一、前言
當前國內房市不景氣，造成國內房市持續走低；為挽救房市頽勢，中央銀行的房市政策亦陸續鬆綁，唯國內房市交投並無呈現反轉現象，景氣持續低迷，不僅價量齊挫，而且政府一連串的措施如老屋健檢、房屋稅變動等房市政策，導致市場混沌現象愈來愈明顯，使得政府對人民的「便民」德政反而變成有「擾民」之嫌。
二.老屋健檢
1999年921地震過後，引發國人對於房屋防震與耐震的重視，而在七年過後，新任內政部首長們因急於政績表現，因而有「老屋健檢」的主張，其所論主題是為強化台灣建築居住安全，因而要求30年以上老屋於買賣交易時檢附健檢報告，同時強調不會因健檢不合格而限制交易。
一般而言，目前房屋交易即附有屋況說明書，而老屋健檢報告就是一種屋況說明。內政部現有「安家固園計畫」，未來可能會比照由結構、土木、建築等技師公會負責健檢，為避免衝擊市場，並考慮健檢人力，會就屋齡、樓層等分階段辦理，如以逾40年、六層樓以上集合住宅優先適用，但相關機制還須進一步討論。然而，這樣的一個政策議題真的能符合現代人的需求嗎？它是一項便民政策？或僅是一種擾民行為？
由於建築法對於老屋健檢並無規定，政府若欲推動此項政策，必須先研擬修《建築法》，以強制公共建築物進行耐震能力評估，但這項修法原是以「單一產權」的公共建築物為目標，並非一般住宅。且《建築物公共安全檢查簽證申報辦法》僅針對防火避難與設備安全兩項檢查，並沒有耐震評估，因此，研擬修定《建築法》必須加入老屋健檢的項目，先賦於法源，然後才能加入耐震能力評估。
由於老屋的居住安全較多爭議，同時也會讓城市缺少競爭力，而全台灣一年中因都更而拆除的老屋約僅有千戶，且都更又是居住安全和都市容貌的核心議題，內政部已擬定包括強化公辦都更效能、縮短都更審議流程、都更容積獎勵內容提前確定、規畫都更專責機構等4大推動方向，然而，若就都更效率而言，其實老屋健檢政策是緩不濟急的。
根據內政部統計，截至2016年上半年為止，全國房屋稅籍住宅類數量約844萬戶，其中，有384萬戶老屋，平均屋齡28.91年，台北市平均屋齡30.77年，新北市老屋的占比接近八成，居全國之冠，為全台住宅屋齡最高縣市。若再以30年以上老屋來觀察，則約368萬戶；以六都房地產分佈情形來觀察，新北市30年以上老屋最多約65萬戶，占新北市總房屋數比達4成以上(42％)，台北市則有約57萬戶，占北市總房屋數的比重更高達六成以上(64％)。
綜觀國內老屋分布密集區，大多集中於舊市鎮與火車站周邊，亦即各縣市發展脈絡多以市中心車站為起點，因交通機能而帶動商業活動，因經濟發展而形成住宅聚落。以台北市為例，台北車站、西門町一帶是經濟發展最早開發的地點，也因此吸引人口聚集。而在人氣聚集與舊屋交夾的情況下，冒然實施老屋健檢，將對不動產市場造成極大震撼。
另方面，老屋健檢也將增加仲介市場的負擔，未來屋齡30年以上老屋的委售案件可能大為減少，影響其交易量及房價，特別是當前房市低迷，房屋稅紛爭未解，照顧弱勢的社會住宅尚無具體進度，住宅法、租賃專法待修，市場不確定紛擾因素太多，此時急著推老屋健檢，對市場又投下更多不利影響，而若執行時機不對，則容易引起更多民怨。
事實上，在民主國家中，一個公共政策的形成，在行政上必須經由一定的程序，內部評估程序完成以後，才能確定並對外宣佈，因為政府閉門造車，必然不能符合民意需求，因而行政院否定內政部的老屋健檢政策。然而，行政院雖然否定內政部將強制30年以上老屋健檢才能買賣的策略，但已引發議會的質詢，同時引發民眾的抱怨，主要因當前房市不景氣，中古屋若因老屋健檢政策將受到更大打擊，若政府仍無其他適當的配套措施以之因應，則房市恐有崩盤之虞。亦即政府修法因應是美意，但因缺乏配套措施，難免會引發民眾恐慌，便民成了擾民。
三.房屋稅變動
房屋稅是指對房屋現值課徵的稅費，而其所指的房屋是針對固定在土地上的各種建築物，不論是供營業、工作，或住宅使用，都必須課稅，且屬於地方稅。
