房市降溫之際，建商真的開始「佛心」讓利了嗎？房產市場近期出現建案降價、退差價甚至升級建材等促銷手法，表面上看似建商願意讓利，背後卻可能是銷售率與資金壓力雙重夾擊的結果，實際上狀況如何？本集《下班去你家》由主持人蔡尚樺與最狂投資客帥過頭、房產專家朱哥，以及房產專欄作家顏博志帶你一同了解。
每坪41萬賣不動，188戶只賣10戶 建商改打「一戶退200萬」
節目中以台南善化一處建案為例。最狂投資客帥過頭表示，該案在房市政策調整前，建商與代銷已簽訂銷售相關合約，原先設定的價格約為每坪41萬元，預計總銷金額則約26.57億元。然而，後續房市政策轉趨緊縮，市場買氣受到影響，建案即使已經完成樣品屋等銷售準備，仍按照原先價格推出。帥過頭指出，該案總戶數約188戶，但初期每坪41萬元的價格推出後，僅售出約10戶，銷售率不到1成。
面對市場反應不佳，建商與代銷重新討論價格策略，後續推出「一戶退200萬元」的方案，以帥過頭的說法換算，價格相當於從每坪41萬元下修至約36萬元，從「賣不動」到「直接降價」，表面看起來是建商讓利，但帥過頭認為，真正關鍵其實在於市場到底願意接受多少價格。
不降價可以撐多久？「銷售率」才是建商真正的壓力測試
房市專家朱哥指出，建商是否願意降價，不能只看單戶賺多少，而要看整體銷售率。如果一個建案推出後，只賣掉不到10%，代表市場對目前價格的接受度相當有限；反過來說，如果建商已經賣掉一半甚至更多戶數，資金已經大量回收，降價的誘因自然不同，這也形成房市市場常見的兩種策略，第一種是建案銷售初期，價格如果市場不接受，建商可能選擇降價，以換取成交量；第二種則是在銷售成績已經達到一定程度後，即使市場景氣轉差，建商也可能選擇「死守價格」，避免前期購屋者產生價格落差，因此，對購屋人而言，「建商降價」不只是單純的價格問題，還要觀察建案目前究竟賣了多少、剩下多少戶，以及付款條件與交屋時間。
預售屋買方只付一部分自備款 房價一旦下跌，為何可能選擇「斷頭」？
另一個值得注意的問題，是預售屋購屋人的付款結構，朱哥指出，有些預售屋在簽約初期，買方實際支付的款項比例並不高，部分建案甚至可能透過較低的訂金、簽約金安排降低購屋人的初期負擔，但問題在於，真正的大筆款項往往集中在後續工程款與交屋階段，如果房子完工時，市場價格已經明顯低於當初購買價格，買方可能面臨一個現實選擇：繼續完成交易、承擔房價下跌後的資產損失，或者選擇放棄交易。節目中更以過去新店房市案例說明，曾有購屋人以約1090萬元總價買房，當時自備款約10%，其餘依靠貸款；但交屋時房價下跌約兩成，買方評估後認為若繼續籌措資金完成交易，損失可能進一步擴大，因此最終選擇放棄，這也凸顯預售屋市場一個重要風險：當房價上漲時，低自備款可以放大投資報酬；但當房價反轉時，同樣的槓桿也可能放大買方的損失。
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