「你以為，當房東只要房子擺在那邊，找到房客就可以高枕無憂了？ 天底下哪有那麼簡單的事！ 我自己都不敢保證，哪天不會遇到個糟房客呢！ 當房東，第一要務就是要勤，我來跟你們說說我以前遇到的爛房客吧！」
很少講當年勇的丁叔，那天特別有感慨。
二十多年前，剛好那時有個建商朋友對他挺熱絡，知道他想買間房子收租，就介紹了他們公司的案子，該社區位在北市某個熱鬧、但是治安不太好的商圈中，賣了很久還剩下兩三戶，就問丁叔要不要買這棟樓的大套房單位。因為價格實在便宜，丁叔看也沒看就買下來，開啟了他的房東人生。
「後來才知道那棟樓裡面真的是亂七八糟。」丁叔說得含蓄，但要是熟悉商圈的人， 聽到那棟樓都是笑而不語，大家心照不宣，這種社區怎麼能租到什麼正經房客？
當時還年輕的丁叔還是傻呼呼地就當起了房東。丁叔人生的第一個租客，是一對年輕夫妻，看起來一切正常，剛開始交租也算穩定，想不到沒半年就出了問題。第一個徵兆是繳租漸漸不準時，丁叔那時固定每個月五號去收錢，明明已經打電話約好時間，偏偏到了時間就藉故不在。
後來丁叔聽到鄰居提起，這對夫妻不對勁，每到晚上都會傳出大吵大鬧的聲音，請丁叔特別注意。第一次當房東的丁叔擔心得要命，而這對夫妻後來欠租情況越來越嚴重，丁叔就找了個理由跟他們解約。但收回房子的時候，真是慘不忍睹。
「整間房子滿地菸屁股也就算了，還吐得到處都是檳榔渣，我自己打掃加粉刷之後，一直覺得檳榔味和菸味揮之不去，真是髒死了！」丁叔形容當時狀況，彷彿還嗅得到那股噁心感。
更恐怖的是，幾個月之後丁叔打開報紙社會版，赫然看到前房客吸毒猝死的新聞， 這也才發現前房客根本不是真正夫妻檔，名字也是假的，還好當初不想一虧再虧，斷然解約，不然那個苦主就是他了。
後來，丁叔那間套房也陸續有一些租客進進出出，卻總是有繳租金不穩定、破壞屋況、騷擾鄰居的狀況發生。有一次更可怕，有個年輕男生打電話來毛遂自薦要租房子， 但一見到面，丁叔就直覺這年輕人賊溜溜地不大正經，大熱天的，手也一直插在口袋裡。丁叔當時也沒問，答應帶著年輕人上樓看房，但不一樣的是，丁叔無論是進電梯或是進房門，都刻意側身讓那個年輕人先進去。
果然，看房子看到一半，那年輕人忽然轉過身，拿出刀子要搶劫，當時離門較近的丁叔反應快，立即衝出去，並猛力拉上內門、把鐵門關上反鎖，再衝下樓報警，如此免去一場無妄之災。
「要不是我直覺不對勁，故意讓那個小子先進去，搞不好連命都沒了。」丁叔說來平靜，但應該內心澎湃。
也因為一直沒遇到正常的好房客，他管理起來覺得煩心，索性把套房賣掉了。可是從事房地產業的人對房子總有些迷戀，加上長輩都說買房子好，他不死心又想繼續買， 只是後來學聰明了，即使聽說有不錯的案子，他都會親自去看過，並多方打聽風評，勤做功課問附近的租金行情，確定狀況不錯，他才願意買下。
「後來，我找了幾個老房東跟他們請教，裡面有假有真，倒也讓我琢磨出幾招，第一個就是一定要和租客聊一聊，只要感覺上有點奇怪的，寧可讓房子空著也不要惹麻煩；另外，我把房子弄得稍微好一點，不要再力拚社區最低價出租，到時招來一些怪人，請神容易送神難，真的吃不消。你們在這個行業這麼久了，做事情不能只靠直覺， 最後一定要白紙黑字讓自己站得住腳，所以簽約千萬不能少。如果遇到好的房客，我也會跟他簽久一點的租約，算他便宜點，找個好房客能穩穩收到租金，才是最要緊的。」
「我這麼多年戰戰兢兢，都還不敢保證會不出亂子，所以，你們說，這世間哪有甚麼好康是天上掉下來的呢？」
是啊，沒有經過真刀真槍，怎能淬鍊出渾然天成的真功夫？
馨講堂－如何挑到好房客？
在台灣當房東是很辛苦的，除了前文提到的法律問題，有些人會問，怎麼找到好房客？ 老實說，遇上好房客真的有一部分要靠運氣，很多房客人模人樣， 住進來後就問題百出，這種事情誰也說不準，不過還是可以透過一些方法降低風險。
首先，先讓房子有個好賣相。要先站在房客立場思考房子，越多人想租的，在大數法則下，你越容易挑到好房客。舉個例子來說，有電梯的一定比沒電梯的受歡迎；離捷運近的也會好過沒捷運的；近捷運的出口有手扶梯也一定好過爬樓梯的；當然，讓房子看起來亮麗，用一點心思裝潢與擺設，拍出比其他人更有吸引力的照片以增加自己房子的熱門度......上門的選擇自然就多。
其次，挑選刊登管道。近來越來越多房東不愛使用張貼招租的方式找房客，改採網路刊登的方式，除了效率較高，具有門檻的招租管道在某一種程度上也可以達到過濾租客的效果。另外要提醒房東們，丁叔帶看遇到歹徒的例子確實曾經發生過，如果是女房東，帶看時最好能夠找朋友或家人一起比較安全，在帶看過程中如果覺得怪怪的，可以學丁叔，請看屋者先進門，讓自己和大門保持較近距離。或者若是真的沒空帶看，願意支付服務費，也不大在意實價登錄必須揭露租金的狀況，可以委託房仲業者代為處理，省去帶看和簽約過程中的麻煩。
第三，和準房客聊天。除了看房客是否衣著得體、應對合宜、神色自然外，詢問時也可以從房客的工作類型、地點等，大概觀察出準房客的經濟狀況，並且在言談中也多少可以了解房客的心態，每個問題都可一層一層地深入問下去，再前後對照，是否有邏輯不合的狀況發生。當然，不要問過於隱私的問題喔。
第四，就是確認房客的身分。同業也曾經遇過房客用假身分證來租房子，所以如果要簽約，盡可能禮貌地請房客出示雙證件，例如身分證和健保卡，這樣至少可以多一層保障。如果房客是公司或社團等法人機構，應由法人代表人簽約，或由代理人代理簽約，避免承租人用公司招牌承租，卻以私人名義使用，或是以私人名義承租，卻交由法人使用的情形，日後恐怕糾紛不少。
最後，還是老話一句，當房東或是當房客的，所有的承諾都要白紙黑字，且當房東千萬不要因為一時懶惰，租約到期了還不去跟房客續約，讓租約成了不定時租約，屆時後患無窮。如果可行，建議房東將租約公證，以免未來房客欠租時還要走曠日廢時的訴訟程序，那真的是慘上加慘。
本文經授權轉載自寫樂文化《30堂千萬房產課：早知道早避險，租屋、置產、節稅、福地風水，財經台不會教你的房產實案》