依我國財政收支劃分法的規定，現行租稅結構區分為國稅(中央稅)、直轄市及縣市稅(地方稅)二級，前者由國稅局負責國稅的徵收，包括營業稅、所得稅、遺產稅、贈與稅、貨物稅、證券交易稅、期貨交易稅及菸酒稅等；後者由稅捐處負責地方稅的徵收，包括房屋稅、地價稅、使用牌照稅、土地增值稅、印花稅、娛樂稅及契稅，故知房屋稅的調整及徵收屬地方政府權責。
2016年9月12日，為解決都會地區高房價的問題，台北市提出房屋稅改革方案，包括舊房之房屋稅完全不變，全面調升15年以內中古屋房屋稅，以及僅調升15年內豪宅房屋稅，三種方案的主要共同點是取消新成屋的加價項目，並將豪宅稅的路段率改為固定比率，藉以調降新成屋及豪宅的房屋稅。
台北市調降新成屋房屋稅的做法可以理解，由於當前國內房市不景氣，首善地區的台北市之房市表現不佳，價量俱挫；根據內政部所編製的第46期全國都市地價總指數為119.33，較上期的上漲幅度為0.04%，是自2010年(民99年)以來漲幅最小的一期。而在國內各都會地區的地價變動中，台北市是六都中唯一下跌的都會區，地價指數下跌1.52%，也是全國跌幅最大的城市。
台北地價下降主要反應在最近兩年的政府重稅及限貸打房政策，房屋去化不佳，房地價格下修，又因地價為房價先行指標，目前新案供給有許多仍是近年建商高價取得之土地，短時間內，台北市房價大幅降價仍屬不易，但整體市場呈現量縮價跌趨勢，且其降幅取決於建商對後市的房市信心及讓利幅度。台北市政府在房市不景氣，而又顧及未來房市發展的情況下，而有全面調降新成屋房屋稅的主張，唯同時還包括舊房屋稅的調升與豪宅稅的改革。
一般而言，房屋稅的高低與其稅基有關，而房屋稅稅基主要包含房屋標準單價、折舊率、路段率等三大要素，為了因應房市變化，同時滿足居住正義的需求，有關房屋標準單價評定由每三年改為兩年，折舊率及路段率亦可適時調整，唯業者表達反對立場，特別是台北市於2014年7月1日起，已採用房屋稅新制，同時已調高標準單價，調升99條路段率，並將非自用住宅房屋稅率由1.2%調高為3.6%，時隔兩年，各縣市又掀起調整房屋稅的浪潮，雖各有利弊得失，但不免仍有擾民之譏。
事實上，不動產問題不是地方問題，不是單一的經濟問題，而是全國性的問題，地方政府雖可依法調整房屋稅，但提高稅賦終非人民之所願，更容易引發人民與政府之間的對立；唯政府依法行事必須有稅源充足的考量，只要課徵金額、比率、時間等適宜，則在符合公開、公平、公正的原則下，人民應也可以接受增稅的訴求。重要的是宜考量整體性問題，房屋稅的課徵或調整宜考量地方政府與中央政府的合作，在適法、適權、適時的考量下，做出適當的調整稅賦政策，則房屋稅的改革效果必然會更好。
四.結論與建議
經由前述的分析說明，可列出本文的結論與建議如下：
1. 當前國內房市正處於不景氣時期，由於人民對於房地產價量可能再下降的預期心理濃烈，在此情況下，即使央行對房市的金融管制鬆綁，但也難救房地產市場「價跌量縮」的走勢。
2.老屋健檢若有完整的配套措施，則國人樂觀其成，唯此項政策所必須考量的問題很多，且對當前不景氣的房地產市場不利，政府的愛民可能變成擾民。
3. 不動產問題是全國性的問題，地方政府雖可依法調整房屋稅，但容易引發人民與政府之間的對立；房屋稅的課徵或調整宜考量地方與中央的合作，做出適
當的調整稅賦政策，則房屋稅的改革效果會更好。
4.房市不景氣，央行去除管制亦無法減緩房市不佳走勢，加上老屋健檢、房屋稅變動等房市政策再三變動，影響人民權益與生活。
5.在當前房市不景氣中，政府提出老屋健檢與房屋稅調整政策，使得房市不景氣的陰影更是雪上加霜，建議房市政策必須適宜而周延，不宜重政治而輕經濟， 或以政治權謀算計權益分配，以不當方式揮動「居住正義」的大旗，而達到「不便民；反擾民」的反效果。
＊作者為國立空中大學商學系副教授，淡江大學金融所副教授
