總統選戰日趨劇烈，三黨候選人先後引發土地居住正義爭議，賴清徳候選人深陷賴皮寮爭議事件，侯友宜凱旋苑當包租公坐擁高租金利益受到強烈猛攻，柯P也遭質疑農地違規使用事件。
房市趨勢專家直批，包租公高租金高收益，只是敗壞的租賃政策推波助瀾下的受益者，賴蕭身為執政當局，不知檢討租金高漲主因，更不知真正養肥包租公的主因卻來自執政黨租賃政策的敗壞，多房包租公免徵囤房稅，間接鼓勵包租公囤房，導致年輕人迫需的低總價市場被完全壟斷，因此，執政當局不應導果為因，五十笑一百。李同榮同時提出一整套「台灣房產租賃市場之核心問題與解決方案」之白皮書。
李同榮敍述，根據主計處年中公布CPI指數顯示，房租類全台住宅租金指數再創新高，且近期六都房租平均年增率都超過2.3%，指數漲幅持續加劇，是過去10年來最大，其中又以南部年增率逼近3%，為全台各區最高。綜觀過去二十年來，無論房價漲跌，租金已經連續持續上漲，年輕人不但買不起房，更面臨租不起房的困境。而執政當局卻找不出房租加劇上漲的核心因素，反而針對多房房東免徵囤房稅，間接鼓勵包租公持續加碼囤房，政府卻束手無策，只有不斷的擴大租金補貼政策，再多的補貼永遠都間接落入包租公口袋，且永遠解決不了租賃市場敗壞的核心問題所在。
包租公被政府錯誤政策養大囤房，政府卻導果為因，恥笑包租公囤房漲租？
侯友宜凱旋苑租金高漲爭議問題，突顯包租公高租金只是租賃政策包庇下的受益者，真正養肥包租公的是執政黨租賃政策的敗壞，政府以活化空屋為名，卻對現有非空屋的多房包租公，給予免徵囤房稅與各項優惠，一手修法打囤房，另一手間接鼓勵包租公囤房，導致年輕人迫需的低總價市場被完全被投資客與包租公壟斷，房價租價雙漲，年輕人不但買不起更是租不起，而執政當局不檢討政策缺失，卻導果為因，恥笑包租公侯好康，可謂五十笑一百。
另外，李同榮建議候友宜總統候選人，雖然凱旋苑一切合法且租金高低是市場機制形成，但身為領導人，能帶頭取之社會、回饋社會才能獲得更高的敬重，若侯能將租金收益的一部分回饋給弱勢學生，或租戶的一定比例提供弱勢學生租金上的優惠，以杜悠悠之口，誠為上策。
李同榮特別精心撰述整套「租賃政策白皮書」，檢視租賃市場的核心問題並提出治本的解決方案
李同榮指出，綜觀全台就業機會大都集中在都會，租屋需求年年增加，但政府社宅整體供給量有限，扣除包租代管的灌水量，社宅實際佔比不及1%，蔡政府20萬戶社宅政見的實際完工量約24000戶，達成率僅僅12%。然而，都會小坪數低總價的交易市場與租賃市場幾乎全被投資客與包租公壟斷，以致造成市場供需嚴重失衡。
過去政府花太多力氣致力打房政策，不但打不了房價，卻打垮了交易量，解決不了問題卻反而對市場的流動性與產業發展造成嚴重傷害。而攸關年輕人安居樂業的租賃市場，卻被完全壟斷，資訊不透明、黑市橫行，市場亂象已經到了罄竹難書的地步。展望未來，是個輕資產、微經濟的時代，除了硬體建設以外，未來的執政者應該有足夠的智慧善用「微經營」理念，排除灑大錢的模式，徹底提出健全租賃市場的治本解決方案，確實是當前為政者面臨最重要的課題。
本白皮書論述將就當前影響租賃市場的種種阻礙因素，找出租金加劇上漲的核心因素，進而提出兼具長、中、短期之治本解決方案。
（壹）租賃市場不健全的核心問題
（一）租賃市場不健全的相關因素 - 租賃市場敗壞現象可以歸納的內外在因素包括：
1. 資訊面向 - 租賃市場未全面實價登錄：不當的登錄制度助長非法且打擊合法、資訊不對稱且不透明化、房東逃漏稅、租賃黑市橫行、租賃糾紛亂象叢生。
2. 政策面向 - 治標不治本政策失靈：社宅政策失當、補貼政策無效、錯估空屋移轉社宅績效、包租代管輔導政策偏頗、國有市有土地不當標售、住都中心包山包海、社宅用地取得困難、社宅供給量嚴重不足、市場供需嚴重失衡。
3. 市場面向 - 政策失靈導致供需失衡：就業市場集中都會、兩代不同堂趨勢影響、低總價市場供需失衡、投資客壟斷低總價市場、包租公壟斷小坪數租屋市場、公益房東減稅與多重獎勵、非空屋出租免課囤房稅助長囤房歪風、逃稅房東黑市橫行、房東轉嫁任何成本、市場被壟斷供需失衡造成租金持續高漲，造成市場供需嚴重失衡。
（二）找出最核心的關鍵因素（TOC制約因素分析）
依據TOC制約法則（Theory of Constraints）分析全台租金持續上漲且屢創新高的三大核心因素：
1. 資訊不夠透明，租賃黑市難以消除：現行登錄制度，交由仲介就必須登錄，屋主自租不必登錄，導致政策鼓勵非法逃漏稅，打擊合法產業經營，造成租賃黑市橫行，亂象叢生。
2. 供需嚴重失衡，低總價市場被壟斷：都會交易市場中，低總價市場永遠呈現供需失衡態勢，當然，租屋市場就被囤房的投資客與房東壟斷，因此租金也就節節高升。
