在全球化的時代,房地產市場已不再只是一國的事務,而是與全球經濟、政策和社會變遷緊密相連。從美國的次貸危機到亞洲的金融風暴,再到近年的新冠疫情與烏俄戰爭,甚至是以巴戰爭;這些事件都對房地產市場產生了深遠的影響。特別是在亞洲,台灣、中國和南韓等國家的房地產市場都面臨著各種挑戰和機遇。
台灣,這個只有 2,300 萬人口的小島,近年來在全球財富報告中的排名卻令人矚目。背後的原因是什麼?是半導體產業的發展,還是深植人心的土地私有觀念?又或者是政府的政策和市場的動態所造成的結果?
隨房價崩盤而來的經濟衰退:歷史回顧
房地產市場,一直被視為國家經濟的重要指標。當房價上升時,它不僅反映了經濟的繁榮,也帶動了相關產業的發展。但當房價劇烈下跌時,其後果往往不僅僅是房地產市場的衰退,更可能引發整體經濟的動盪。
從歷史的角度來看,房價的崩盤與經濟衰退之間的關聯性是不容忽視的。其劇烈下跌往往伴隨著經濟的衰退,如大量失業、金融危機和公司大量倒閉。
美國房地產泡沫(1923 ~ 1926):為目前最早可考證的房價崩盤。美國受益於一戰結果,促進國內的經濟發展。大量的投機行為趕往股、房市,飆漲來到實體經濟無法承受的程度。接著迎來一場颶風,襲擊佛羅里達州,摧毀了 13,000 棟房屋。破產的連鎖反應就此展開。隨著 1929 年股市的崩盤,迎來經濟大蕭條(Great Depression)。
日本泡沫經濟(1986 ~ 1991):日本為了避免日幣升值,對經濟成長產生負面影響,採取寬鬆貨幣政策。低利率的來臨,助長股、房市的膨脹,而日本央行最終為了抑止泡沫擴大,將基礎利率 2.5% 上升至 6.0% 。市場的迅速降溫,讓地、股價崩盤超過兩位數。1991 年至 2003 年日本 GDP 僅成長 1.14% ,又有失落的十年(失われた 10 年)之稱。
亞洲金融風暴(1997 ~ 1998):1990 年全球投資近一半的資產在亞洲,但因實際生產不如帳面,其中泰國、南韓與印尼影響最重。其他亞洲國家也受到影響,甚至波及至外國的投資者。股市縮水三分之一,各國對美元的匯率跌幅為 10% ~ 70% 。因股市下跌,影響房市供過於求,建商的銷售大幅下滑或等待倒閉。
美國次貸危機(2008): 21 世紀美國房地產市場持續走高,而信用不佳的人可以申請次級貸款;其中又衍生其他高風險的貸款。當房價開始下跌,產生大量違約,申請人又還不出貸款,最後產生連鎖效應,除了美國資本大幅下降與公司倒閉外,世界各國也進入信用緊縮時期。演變成全球銀行信用危機。因銀行被迫信用緊縮,房地產買氣下滑與房價下跌,使違約率提高,層層效應導致呆帳擴大。