今年30歲的小K作為民宿老闆的時間長達2年，家人一邊在台灣和日本兩地鎖定合適的房地產，小K則負責以民宿方式管理房屋出租的行銷及營運。在挑選房子時需要長時間觀察，而經營民宿則是每天都有需要處理的事項，因此我們請小K分別就「鎖定合適房源與布置」和「經營房屋出租」兩個部分分享他的工作內容。
民宿地點挑選，決定50%獲利關鍵
當存夠一筆房屋頭期款的錢、選定房子的地點，將影響著未來的滿房率（每天／每間房間都有人租），是非常重要的第一步。小K挑房子首重交通方便的地點，最好是走路5分鐘內有捷運或是地鐵，且地點盡量是首都，或是觀光勝地。因為旅客出國遊玩時，首都和熱門景點都是首選；另一點是首都名字也最廣為人知，也因此在搜尋住宿時，旅客也會先以首都查詢。例如小K在日本經營的民宿，就在東京日暮里的區域，從民宿走到車站不用2分鐘，而到東京只要10分鐘，這間房子就是以交通便利性作為投資的考量。
在日本尋找投資標的時，其實不會日文也不用擔心，當地有許多台灣與中國的房屋仲介，而如果會日文，也能直接與當地的仲介公司接洽。收集到基本的房屋出售資訊後，小K會先用Google地圖大致了解地點的周邊設施，確認交通是否便利，以及附近生活機能是否完整，包括附近是否有便利商店、超市、餐廳、觀光景點、郵局等等。生活機能的完整度，也將影響民宿未來的價格。
第二步便是裝潢民宿房間。這個部分有兩個重點，一個是打掃便利性，另一個是風格的設計。
考量到民宿需要每天整理，在裝潢上不適合用太難清掃的材質。例如床的選擇，如果是附有靠墊的床頭板，可能就無法拆下清洗，僅能用濕布盡量擦拭，稍有清潔不淨，便很有可能留下異味；又比方地板如果不是平滑地面，除了容易卡灰塵外，也難以將所有污垢清除。因此，考量未來打掃人員的效率與乾淨度，裝潢時不能只顧著美觀，也要注意打掃的便利性。
別再北歐風、工業風了，懂得「接地氣」效果翻倍升
風格設計這塊，小K會透過閱讀許多房屋設計書籍來培養自身美感，另外尤其會注意一點，就是風格要「接地氣」。所謂風格，就是想營造的感覺，有些人會有一些迷思，認為房屋一定要北歐風、工業風、和風……但這邊必須打破這個迷思。如果房子在古色古香的城鎮，結果裝潢成工業風，是不是有點突兀？
裝潢不只是有「風格」，如果能與當地的民俗風情有所連接，那麼對於吸引旅客將有加成的效果。因為整個地區的養分，都會為這間民宿加分。
房屋租出還有售後服務！用心服務讓房客源源不絕
當民宿裝潢後就到了最後一步──把產品銷售出去。小K會將民宿照片放上各大訂房網，並在網站內介紹自己民宿的特色，以及所提供的設備。此外，也會將周遭的美食、旅遊景點、購物逛街、超市、交通資訊製作成一份手冊，供房客參考。除了訂房網外，也會成立粉絲專頁加速推廣，除了不定時的回覆房客各項問題外，也會隨季節、節慶舉辦優惠活動，提高自己民宿的知名度與訂房率。
房屋被預訂後，便要解決房客入住期間的各種疑難雜症，並提供旅遊行程建議。房客感受到用心的話，除了會推薦親朋好友一起來光顧，還能為自己的評價加分。當好的評價不斷湧現後，累積起來就是民宿的名氣，那麼客源也就會跟著源源不絕了。
房客退房後，小K也要聯絡清潔人員打掃房子，並檢查設備完整性、備妥備品。一切就緒後，便能再次迎接下一組房客，為下一位旅客帶來美好的旅遊回憶。
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責任編輯／郭丹穎
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