3. 房產政策失靈，間接鼓勵囤房者壟斷市場：政府錯估空屋持有者動機與物件屬性，以為可以活化閒置空屋，甚至逼出空屋，導致編列鉅額預算獎勵包租代管，移花接木充當空屋移轉社宅政績。而出租（非空屋）的囤房房東可以獲得獎勵、減稅、免課囤房稅，這是政策最大的敗筆，等於間接鼓勵投資客與包租公繼續囤房壟斷市場，形成了非常惡質循環的租賃市場產業鏈，最後空屋仍然是空屋，因此，再多的租金補貼，最終都落入囤房房東口袋，年輕人的無奈與怨氣難以言喻。
（貳）健全租賃市場長、中、短期的根本解決方案
（一）台灣房產租賃政策革新「症狀解」與「根本解」系統分析
政府目前針對租賃市場所實施的政策，大都屬於短期治標政策，不分所得與負擔比的齊頭式租金補貼，彌補不了年年高漲的房租，效果非常有限，另外，包租代管產業潛力十足，但政府錯誤的包租代管輔導政策對社宅供給數量根本沒有任何助益，非空屋移轉社宅，反而間接鼓勵所謂「公益房東」繼續囤房，對市場供需造成反效果，這些短線政策都是「症狀解」。而健全租賃市場的政策，絕對需要犧牲短期成長的延滯與障礙，必須以短中長期的創新政策換取長期健全的市場發展，這才是真正的「根本解」。
（二）兼顧治標與治本的長、中、短期解決方案
1. 短期推動實價登錄3.0，租賃市場「全面實價登錄」資訊全面透明化：實價登錄雖已實現交易市場門牌全都露，但最引人詬病的就是租賃市場未能全面實價登錄，以致資訊無法全面透明，成為逃漏稅溫床與租賃黑市的禍源，因此剷除租賃黑市的首要任務就是「全面實價登錄」，讓所有租賃資訊透明化，只要資訊全面透明化，是否空屋出租就會一清二楚，進而可鼓勵空屋出租者得減免部分囤房稅，而非現行制度下不論是否空屋移轉出租者皆享有免囤房稅優惠。
相關配套措施：
（1）刻意漏報或不實登錄處予重罰。
（2）登錄權責歸屬於房東，可委由經紀業或公證人登錄。
（3）建立檢舉制度與平台，防漏死角。
預期效益分析（KPI）：
（1）資訊全面透明化，市場朝向公平、公正、合法化。
（2）租賃資料庫完整，有利市場動態統計分析與稅捐稽核。
（3）租賃行情公開，消除不對稱資訊，避免哄抬與炒作。
2. 中期推動租賃市場「租約全面強制公證」：租賃合約一旦落實全面強制公證，房東與房客都可在法律公平的保護下直接強制執行，快速制裁任何方違法行為，同時逃漏稅行為也難以遁形，徹底剷除租賃黑市，可謂一舉三得。
相關配套措施：
（1）公證數量大增，公證費率應適度調降。
（2）弱勢承租人公證費用可考量由政府補貼。
（3）訂立逃漏稅大赦條例，鼓勵全面合法繳稅。
（4）房東的房租收入可考慮分離課稅，減輕合法繳稅房東負擔。
（5）提高房客綜合所得稅之租金扣除額，減輕弱勢租金負擔。
預期效益分析（KPI）：
（1）房東房客獲得公平的法令保障：實施全面強制公證制度，租賃合約就能獲得安全的法令保障。
（2）租賃糾紛案件將大幅降低：租賃糾紛將獲得合理與快速的解決，對房客返還房屋、給付租金與違約金，或房東的返還押金等事項，不必經過訴訟就可請求法院快速強制執行，有效遏阻惡房東與奧房客違法行為。
（3）租賃稅收將大增，並可專用於獎勵與補貼：政府不但可大幅增加合法稅收至少兩百億以上，並可專用於提供合理減稅與獎勵補貼。
3. 長期結合民間資源，擴大只租不售社宅供給量，目標「社宅占比5%」：解決供需失衡只有提高社宅供給量，才是長線的治本方針，因為都會小坪數住宅根本沒有空屋問題，政策不能再指望空屋移轉社宅的錯誤迷失，重新從社宅供給面檢討，盤點閒置國有市有土地，大量規劃社宅用地，同時充分運用民間資源，結合民間資金與專業人力，大量且快速興建只租不售社會住宅，並訂定長線八年達成社宅占比5%的目標。
相關配套措施：
（1）暫時停止國有市有土地標售：社宅儲量佔比未達5%之前，除非標售的標的規劃30%以上社宅，立法限制六都內所有國有與市有土地全面禁止標售以杜絕「政府帶頭炒地」之口舌。
（2）建立民間合作興建社會住宅之機制：政府出地、民間出錢出力，訂定合理投資報酬率，並委由興建單位包租代管，以輕資產、微經營概念，借力使力達成社宅占比5%的目標。
預期效益分析（KPI）：
（1）興建社宅數量KPI達4%-5%：政府只要釋出使用權土地，民間出錢出力，在監督與承攬分工下，兼顧興建品質與速度，預計八年內達成社宅興建4%-5%占比的數量規模。
（2）興建社宅進度KPI八年達成：第一年盤點與取得土地資源，第二年規劃設計與發包，第三年到第八年投資興建陸續完成。
綜上所述，健全租賃市場必須從資訊透明、市場供需、政策革新等三大核心因素著手，新政府應透過全面實價登錄、租約強制公證制度、結合民間力量大幅興建社宅，全面改革租屋市場亂象，長期而言，必可根除租賃黑市與解決供需失衡，並紓解租金持續高漲現象，達到健全租賃市場的終極目標。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
