利率飆升真的打到房價了?瑞銀全球房地產泡沫指數:只剩這2城市面臨泡沫風險

2023-09-23 12:31

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新加坡的房屋供應無法滿足強勁的本地和國際需求,實際房價從2018年起上漲了15%,租金也反映出這一點,同期上漲約40%。

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雪梨房地產市場近年極為波動,始終徘徊在泡沫風險區域。澳洲央行最近大幅升息,引發新一輪的房價大幅調整,經通膨調整後的房價重回2018年的水平;由於外國需求持續好轉,進一步下跌的可能性有限。

瑞士

2023年,蘇黎世的實際房價持續上漲,但成長速度較前幾年有所減慢。租金成長急劇加快,最終超越房價增幅。隨著融資成本上升,住房供應已經回升至疫情前的水準,瑞銀預計房價不會進一步上漲。

日內瓦的房價比10年前上漲不到20%,從2022年中至2023年中停滯不前。雖然羅納市受惠於其國際地位,但經濟前景喜憂參半,由於大量人口向外遷移到更負擔得起地區,人口成長依然疲軟。

歐洲

法蘭克福慕尼黑這兩個德國城市,經通膨調整後的房價水平在2012年至2022年間倍增,增幅在是這份研究報告所有城市中最為強勁的。但瑞銀認為,房價過高、升息和高通膨引發估值重估,實際房價在2022年初達到頂峰後,法蘭克福實際價格調整了近20%,慕尼黑則調整了15%。

自從2016年英國脫歐起,倫敦房地產市場的實際房價便持續呈現下降趨勢,雖然存在結構性供應短缺,但房價仍落後於全國平均水準。在缺乏強勁國際需求的情況下,由於抵押貸款利率較高,當地的負擔能力處於2007年以來最差的水平,房價仍面臨壓力。

華沙2012年至2022年實際房價上漲將近40%,強勁的就業前景、地鐵網絡擴張和現代化的房屋開發使市場保持吸引力。只不過,面對通膨高漲、抵押貸款持續飆升,這些因素都降低家庭的購房意願,導致通膨調整房價自2022年中起下跌約10%,並將需求轉移到成長強勁的租賃市場。

斯德哥爾摩的房屋估值過高,和對浮動利率房貸的高度依賴是一個不穩定的組合,導致市場動蕩不安。目前,負擔能力捉襟見肘,從2022年中至2023年中,通膨調整房價的調整幅度超過20%,高於此項分析的任何其他城市。

阿姆斯特丹的實際房價下跌了14%,此為1980年代以來最大年度調整幅度。融資條件轉差、通膨削弱家庭購買力和監管變化同時打壓需求。

巴黎的房價於2021年開始下跌,由於負擔能力下降、貸款限制和財產稅上調,近幾季的房價下跌幅度加快。

從房價收入比來看,馬德里的房屋市場仍具可負擔性。經過三年的停滯期後,經通膨調整的房價在過去四個季度上漲了3%。

米蘭的實際房價下降2%,符合當地租金和收入增長。然而,當地經濟的前景穩健、地鐵延伸和即將舉行的2026年冬季奧運,都有助於維持名目估值。

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