# 公寓大廈管理  

內政部舉辦114年度公寓大廈管理組織報備及相關業務督導考核，日前公布考核結果，高雄市考核成績為滿分特優，榮獲全國第一名！工務局長楊欽富今(28)日指出，高雄市已連續8年榮獲特優成績，並連續2年獲得第1名，展現市府在公寓大廈管理上卓越成果，工務局將持續透過法令宣導、免費輔導、法律諮詢與標章認證等制度，協助社區落實自主管理以及提升社區居住品質，推動大樓社區多項免......

內政部拍板推動「虛坪改革」，同步研修《公寓大廈管理條例》與《建築技術規則》。國土管理署長吳欣修指出，政策落地後新案公設比可望下修約5％，市場將由「單價迷思」回到「總價考量」。今年9月底前預告修正、10月中正式公告，最快明年1月上路；為避免市場震盪，將設過渡條款，特定時點前請領建照或已報核的都更、危老案件得適用舊制。究竟虛坪改革細節為何？是否會影響房價？本文為......

你家社區的樹木多久修剪一次？包裹是否該由保全送上樓？這些看似微不足道的小事，都可能成為公寓大廈住戶間的導火線。台中市政府都發局的統計顯示，公寓大廈的常見爭議雖可歸納為七大類，但竟有超過九成的案件，都落在「其它」類，讓諮詢服務隊直呼「社區問題比法條還有創意」。「每天修剪樹木」、「保全代領包裹」，住戶創意問題五花八門台中市全國首創的「公寓大廈諮詢服務隊」，成立五......

全社會防衛韌性核心目標之一「民力訓練及運用」持續推進，內政部正整合各部會、地方政府與民間力量推動防災士培訓，除了替代役，也擴大將計程車司機、保全人員等納為培訓對象，截至19日已累計完訓5萬545人，目標今年底完訓10萬人。為此，內政部國土管理署今（28）日舉辦「114年內政部公寓大廈管理委員防災士培訓開訓典禮」，內政部長劉世芳親自到場，預告未來訓練對象。繼今......

為提升社區居民及大樓管理單位的防災知能，台中市政府與公寓大廈管理委員聯誼會日前於大振豐洋傘文創館攜手辦理防災士培訓課程，吸引眾多大樓管理委員與社區民眾參與，共同學習防災知識與應變技能，強化社區整體災害應對能力。

內政部去（2024）年9月修正公布《防災士培訓及認證管理要點》，新增「進階防災士」等規定，為因應大規模災害情境，也將中央各部會納入防災士培訓單位。內政部消防署長蕭煥章今（19）日於立法院內政委員會答詢時說明，去年底防災士累計培訓4萬2000人，今年納入常備役及替代役士兵普訓，預估累計可達10萬人。內政部政務次長馬士元則透露，內政部已整合其他部會訓練的防災士，除了經濟部、農業部，也將專案強化辦理公寓大廈管理人員及計程車司機的防災士培訓。

桃市重視居住安全政策，今(12)日在市政會議時張善政表示，修訂《桃園市公寓大廈輔導管理自治條例》，加強公寓大廈安全管理機制，並領先全國補助電動車防火設備，全方位提升市民居住安全。

前幾年新冠肆虐期間內政部曾發布過一個新聞，大意是告訴公寓大廈防疫期間不宜辦理集會；因此若規約有規定，社區大樓可以用視訊方式召開區分所有權人會議。但這個做法很快踢到鐵板，地方政府說遠距會議依法無據、非傳統形式的會議申請報備概不受理。不過由於民眾本來就沒有這個概念、會特別在規約約定遠距會議的社區屈指可數，僅傳出零星個案受到影響。

大樓或公寓屋內天花板漏水，往往造成樓上樓下鄰居糾紛，甚至對簿公堂。老舊房屋浴室及陽臺地面防水層老化，或埋設於天花板內的水管破裂，都可能造成樓下鄰居天花板漏水。有些住戶對於樓下天花板漏水問題，擺出事不關己的態度，逼得樓下鄰居不得不訴諸公堂，若訴訟結果樓下鄰居勝訴，樓上住戶除了必須雇工修繕外，還必須負擔訴訟費，以及樓下鄰居對鑑定費、律師費和屋內損壞的裝潢、家具費用等的求償，這些費用相加起來，往往數倍於處理漏水問題的修繕費。

