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網友爆「簽假合約」炒房術,難道實價登錄攏係假?內政部公開「虛報」數字讓人跌破眼鏡

2018-03-15 17:13

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常聽到大家在喊「房價好高」、「都是炒房害的」,那你知道房價,到底是怎麼「炒」的嗎?除了捷運通過、都市規劃、生活機能等外在因素改變,人為的「炒作」,或許也是房價節節高升的重要原因。

日前在PTT房市(home-sale)板有鄉民分享「炒房手法」引發網友熱議,讓人不禁懷疑房價居高不下,是否就是被投資客用這些招數「炒起來」的?

投資客的4大炒房術

其中網友揭露,人為刻意地炒高房價,其實有跡可循。如果只是買了等它價格自然變高在賣掉,只能叫「置產」,自己從中作梗讓價格上揚才是「炒房」,目前以這4種手法最常見:

1.簽AB約
在房屋成交時簽兩份合約,一份是實際成交價格的真合約,一份是價格較高的灌水假合約,而這份假合約不但可在實價登錄上記錄較高的價格,讓房市行情水漲船高,也可用較高的假成交價來向銀行超貸。

2.爛屋改裝
將屋況較差的房子重新裝潢,再墊高價格賣出去,是常見的投資手法。

3.左手換右手
將自身房產以高於市場的價格賣給自己親戚朋友或是法人,以炒高實價登錄價格,再將它以市價售出,看似是賠錢賣,但其實是賺錢的。

4.格間套房
將房屋隔成多間套房出租,以賺取更多利潤。

房市名人:這些手段都是真的

對此,房市觀察家田大權表示,「雖然不認同這些手段,但就他所知都是事實」對於想要買房的民眾,如果要避免被這些手段欺騙,田大權建議一定要「貨比三家」。同一個建案,前棟、後棟、不同樓層,價格可能都不一樣,影響的因素太多了,不管是實價登錄還是打聽到的行情,都只是一個參考。單純看地段、屋齡、坪數等片面資訊就要來判斷價格合不合理實在有難度。每一間房屋的狀況都不一樣,如果買房子不想被坑,最好的方法還是每一間都去走走看看、多比較,就知道門道在哪裡了。

炒房手法勿輕易嘗試,小心觸法

投資房地產雖然也是一種生財之道,但為了賺錢而以身試法恐怕得不償失。《律師談吉他》雷皓明律師表示,像是簽AB約在民法上,只有「實際成交價格」才有法律效力,另一份虛假的契約會無效,如果以較高的那份無效假合約去做實價登錄,恐怕會違反《平均地權條例》,將裁罰3至15萬元,且可連續處罰。而讓實價登錄不實也恐怕會違反《刑法》中「使公務員登載不實罪」將處三年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。用假合約向銀行超貸,恐怕會違反《詐欺罪》。因為一時貪念,會讓你背好幾條罪在身上。

但雷皓明也認為,現行法律雖然都有明確的罰則規範,但在偵查上卻很難落實,只能呼籲民眾千萬不要受到不良業者、仲介的利誘。

實價登錄實不實?政府4招防範

政府單位要怎麼發現實價登錄的價格有問題呢?內政部地政司副司長王成機解釋,目前對實價登錄不實的稽查主要透過4個管道:

1.透過各縣市政府每月抽查7.5 %的房屋交易資料,像是去年有26.6萬筆交易,將會有近2萬筆被抽查,若發現有登載不時的情況,各縣市政府會請地政士、買賣雙方提供相關資料,當中若查有申報不實,會立即裁罰。

2.內政部與財政部合作,將房地合一所得稅與實價登錄資料做連結,如果發現數字對不上,各縣市政府會請地政士、買賣雙方提供相關資料,當中如果有申報不實會立即裁罰。

3.各地方國稅局於審核營所稅、所得稅或房地合一所得稅時,如果發現納稅人所提供之買賣交易資料與實價登錄資料有異,將會通報各縣市政府調查是否涉及申報不實。

4.受理民眾檢舉登載不實的案件。

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自2012年起,實價登錄網站已經有200多萬筆資料,累積9500萬的瀏覽人數。(圖/取自實價登錄網站

對於民眾質疑實價登錄的可信度,王成機表示,政府的稽查方法都有落實,目前實價登錄網站已經有200多萬筆資料,也已經累積9500萬的瀏覽人數,對於資料可信度相當有信心,也希望未來能透過設置電腦比對系統取代人工抽查,並將實價登錄做更詳細的內容呈現,讓資訊能透明化。

200多萬筆資料,只有267筆因登載不實受罰

雖然根據內政部的回覆,政府有在落實稽查行動,但數字成果卻不禁讓人不遲疑。實價登錄從2012年實施以來,共有200多萬筆房屋交易,其中因登載不實受罰的案件,截至去年為止只有267件,罰款總金額876萬元,平均一件罰3.28萬元。

如果照這個數據來看,登載不實的狀況應該非常稀少,可能幾乎沒有人會簽AB約,所有交易都有乖乖照實申報。但房價為什麼還是居高不下呢?許多網友繪聲繪影地在網路上討論「屋主要求我簽AB約」等炒房手段又是從何而來?也許房市的實際情況,跟政府的理解仍有一段距離。

責任編輯/陳憶慈

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