2020購屋必讀:7W1H無腦購房術

2020-09-21 10:47

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只要你依照簡單的7W1H自我對話【無腦購屋術】,你就會覺得原來購屋沒有那麼複雜與麻煩!示意圖,與新聞當事人無關。(資料照,取自PhotoAC)

只要你依照簡單的7W1H自我對話【無腦購屋術】,你就會覺得原來購屋沒有那麼複雜與麻煩!示意圖,與新聞當事人無關。(資料照,取自PhotoAC)

台灣房市過去五十年來經歷了五大景氣循環洗禮,房產市場漸漸走入已開發國家成熟型的趨勢,也就是房價要大起大落的機率不大,然而對於一般購屋的民眾而言,總覺得房價一波比一波高,好不容易等到2014年房價反轉緩跌,開始有專家警告房價會有八年寒冬、也有學者警告房價會連跌七到八年,每年跌幅至少5%至7%,達到腰斬的地步。筆者在2015年斷然大膽預測2017年Q4(第四季)台北市房價就會止跌,跌幅不會超過三成,同時預測2018年Q3(第三季)全台房價全面止跌,並預測2020房市回升的關鍵年,房市會有三到四年的小陽春行情,如今無論是官方民間的統計數據顯示,都證實筆者三大預測已經應驗成真。

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找對人、找對時、找對物、做對決定,購屋其實很EASY

2020年初,眼看房市要回升的階段,卻遇上新冠肺炎(武漢肺炎)疫情肆虐造成股災,於是又有專家警告下半年大家要賣房救股、房市逃命潮、認虧保命、房市未見谷底⋯⋯等論述,此時,筆者同樣提出迴然不同的觀點,認為這些專家預測的慘狀都不可能會發生,事實證明,上半年房市除了交易量略受市場觀望影響持平外,房價卻不跌反而呈現小漲局面,下半年開始價量皆明顯回溫,尤其中南部與二三線城市,房價節節上升。

房價在2003年起漲,若不幸沒在2009年前完成買房,那麼勢必得為房事付出高昂代價。(郭晉瑋攝)
事實證明,上半年房市除了交易量略受市場觀望影響持平外,房價卻不跌反而呈現小漲局面。(資料照,郭晉瑋攝)

面對新一波的房價走勢,一般購屋民眾如同站在八十米大道的十字路口,不知如何進退,筆者願藉已從事房地產五十年的經驗,提出一套「無腦購房術」讓購屋大眾不用大費周章,就能有很簡單的購屋判斷準則。

「無腦購房」:7W1H自我對話術

Why?你為什麼要買?購屋目的決定該不該買屋

買房的目的很重要,為成家立業(首購)、為轉換環境(換屋)、為保值理財(投資),不同的目的就會有不同的購屋策略,假如你是首購或換屋者,建議你重視的就是標的物本身的合適度,因為你的目的就是「住」。

Whose?要買給誰?使用者需求決定房屋合適度

買給自己、兒女、父母,你只要出錢、談價錢、給建議,其餘都應該尊重使用者的需求,讓他們做主吧,否則就會有後悔與經常換屋的現象產生,例如老年人一定要有電梯、年輕人喜新厭舊(愛買新屋)⋯⋯。

What?買什麼產品?了解市場主流就會買對產品

自住的應該避免三十年以上老屋,過幾年屋齡就到四十年,未來的老屋若不能都更,除了不值錢以外就是有耐震不足的風險,對於中南部與二三線城市的購屋者,請注意過去透天為王時代會慢慢轉變,管理良善的高樓大廈已經成為新購屋族群的青睞,也會是未來市場的主流。關於保值投資型產品,避免購買傳統商圈的店面,真要購買就記住一個原則,捷運周邊面積越小越好。至於辦公室產品,由於A辦需求強勁,共享辦公室產品特別值得注意。

交通便捷是消費者買房的主要考量之一,尤其是通勤族。(新新聞資料照)
過去透天為王時代會慢慢轉變,管理良善的高樓大廈已經成為新購屋族群的青睞,也會是未來市場的主流。(新新聞資料照)