台灣公寓大廈管理立法近三十年卻不見明顯成效，立法前既有的老舊社區大樓仍保持原有散漫習性，無法對應法規發揮公共利益。除了政府消極不作為，「公寓大廈管理知識匱乏」實為主要原因。

媒體報導監察委員關切外牆磁磚剝落砸傷人事件頻傳，立案調查政府有無系統性解決方案、相關法規對建物外牆磁磚設計施工、年限、定期檢測及安全申報、整修補助是否確實執行等。監委可能是發現台灣外牆磁磚傷人砸車早已融入日常，場面不夠壯觀媒體不屑報導；加裝攔網就算解決問題，任憑醜陋市容變成台灣都會特色、危險逐漸累積集中。但民眾對此無感，也不見政府積極作為，所以啟動調查尋求對策。

一名擔任飯店櫃台的網友近日發文表示，有名住客入住後打電話至櫃檯詢問︰「為什麼我可以從房間裡面推開我的門」，讓她摸不著頭緒，引發大批網友的討論。不過，也有網友推測該名客人會問這個問題是基於緊急狀況逃生的考量，並稱讚對方的警覺性很高。

「春暉大廈」裡的住戶小明認為公共區域是屬於共有部分，由其任意使用是理所當然的事，因此總是習慣在公共區域擺放私人雜物。請問大廈內什麼設施算是公共區域？又在公共區域堆置雜物真的是可以的嗎？

小明是「春暉大廈」中1樓的住戶，為了自己經營的小吃店，不僅在騎樓裝設鐵捲門占為己用，還把桌椅放在騎樓走道間做生意，請問可否請管委會出面制止？

國內生育率不斷下降，反倒是飼養寵物的民眾愈來愈多。惟依現行《公寓大廈管理條例》，即使居住高樓層的民眾，也只限家有12歲以下兒童或65歲以上老人，才能裝設不妨礙逃生且不突出牆面的防墜設施。換言之，不僅非屬特定年齡層民眾的高樓居家安全，被相關法令一刀切開，「毛小孩」的高樓防墜需求，更完全不在政府立法的考量範圍之內。

千金買房，萬金買鄰，鄰居好壞影響居住的生活品質，買房該如何避開惡鄰居，專家建議可由四大方向來避免踩雷，首先最基本的就是留意周邊環境，特別是若有嫌惡設施應先排除；第二則是針對社區環境維護檢視鄰居素質，看屋時不同時段多去看幾次，尤其晚上7點大家下班後最能觀察，再來若是購買預售屋民眾，建議儘量避開單層戶數過多的社區，若是地主合建建案，則要留意地主戶是否過多或是由少數人壟斷，可能會造成管委會運作不彰的負面影響。

2023年台灣社會出現重大進步，行人穿越馬路的權利終於受到重視和保障。汽機車駕駛不再橫衝直撞，開始小心翼翼停在行人穿越道前等待行人通過。這是台南發生母女穿越馬路遭撞悲劇和外國人批評台灣是行人地獄後帶來的改變，衷心期待國人就此養成習慣、不再回頭。

台北市某屋主最近向媒體投訴自家外牆玻璃磚破損要求大樓修繕遭拒，指控管理委員會2年來用不同理由刁難霸凌。這樣的遭遇不足為奇，因為面對這個要求，全台灣大多數沒有相同苦惱的社區大樓居民反應恐怕都是「為什麼我該出錢幫你修外牆？」。因此屋主除了對抗頑固的管委會外，更是整個社會觀念文化。

侯友宜競選辦公室發言人王敏旭今(4)日發聲明稿指出，凱旋苑自4年前已整棟租給「新壽公寓大廈管理維護有限公司」，至於承租方對於該棟大樓的使用方式，屬於其權責，予以尊重。但一遇到選舉，民進黨就拿來做政治操作，這種惡意帶風向的選舉奧步，根本是「冷飯熱炒」。

內政部次長花敬群今天說，虛坪改革政策可從較單純的車道部分先行，將修公寓大廈管理條例；至於免計容積這塊要等營建署確認版本，且談到有一定共識、可行性再推，修法不急著6月推出。

