# 出售房屋  

出售不動產該如何計算、申報所得稅？稅務專家說明，首先要確認不動產取得的時間，如果是105年1月1日以後取得，原則上適用房地合一稅新制，以房地實際成交價格為基礎，計算「房地」交易所得，並依持有期間長短適用不同稅率課稅；若是104年12月31日以前取得，則適用舊制，計算「房屋」交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。

房地合一稅制上路後，不少民眾對「自用住宅」的認定存在誤解，誤以為僅交易總金額才是查稅重點。財政部高雄國稅局近日查獲一個案例，有屋主申報房地合一所得稅時，將150萬元修繕費用列為可抵扣額，遭國稅局認定該房產不符「自住」條件，因此剔除相關抵扣，最終連補帶罰共67.5萬元。

為了改善台灣房地產市場，防止投機炒作，台灣政府於2016年起開始實施「房地合一課徵所得稅」，根據所得稅法第4條之5第1項特別明定，家庭自住房地交易時，個人或其配偶、未成年子女只要符合辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年、交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，及交易前6年內未曾適用自住房地交易所得免稅等要件，在課稅所得新臺幣（下同）4百萬元範圍內，即可免納所得稅。

財政部公布最新的《2024年度個人出售房屋財產交易所得計算規定》，不僅調高豪宅稅的課稅標準，還首度將「每坪單價」納入認定標準。過去豪宅稅主要依房屋總價計算，如今新增單價門檻，台北市達每坪120萬元、新北市75萬元、六都與新竹縣市50萬元、其他縣市35萬元以上，即被視為「豪宅」，出售時將按最新規定計算所得並課徵房屋交易所得稅。

編按：許多父母都希望自己的財產可以順利傳承給子女，不過，如果沒有事先規劃好遺產如何分配，小心遺產稅、房地合一稅通通找上門，對此，恩典法律事務所律師蘇家宏便分享5個節稅地雷，誤踩雷小心國稅局找上門連補帶罰！

繼承親人留下的房產，如果要出售，會因取得的方式、時間而有不同的稅負。高雄市國稅局分享，有對兄弟繼承母親過世留下的不動產，兄弟做錯1件事，導致多繳了37萬重稅。

黃先生和弟弟共同繼承父親的房屋，各持有50％。繼承後，他們以2000萬出售這套房屋，並繳納200萬的房地合一稅。之後，黃先生購買價值1500萬的房屋，弟弟則購買800萬的房屋。等於，他們在繼承後分別進行重購。200萬的房地合一稅不少，這樣的情況可以申請重購退稅嗎？

吳先生105年購入並裝潢自住房產，花費1500萬，於112年1月出售2500萬。如符合自住房地租稅優惠條件，納稅額計算如下：

張先生姐弟非常孝順，民國105年2月張爸爸過世時為了讓媽媽安心居住，讓媽媽繼承張爸爸於民國79年購買的老家。沒想到，或許是心情鬱結，張媽媽也在同年的12月過世。

林爸爸前2年過世，因為媽媽早已不在，於是105年買的房子由林先生和哥哥共同繼承。今年因為哥哥結婚生小孩想要換屋，2人商量後，把繼承的房屋出售後平分。因為爸爸的房屋是105年1月1日後購買的，適用房地合一稅，申報時才發現事情大條了......