換屋該先買還是先賣?專家2張圖帶你看懂最佳做法,增加貸款成數還能節稅

2022-11-22 15:37

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換屋時究竟應該「先買再賣」還是「先賣再買」呢?(示意圖/取自Max Pixel)

換屋時究竟應該「先買再賣」還是「先賣再買」呢?(示意圖/取自Max Pixel)

換屋族一定都會遇到「先賣再買」或是「先買再賣」的問題,該如何順利銜接是一大難題,專家指出,針對先賣再買的民眾來說,可以透過售後回租方式,利用這段期間將買新房、裝潢等事宜辦妥;選擇先買再賣的民眾來說,建議在購買第二屋時,用另一半的名義購買,避免第二屋利率較高,同時可以申辦寬限期,以免舊家若是還有房貸,就會蠟燭兩頭燒。此外,換屋族也要把握重購退稅以及房地合一自住免稅額節稅。

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換屋採先賣再買,考慮售後回租

換屋族通常都會因為資金問題選擇先賣再買,優點就是對新家的預算比較有把握,但缺點就是,得先租屋或借住在親友家,而且買到新房子時又要再搬家一次。

因此,若想無痛換屋, House123執行長邱愛莉建議,民眾可以透過售後回租方式,利用這段期間將買新屋、裝潢等事宜辦妥,但要注意一開始委託仲介售屋時,就向買方清楚說明,以免後續產生糾紛。

選擇先買再賣,注意登記他人名下

另外若是選擇先買在賣的換屋族,好處就是可以慢慢搬家,並且舊家淨空賣相也會比較好,再來就是舊家可以慢慢賣等到好價錢再脫手,不過先買再賣缺點就是容易面臨自備款不足的問題,邱愛莉建議可以先使用原屋增貸,若是原銀行無法談到較好的利率和成數時也可以選擇轉貸,然而由於每間銀行的鑑價也不同,民眾也可以多找幾家銀行詢問。

此外,在購買第二屋時,為避免利率及成數較差,建議用另一半的名義購買,若是原屋登記在先生名下,第二屋就可以換成太太,此時只要太太身上沒有房貸,還能適用利率較低的首購資格,並且可以申請寬限期,以免舊家若是還有房貸,萬一待售期拉長,就會造成蠟燭兩頭燒的狀況。

換屋族換屋方式優缺點。(圖/591房屋交易網提供)
換屋族換屋方式優缺點。(圖/591房屋交易網提供)

重購退稅或自住免稅額兩方式節稅

對於換屋的時間點,若是原屋在2016年以後購入,出售時不想被課徵高額的房地合一稅,領航地政士事務所吳偉傑地政士指出,民眾可以把握自住優惠稅率以及重購退稅的方式節稅。首先為房地合一的自住節稅,本人、配偶或未成年子女實際居住6年以上的自住屋,且未提供出租或營業使用,即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10%所得稅率。

再來就是善用房地合一稅的重購退稅,只要在2年內換屋且房屋符合自住,不論是先買後賣,還是先賣後買,買價高於賣價,就可以全額退稅,若是買價低於賣價,也可以按比例退稅。不過值得注意的是,申請重購退稅後,新屋若5年內改作出租、營業等其他用途或再行移轉出售,將會被追繳原扣抵或退還稅額。

換屋族換屋節稅方法。(圖/591房屋交易網提供)
換屋族換屋節稅方法。(圖/591房屋交易網提供)

Tips:

雖然換屋時為了避免第二屋利率及成數較差,會建議用另一半的名義購買,不過邱愛莉提醒,若打算使用重購退稅節稅的民眾,即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿5年以上等規定,還是不能申請「土地增值稅」退稅,只有「房地合一稅」的部分能退稅,由於土地增值稅退稅資格規定,買房子和賣房子須是同一個人,因此,如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子,就不能退稅了。

本文/圖經授權轉載自591房屋交易網(原標題:換屋族注意! 第二屋這樣買省時又省錢

責任編輯/林俐

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