不論是已經住社區的網友或是準備要買社區型物件的朋友，關於社區財務你絕對不能不看！買前看財報，求個心安，買後看財報，求個住長久。今天帶大家扒開社區管理費神秘面紗，外加看懂社區財報的優點有哪些！

小林在外租屋居住，平日騎車上下班，所使用之機車則放置於同棟公寓一樓的騎樓。一樓住戶卻向小林表示，小林只是來這邊租房子的人，而不是所有權人，而且騎樓是他家的，只有他家可以放，因此小林不可以將機車放在一樓的騎樓。小林當下雖然生氣，但一時卻找不出理由反駁，只能摸摸鼻子把車牽走。

過去一年多，世界發生俄烏戰爭、疫情防控、韓國梨泰院踩踏事件、高雄城中城大火等等事件，尤其蔡英文政府延長兵疫、強調戰備、兩岸情勢兵凶戰危，無一不告訴我們，加強突發事件應對措施，準備工作迫在眉梢！

新北市政府工務局參加內政部舉辦「111年公寓大廈管理組織報備及相關業務考核」，再度榮獲都會型甲組「特優」佳績，展現市府創造新北安居、宜居新北的決心，並於今（23）日由工務局長詹榮鋒及公寓科長蔡政勳率領團隊人員，在市政會議將優異成果獻給代理市長陳純敬。

千金買房、萬金買鄰，買房最怕遇到惡鄰居，常見的狀況包括噪音擾鄰，還有室內抽菸造成菸味飄散、樓梯間堆放私人雜物、毛小孩隨地大小便以及惡意破壞社區公設等情形。對此，專家指出，部分狀況下由於較難舉證，因此建議一開始就應該經由區分所有權人會議決議，在規約內載明請住戶遵守。並且面對惡鄰居，其實最嚴重的狀況甚至還可以動用「惡鄰條款」，逼迫惡鄰搬家。

在外租屋除了怕遇到惡房東，還要小心惡鄰居，日前一名網友在PTT上發文表示，樓下鄰居為一家小有名氣的店家於三級警戒期間，先是未先告知就施工三個月，隨後更將大型冷氣室外機裝設他的窗外，導致原PO不堪噪音干擾數個月，與店家溝通，卻得到消極回應，貼文曝光，引來不少網友撻伐，而店家也在今（14）日發文給出會積極溝通的答覆，不過仍有不少網友不買單認為，「店家避重就輕，不值得同情」。

都會區大樓住戶越來越多，住戶與管委會磨擦也與日俱增。管委會制定的規約有無強制力？什麼樣的規約才是合法、可行的？如果發生糾紛，又該怎麼解決呢？

高雄市位於左營區文自路一處4樓公寓，因為沒有成立管理委員會，所以地下室長期積水超過1公尺無人管理，住戶擔心會引發登革熱疫情且長期泡水可能也會影響房屋結構。工務局今日立即派員至現場瞭解，發現該公寓目前正自發性籌備成立公寓大廈管理組織，也提供該局成立公寓大廈輔導窗口協助辦理。另外，為使社區提昇居住品質，工務局每年均有委託專業團體幫助社區成立合法的管理組織，以利改善居住環境。

我們想讓你知道：城中城大火發生後，政府修法要求所有公寓大廈強制成立管委會，其實遇到惡鄰居，管委會才有合法力量加以制衡，這也是買屋時不可貪小便宜的開銷。

10月14日，高雄「城中城」大樓火災造成46死、41傷，是台灣25年來單一建築死亡人數最多的火警。火場死者大多是老弱殘，除燒出社會底層的慘劇，也扯出行政機關、管理人及專業技術人員的責任問題。隨著檢方深入火場調查起火原因的腳步，即使政府緊急以修法來搶救威信，如不直面問題，公共安全隱憂仍在。

10月14日凌晨高雄鹽埕區「城中城」大樓發生不幸大火，統計至14日18時已有46人死亡。而1995年發生的台中衛爾康火災，共造成64人死亡，是台灣有史以來單一建築物死亡人數最多的火災。

目前高雄市已報備成立管理組織公寓大廈共計6,202棟，居住人口眾多，為降低社區住戶感染新冠肺炎風險。高雄市政府工務局請大樓針對公共區域內經常接觸之物品表面，如門把、電梯按鈕、電燈開關、信箱等定期進行清潔消毒，對於孩童常接觸之物品，如遊樂器材、兒童遊戲室等加強清潔消毒並記錄消毒日期，另於公佈欄有張貼漂白水泡製方式讓住戶了解如何使用漂白水清消家裏。

