筆者早在1998年在任職公司的授權下與美國西維吉尼亞大學的周昆博士合作製作了台灣第一個房價指數---信義房價指數，比後起的國泰房地產指數、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等指數都還要早，目前該指數也是唯一被全球最大房地產網站「全球房地產指南」（Global Property Guide）所引用的台灣房價指數，是外國人了解台灣房價變動的唯一指標。
全球最著名的房價指數是美國的Case–Shiller Home Price index（Robert James Shiller 是2013年諾貝爾經濟學獎得主），1980年代初就對外發表了，後來該指數被S&P標準普爾公司所收購，該房價指數是以重覆交易法(Repeat Sale Method)製作，用以反映一個地方房地產價格的變動趨勢和變動程度，後來世界各國也紛紛推出當地的房價指數。
台灣也是如此，但是在美國房產交易統計及資訊透明度高，所以Case–Shiller index可以用穩定度及信度較高的重覆交易法，其他國家（包括台灣）因為市場交易沒有那麼頻繁，加上實價登錄資訊較為落後，大多只能用特徵價格法 （Hedonic Price Method）來製作房價指數，甚至是用「土法煉鋼法」（外人所不知的方法）製作房價指數，因此就鬧出以下的一些笑話。
例如某一房價指數就出現這種現象，某一個季度雙北市、台中市個別房價指數跌，只有高雄市小幅上揚（當時沒有台南房價資料），但是所謂的台灣總指數卻是上揚的，這從常識判斷就知道有問題。
某一個「土法煉鋼法」的住宅房價指數也曾出現，2010年第3季與2009年第3季指數，年成長率台北市27.5%、桃園縣18.6%、台中市16.2%、高雄市19.5%，全台灣年成長率16.5%的情形，只要對近幾年房價稍有一點敏感度的人大概都會質疑，一個年度之間房價漲幅近兩成、甚至超過兩成，這有可能嗎？
內政部版的住宅價格指數，現在也面臨了「醜媳婦不敢見公婆」的窘境，研究結果跟市場事實不符、差距太大，這樣看下來，不管是民間版或是官方版的房價指數，都有其內部「難解」的問題，內政部版的住宅價格指數問題出在哪裡呢？有以下幾種可能：
內政部住宅價格指數問題有幾種可能
一、方法論錯誤
房價指數的製作方法大致上有重覆交易法、特徵價格法、中位數價格法、算術平均法等，美國因為有可信度高的重覆交易資料，所以用重覆交易價格法，較少受到市場挑戰。台灣這方面資料較難取得，所以檯面上的房價指數製作都是用特徵價格法，但這是不是對台灣最妥適的一種方法呢？
恐怕還可以再深入研究，特別是在實價登錄重複交易行情開始揭露，台北市地政局「台北地政雲」也新增「大社區交易履歷」功能，這些都有助於後續在台灣進一步探討重覆交易法之可能性，哪一種方法最適台灣房市，恐怕也有更多討論的空間。
二、台灣房市的變動太過劇烈
近10多年來，台灣房市變動可說是非常劇烈，「若以特徵性函數方式估計房價，某些變數之估計係數可能會隨著地區的特性與時間的發展而有所變動，若以相同的係數來分析長期各地區的房價，必會有估計的偏誤發生。」近幾年來各地方很多新重劃區的產生、交通條件的大改變、新產品市占比的增加等等，都可能讓原有的模型產生誤差。
三、樣本數不足的問題
不管是用哪一種房價指數製作方法，樣本數不足一直是最困擾的事，特別是在做個別行政區指數或是個別產品指數時，這種失誤更會發生，但台灣總體房屋市場就這麼大，過去一年建物買賣移轉件數30~40萬件，去年2016年更只剩下24.5萬件，這對指數之穩定性都是種挑戰，或許這也是一種「海水退潮後」，不得不面對的尷尬局面，或許也是政府在委外製作相關指數該重新檢討、審視的時候了！
＊作者為天時地利不動產顧問公司總經理
