老屋由於公設比低,比起現在的新成屋室內坪數更實在,因此在相同預算下,不少民眾偏好選擇購買老屋,甚至一邊等待重建後的增值性,不過雖然老屋有以上優點,但得注意的是,老屋除了可能潛在耐震能力不足的問題之外,輻射屋及海砂屋也是購買老屋的風險,加上老屋常見漏水、管線老舊等屋況較差的狀況,購買前先仔細評估。
老屋室內坪數實在,周邊機能成熟
在新屋公設比高的情況之下,不少人會偏好選擇老屋,由於老屋沒有豐富的公共設施,因此房屋室內坪數也相較新成屋實在。此外,House123執行長邱愛莉指出,老屋還有其他優點,包括多位在生活機能成熟的舊市區,並且若以相同地段來說,老屋不僅會比周邊新建案便宜,空間甚至更大,因此如果喜歡市中心的機能,加上總價的考量之下,便突顯老屋的優勢。
購買老屋除了享有相對便宜的房價外,加上近年搭上都更與危老熱潮,不少民眾也會考量到重建後的增值性而入手,不過若要購買老屋等待重建,建議要選擇土地持份大且樓高4樓以下的公寓產品,不僅重建機會相對大,分回的價值也比較高。此外,邱愛莉表示,選擇的地點也要注意,舉例來說,雙北屋齡高的房子成交量仍然相對熱絡,然而在桃園多半是屋齡較年輕的中古屋,此時若選擇購買老屋,恐怕會影響房子未來增值的空間和脫手的速度。
居住安全及屋況差是購買老屋的隱憂
購買老屋雖然優點不少,不過最令人卻步的原因就在於安全問題,目前多數的建築物以RC結構居多,使用年限為50年,加上台灣地震頻繁,因此還得評估房屋耐震能力,由於政府在921大地震後修正建築物的抗震標準,因此建議購買921地震後興建的大樓,避免耐震能力不足的問題。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也建議,看房時可以查看老屋的梁柱是否有裂痕,尤其震後去看會更精準。
除了結構可能影響居住安全外,輻射屋及海砂屋同時也是購買老屋的風險,尤其是在1982~1984年間蓋的房屋較有可能遭受輻射污染。建議購買前先仔細詳讀房屋的《不動產說明書》,包括漏水、海砂屋、輻射屋、建築有無增違建、是否屬凶宅、有無中繼水箱、基地台等情況都有揭露。
再來,屋況差也是老屋的缺點,尤其最怕遇到漏水問題,張欣民建議,民眾在看屋時可以從廚房、前後陽台、連接衛浴的牆面以及窗框等比較容易滲漏水的地方觀察,並且一邊敲周邊牆壁,若是有木板聲恐怕就是因為壁癌嚴重而被包裝。此外,老屋也會有水電管線老舊的問題,建議先測試排水功能,打開水龍頭確認水流是否順暢,以及沖馬桶看是否會堵塞,尤其是位於2樓的房屋,因為公寓排水管線多在此交會,若是不通就可能造成回堵。
Tips:
購買老屋雖然房價相對便宜,不過得留意的是恐要預留較高成數的頭期款,由於老屋貸款成數通常比較低,若再加上翻修的裝潢費,也是一筆可觀的數目,因此建議除了一開始就挑選水電管線有翻新過的老屋之外,邱愛莉指出,選擇位於市中心及鄰近捷運站的房屋,也會比較容易談到較好的貸款成數,降低一開始所需的頭期款。
本文/圖經授權轉載自591房屋交易網(原標題:老屋俗擱大碗 下手前先注意這幾點)
責任編輯/梁溶珈