買房最怕遇到惡鄰居，最常見的就是在樓梯間擺放鞋子、腳踏車等私人物品，雖然只是為了方便，但當火災發生時就會影響逃生動線以及救災行動，其實民眾在買房前看屋就要多留心梯廳等公共空間，可先行詢問社區規約是否有明定不能堆放雜物，再來若入住後才有此情形，可先向管委會反應，請住戶限期改善。

樓梯間堆滿雜物、公共區域髒亂無人管理、住戶不繳管理費，在大樓裏毫無居住品質，這些都是大樓沒有成立管理委員會常見的現象，如果大樓有管理組織可先行勸導、溝通及協調，違規住戶不改善管理組織可報請主管機關或法院處理，高雄市政府工務局委託專業協會幫助社區成立合法的管理組織改善大樓居住環境。

請神容易送神難，儘管新光一號受益人大會決議解任管理機構新昕國際，身為受託機構的兆豐銀行卻堅不執行，雙方爭執難分難解，金管會也強調「不便介入」，應由當事人坐下來好好談。

不動產投資信託基金（REITs）「新光一號」戰火燒不停，針對兆豐銀行公告基金法律顧問邱淑卿未被告知出席受益人會議，也未收到開會通知，並無所謂拒絕出席，因此沒有終止法律顧問契約的必要，新光一號原任信託監察人、晶華公寓大廈管理維護公司總經理林超驊今（13）日痛批「滿口謊言、混淆視聽」。

不動產投資信託基金（REITs）「新光一號」日前召開受益人大會，以懸殊票數通過多項議案，包括解任管理機構新昕國際。然而，身為受託機構的兆豐銀行拒絕執行，這讓新光一號原任信託監察人晶華公寓大廈管理維護公司大為光火，強調將會依法對兆豐銀提告、求償。

責任編輯／林彥呈

不動產投資信託基金（REITs）「新光一號」（新光R1，01003T）戰火持續延燒，昨（8）日召開的受益人大會以懸殊票數通過多項決議，包括終止新壽公寓大廈管理公司（新壽樓管）委任契約、不得再向新光集團租借車位，並且解任管理機構新昕國際，罕見未出席的律師及受託機構兆豐銀行也成為眾矢之的。

不動產投資信託基金（REITs）新光一號（新光R1）的信託監察人晶華公寓大廈，質疑基金管理者新昕國際損及投資人權益。新昕國際提出4項說明，強調管理架構在發行時就確認，沒有重複支付管理費給新壽的問題。

好不容易存夠了錢買房，卻因種種因素考量欠缺，導致事後才來後悔已來不及，專家認為，買房並不是單純只買自己住的房子，舉凡社區標配的公共設施、管委會的好壞，甚至是自家左右鄰居的素質，都是挑選「好房」的重要指標。

近年來因為社區公寓中飼養寵物引發紛爭，或想帶毛小孩搬新家，卻遇到社區禁養等問題。

現代人多居住在集合式住宅中，鄰居關係的好壞，其實也相當程度影響居住品質，就有房仲業者調查，集合式住宅最令人感到困擾的，第一名是住戶佔用公共空間的「霸鄰」事件。

每個月幾千元的管理費，總是有住戶不繳交，雖然看上去金額不多，不過由於管理費主要用來支付社區保全、清潔人員或是公共設施的維修保養費用，因此若是住戶欠繳比例過高，將導致社區內部運作停擺，影響居住品質，為避免住戶積欠管理費，管委會通常會先以口頭告知的方式提醒，但若住戶持續置之不理，房屋最後甚至可能遭到鑑價拍賣的狀況。

立法院於4月25日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（下稱「加速重建條例」），根據加速重建條例第3第1項規定，凡為都市計畫範圍內，非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，經取得「重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意」，且符合下列三項條件之一：

國民黨立委王育敏、鄭汝芬13日舉行記者會，提案修法現行《公寓大廈管理條例》第16條和第23條規定，刪除社區管委會以規約的方式禁止居民飼養寵物，希望該修正案能在本會期順利通過，內政部營建署表示贊成，樂觀其成。