中華無形資產鑑價協會:中影每股65元恐低估,損及原股東權益

黨產會日前針對中廣、中影公司案舉行預備聽證會。圖為國民黨行管會主委邱大展。(資料照片,蘇仲泓攝)

黨產會日前針對中廣、中影公司案舉行預備聽證會。圖為國民黨行管會主委邱大展。(資料照片,蘇仲泓攝)

不當黨產處理委員會,針對國民黨在扁政府時代,以每股65元價格出售中影股權,是否符合黨產條例之「非以相當對價」脫離政黨掌控,聘請中華無形資產鑑價協會出具鑑價報告,該協會報告指出,中影在售股錢,僅就中影文化城等四筆土地進行資產重估,「若能全面完成資產重估,則合理股價應不止於此」,再者,中影當初選取台肥與台鹽的1.09倍股價淨值比,計算合理售股價格,並非最適參考依據,65元之出售價格,恐有低估之虞,並已損及原股東之權益。

該協會表示,中影以94年6月30日為重估基準日,就西門町新世界大樓、屏東光華戲院、中影文化城、梅花戲院四筆土地進行資產重估,依據「公告現值土地」重估增值37.03億元,並於94年財務報告中揭露,由於土地所在區段及使用分區,對市場價格產生顯著影響,故土地公告現值是否會低於市場價值並無一定關係,「惟上述四筆土地,有三筆位在台北市內,以公告現值重估資產價值,的確有可能造成低估之情況。」

都會地區公告現值,長年低於市價

該協會表示,依據營利事業資產重估辦法規定,資產未實現重估增值,即土地可依「當其公告現值」重估價,該案發生時點為民國94年,內政部尚未推動實價登錄,無可供參考之鄰近區域市場價格,惟我國都會區土地公告現值,長年低於市價,雙北價差尤其顯著,中影將位於北市土地,以公告現值進行重估,「雖符合會計準則及稅法規定,但確實對公司股東權益,可能造成極為不利之負面影響。」

另外,針對中影售股前,未重新估價四筆土地以外其他資產,無形資產鑑價協會表示,中影原資產價值認定時間,已十分久遠,若未計其他資產,勢必將造成中影94年淨值低估。交叉檢視資產重估報告、股價評估報告與中影財報,重估之資產,土地資產價值暴增73倍,「未重估之資產縱然不以倍數相乘,仍可發現中影資產淨值有嚴重低估的問題,連帶也將使公司股東權益與每股淨值受到不利影響。」

最後,針對每股65元價格出售是否合理,該協會表示,中影評估公司資產合理價格時,並未全面重新評估資產及負債的公允價值,部分資產之重估結果,亦未納入股票交易價格之評估報告中,故此一股價評估結果,將較實際市場價格為低。

中影主要價值為土地,與台鹽、台肥二家公司核心價值明顯不同

若以固定資產來看,中影與台肥台鹽之固定資產比率接近,以上述二家公司作為評估參考基準,「勉強可予接受」,但若僅考慮土地價值,土地重估增值部分就佔中影整體資產的63.73%,台鹽土地占總資產比率約為25-30%,台肥土地占總資產比率僅1.14-1.34%,「中影主要價值為土地,與台鹽、台肥二家公司核心價值明顯不同,若對照二家公司,可能產生較高誤差。」

該協會表示,中影所有資產集中在土地,主要收益來自土地租金,其他營業活動幾乎全數停擺,股權交易之股價評估應該考量土地資產特性,方能賦予資產公允價值保障股東權益,拿台鹽台肥股價進行比較,「雖然具一定合理性,但並非最適之參考對比公司。」

該協會表示,中影股權交易合理性評估報告書,認定合理售股價格60.8- 67.2元,最後以每股65元進行交易,似乎並無低估實際價值,但本會評估結果,初步認定每股交易價格介於60.8-67.2元「應屬低估」,若中影於交易前能全面完成資產重估,則合理股價應不止於此,再者,選取較佳參照對比公司之股價淨值比,亦可反映其合理價位,65元之出售價格恐有低估之虞,並已損及原股東之權益。

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