案例二:興富發買青埔
興富發以24.23億買下約2285坪的青埔商業區商一的土地,每坪土地單價約106萬,來看看這個案例。一樣用我們的三組關鍵字搜尋青埔重劃區+商一+容積率不大於,Google會直接告訴你青埔商一的土地,上限容積是250%;
速算公式:
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35=未來預估價
[(106萬 ÷ 240% ÷ 1.6)+13萬] ×1.35 = 54.8萬
土地成本+營造成本+ 建商利潤=未來預估價27.6萬/坪+ 13萬/坪 + 14.2萬/坪 = 54.8萬/坪
興富發青埔的最新購地案,未來推案價預估每坪約54.8萬;加上現在青埔靠近中心區的房價,已站穩45萬,從這樣觀察,興富發說未來會賣到5字頭,似乎也不是隨便說說。
案例三:春福台南高鐵 台糖案
當然這個推估法還是有例外,一次多看幾筆會比較精準。像是台糖舉辦台南高鐵站旁的住宅區土地標售案,春福建設以每坪約34萬元買下,以這價格推估,會得到未來這裡每坪要賣31萬以上。
速算公式:
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35=未來預估價
[(34萬 ÷ 200% ÷ 1.6)+12萬] ×1.35 = 30.5萬
土地成本+營造成本+ 建商利潤=未來預估價10.6萬/坪+ 12萬/坪 + 7.9萬/坪 = 30.5萬/坪
這時候消費者要特別注意,如果多算幾筆,區域其他建設公司標地,行情都在20幾萬,和春福的這筆金額相差太多,不太不合理;這個時候就要做進一步的了解。
原來這筆交易是類似合建分售,台糖不是拿一筆現金,而是最後會分回房子做銷售,與政府標地的方式不同。當條件以合建分售的情形來看時,回推金額是不具意義的,不要被錯誤資訊所誤導了。
■ 總結
這樣大家有學會怎麼去推算未來房價了嗎?
只要記得未來房價是由(土地成本+營造成本)x 建商利潤所構成
未來房屋的單坪價=〔(土地單價÷上限容積率÷1.6)+12~14萬的營造成本〕×1.35
利用這個公式,基本上你只要查出這塊地的上限容積率,就可以知道未來可能的房價了!
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責任編輯/林彥呈