Where?買什麼地段?洞悉蛋黃退位,蛋白翻身的趨勢

由於全台交通建設持續發展,都會無形中擴大,過去「Location、Location、Location地段、地段、地段」的神話已經破滅,傳統蛋黃區無論在環境、空間、生活品質上,都已經被重機能、品質、的新興蛋白重劃區取代,建議年輕人與首購族,慢慢往交通方便的蛋白區移動,加速購屋的夢想實現。

Which?如何選擇產品?利用分母與分子關係排定優先次序

把你購屋的條件與需求羅列成一份清單,包括總價、坪數、房廳數、區域地段、屋齡、交通、屬性(高樓華廈或公寓)、樓層、物業管理、學區、公園綠地、市場等,建立完清單後,把你最重要的需求依優先次序排列出來,再把最優先的首要需求當分母,其他的需求依次排列當分子,例如總價是你最優先考慮因素,總價就當成不變的分母,其它因素包括地段、面積、屋齡⋯⋯等就要依次去調整,這樣會容易讓你下決定,不會陷入左顧右盼的疑慮。

Who?找誰買?找對優質的房仲品牌與經紀人是購屋成功的開始

首先,建議先上網搜尋,可以節省時間避免盲目看屋,上網時先選擇知名度較高,且是跨品牌的網路平台,或是規模較大的企業官網做為主要的搜尋平台,例如:樂屋網、吉家網、好房網、591、等都是整合跨品牌資料庫的網路平台,當然各大品牌也有屬於他們自己品牌門店的上架房源供參考,藉此可以在網路上與業務員溝通或預約看屋。

第二,透過與各家不動產經紀人員互動溝通的同時,建議你選擇兩到三位經紀人員,親自與她們溝通了解其專業度,一旦信任度建立後,就會比較容易依你的需求找到合適的房源。

鄭金鴻認為,買房一定要選精華區,將來才有增值空間。(郭晉瑋攝)
上網搜尋,可以節省時間避免盲目看屋。(資料照,郭晉瑋攝)

When?何時買?自住者勇於進場,投資者保守為宜

假如你是首購或換屋者,建議你現在應該立即進行,因為,未來三到四年,房價不大可能會跌價,尤其你是自住,根本不用太介意購屋時點,錯失時機反而容易越買越貴。

而換屋者只要同時買賣,也不用考慮何時換屋,因為目前,同一時間點買賣的房價起伏不會太大,因此價差有限。至於投資者,建議未來獲利空間會縮小,短線風險雖小,但若房價爆衝就要考慮縮手,別人貪婪的時候就應該恐懼保守為宜。

How?如何進行?決定購屋前最重要的是「價金保障與產權清楚」

既然購屋天時準備好了,就依你的需求考慮到地段、交通、環境、品質、價格,找到信任的經紀人員委託他們幫你過濾不適合的房源,節省不必要浪費的時間,再來就是議價與出價。當決定標的物後,最容易影響買家權益的因素,大致包括:產權不清、屋況瑕疵、重要資訊被隱瞞、交易價金無保障、不公平的契約條款等等,尤其價金支付一定要有銀行出具的價金履約保證書,才能確保交易過程的安全,假如買房前能夠事先預防,就能避免無謂的糾紛與權益受損。

20200921-吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。(李同榮提供)

另外,委託優質房仲業買賣的好處是,一切要遵照〈不動產經紀業管理條例〉執行業務。經紀人員在接受屋主委託時,首先必須做兩項重要功課,一是讓屋主填寫「屋況說明書」,並詳實記載與善盡調查責任;二是經紀人員必須製作「不動產說明書」,且由合格經紀人善盡產權調查審閱並親自簽字後,交由委託屋主簽字確認。這一切一切的權益保障都維繫在「優質的房仲品牌與優質的經紀人」身上,這也是關係購屋權益與安全,非常重要的關鍵因素。

綜上所述,一輩子買一間房,一定會困惑很多購屋大眾,畢竟是一生的積蓄,考慮的因素就會很多,但只要你依照簡單的7W1H自我對話「無腦購屋術」,你就會覺得原來購屋沒有那麼複雜與麻煩,找對人、找對時、找對物、做對決定,購屋其實很EASY。

(本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長,未經同意不得轉載)

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