比較單純，而且自己對公設好像需求也不高，很多人都跟W小姐一樣有著相同的猶豫，這邊教練給大家一些建議。
大中小社區怎麼分
本篇文章都以戶數作為大中小社區的分別，小社區定義為50戶以下的社區，中型社區定義為50-150戶的社區，大型社區定義為150戶以上。這樣的定義主要是跟「單層戶數」、「社區棟數」、「公設規模」有關。
以目前新的房子大多為13樓或14樓的社區，若一層四戶以下，大約就是50戶，這樣的社區規模相對較為單純，所以定義為小型社區，反之，一層六戶、八戶之類的，或是兩棟四併，定義為中型社區，若一層10戶以上、或是有三棟以上的連棟建築，就定義為大型社區。
小社區的優勢與劣勢
50戶以下的小型社區，往往都是四併以下的產品，基地規模相對較小，住戶單純、出入單純也容易互相熟悉，而且通常在賣的時候，不太會遇到別戶也在出售，相對價格會比較穩定。如果地點不錯、管理不錯，其實都滿容易成交的。
此類社區通常沒有甚麼公共設施可以給住戶使用，戶數不多要負擔全天候24小時的保全費用、電梯、機電等保養費也會相對比較吃緊，所以小型社區往往伴隨著管理費較高的問題，或是無法負擔全天候保全費用。以教練自己住的社區就是40幾戶的社區，每坪的管理費就要到150元/坪。
有種小型社區是教練建議大家儘量避免的，就是基地小於300坪的小社區，這類的社區有兩種致命性的缺點－機械車位與公設比偏高，基地太小只能使用停車塔的方式，進出都要等待而且故障大家都不能用車了，而且由於電梯、樓梯有最小尺寸的限制，無法縮得很小，以致公設比往往會來到35%的狀況。
大型社區的優勢與劣勢
150戶以上的大型社區，通常是一層八戶、十戶或是很多棟連在一起的社區，基地規模往往在八百坪以上，可以有豐富的公設內容、寬闊的開放廣場或中庭有些甚至有泳池、SPA等飯店才有的設施，會讓你在有限的住家空間又有很多的活動空間。而且公設比、管理費在戶數眾多的情況下也不一定會太高（若建商公設沒有灌水，詳情見你家公設被灌水了嗎？）
但戶數眾多就會有一些大家想的到的缺點，出入較為複雜、社區可能比較容易有糾紛、眾多公設管理不易等問題。還有另外一個比較麻煩的問題，就是未來轉售的時候，常常容易碰到鄰居也在賣，有時還會有五戶、十戶一起賣的情況，那就容易有價格上競爭的關係，進而影響售價。
中型社區的優勢與劣勢
50戶至150戶的中型社區，大多為六併、八併或兩棟連棟四併的住宅，基地規模通常會在300坪以上，800坪以下，此類的社區通常可以有一些中小型的公設例如閱讀室、健身房之類的，也不會有公設太高的情況（建商灌水除外）。儘管沒辦法像小型社區一樣單純，但通常可以負擔24小時的物業保全幫你顧安全，通常也有坡道平面的車位，或至少是坡道下去的上下層機械車位，比較不會遇到車位故障的問題。
至於前面都有提到的轉售問題，通常屋齡五年以上的中型社區，也不太會遇到同時多戶待售的情況，房價大致上也算是穩定，看到這裡大概就知道教練最推薦的是哪一種了吧！就是50到150戶之間的中型社區，一般大部分人不會覺得複雜、也不會有太多花俏的公設，也不用擔心戶數太少請不起保全或高昂管理費問題。
其實「管理」更重要
不論大中小型社區，其實只能提供一個判斷的雛形，真正重要的是社區的管理！不論社區再新再美，管理做不好一樣很快壞掉，房價也自然很難有支撐，一般人常說的看梯間有沒有放鞋子，其實只是表面，教練推薦大家可以去看社區的垃圾間與機車停車場。垃圾間與機車停車位才是全社區最難維持的地方，如果這兩個地方都可以維持的乾淨清潔，社區管理你就不必擔心。
百億房產教練的叮嚀
先看管理最重要，第二才看大中小社區，教練建議中型社區為首選，避開基地一兩百坪的鳥籠社區。
作者介紹│百億房產教練RENBA
信義房屋區TOP1&千萬經紀人，27歲當店長，30歲轉任知名建商業務主管，為業界最年輕建設業主管，銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍，唯一代銷+仲介銷售雙冠王，累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產版版主。
責任編輯/潘渝霈
