換屋族在要換屋前,首先都得先想好要「先買後賣」還是「先賣後買」,專家指出,若手邊資金充裕,先買後賣相對游刃有餘,但如果手邊現金不足,則還是建議先賣後買,善用銀行「轉增貸」,先多貸出一些錢,手邊有了資金好運用,但絕對不可跟銀行綁約以免吃上違約金,另外在賣屋時最好就跟屋主談妥「售後回租」,才能從容找到新家。
資金若充沛,可先買後賣
換屋族究竟要「先買後賣」還是「先賣後買」可說是萬年考古題,百億房產教練Renba表示,簡單來說,換房子就跟換手機一樣,若是先買新機,就可以把舊手機的資料慢慢移動、備份,等之後清完再看看市場狀況,把舊手機選個好價格賣出;如果先賣掉舊手機,就必須立刻找新機使用,也沒辦法好好備份。他認為,如果資金充足,建議還是先買再賣,民眾可以慢慢將家具搬到新家去,使舊家可以淨空,除了好整理、賣相比較好之外,鑰匙也可以交給仲介,讓他們方便帶看,較能釐清真實屋況。
先買後賣小心2房限貸問題
不過,由於央行去年9月推出最新的打房措施,取消第2套房貸寬限期,且多家公股行庫帶頭抬高第2戶房貸利率,以響應央行打房,使「先買再賣」的換屋族陷入2房限貸問題,除了貸款成數受到壓抑,需要的自備款、借貸成本等都將大幅升。
金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳表示,一般來說,現在房貸第一戶利率約1.35%,但第二戶可能就得要1.5以上,因此建議民眾申貸第2戶時要慎選銀行,在一開始就要先跟銀行坦言第1房有賣掉的需求,詢問是否在半年內將第1屋賣掉,第2戶利率能夠比照第1戶標準,回歸有寬限期、利率較低或是貸款成數能增加一些的方案,若雙方都同意的話,再選擇跟該銀行簽約。
而在銀行貸款方面,在資金不足的情況下,應當善用銀行「轉增貸」。蕭琪琳指出,民眾可以先把舊家轉貸到這些銀行,先把資金借出來,降低日後買第二屋自備款及貸款月付金壓力,但要注意,和銀行談轉增貸時,務必要「不綁約」,否則違約就得支付違約金,反而得不償失。
先賣後買,對於新家預算有把握
但假如是資金實力比較不那麼雄厚的一般家庭,實在難負荷雙重房貸壓力,此時就只能考慮先賣後買,拿賣掉舊家的錢來補貼新房子需要的資金。因為舊家已經賣掉了,知道確切可以拿回多少錢,對於新家的預算比較有把握,也比較有安全感,但要注意,房子一賣掉,假如新房子交屋遞延,可能就要趕快先找房子租或借住在親友家,如果要買中古屋也得花一些時間好好物色,而且到時候買到新房子時又要再搬家一次。