2023房市面臨技術面高檔、經濟成長上半年表現不佳、下半年選舉因素干擾，但為何房價見跌不跌？而2024多空拉鋸，房價到底會不會跌？
房市趨勢專家李同榮剖析，2023新青安專案拉高買氣與大量交屋潮拉高平均單價等兩大因素支撐房價不跌。2024房價必須觀察這三大因素力道是否減弱，房市也將呈現三大演變：(1)上半年支撐力尚強，(2)下半年變數多巿場偏空，(3)全年表現價盤量溫、以盤代跌。
李同榮指出，2023為何見跌不跌？支撐關鍵點有二
（一）新青安專案威力發酵：去年8月青安撥專案正式上路，8月撥貸只有2,599戶、金額167.86億元，9月撥貸4,768戶、金額340.23億元，第四季開始持續激增，10月撥貸更是成長至5,188戶、金額378.45億元，11月撥貸增至6,338戶、金額465.18億元。12月撥貸6,778戶、金額新台幣498.03億元。
低總價市場本就是剛需主流，加上新青安貸款專案催生出觀望以及潛在的買盤，交易量也因此大增。
（二）新成屋交屋潮拉高平均單價：2023全年使照完工量激增至118,286戶，近12萬戶交屋潮集中在下半年，致使下半年交易量大增。尤其年底交屋潮湧入，新屋成交單價較高，因此拉高整體交易量的平均價，第四季數據將與市場表現會有落差，可能會呈現上漲的假象。
三大觀察重點與三大巿場演變，決定2024房價走勢
李同榮進一步指出，2023房價見跌不跌，民眾關心2024房市會不會跌？他提出三大觀察重點與市場可能的三大演變：
（觀察一）新青安貸款力道是否減弱：新青安貸款專案有三年期限，因此推案第一年會湧入搶購心態，在房價見跌不跌狀況下，購屋信心大增，但這些買盤的高峰點何時反轉，對房價的支撐力道就會減弱。
（觀察二）各地交屋潮實際影響狀況：2021及2022為這波房市循環主升段，銷售率高開工率也大增，延續兩三年就會呈現完工使照量大增，2024要觀察使照量與前期比較的高峰期是否減弱，才不會因新成屋太高的交屋潮影響交易平均單價持續拉高。
（觀察三）2024上半年開工量與使照完工量是否持續死亡交叉：2023年第三季開始，由於預售銷售率不佳、開工量下滑，加上使照完工量大增，以致開工量與使照完工量呈現死亡交叉，並延續到第四季，若2024第一季持續呈現死亡交叉，房市的多頭就會確立結束。
2024市場走勢如何？李同榮依時間點提出三大演變預測
（一）上半年支撐強，上漲不易、下跌難：預期上半年新青安貸款專案持續發酵，看守內閣打房政策暫停，完工使照量同期比仍然攀升，剛需市場仍然強勁，因此房市下跌較難，但因技術循環面臨高檔，總價推升不易，推案面積已縮無可縮，單價要拉升相當不易，因此上半年雖房價下跌難，但上漲也不容易，各都行政區會出現小漲小跌現象。
（二）下半年變數多，量大超漲區房價鬆動：下半年開始有囤房稅2.0正式上路，加上新政府上任，在國會三黨不過半的弱勢執政下，執政黨將面臨反對黨對高房價民怨的質疑與政策打房或加重稅制打房的壓力，另外全球地緣政治風險與兩岸關係持續惡化，對岸啓動對台貿易戰大增，因此，下半年建商餘屋出脫壓力大增，部分量大且超漲區，勢必會有多殺多現象發生，新推建案要拉高房價就會被舊案餘屋競價搶銷，因此，預售市場下半年表現會比上半年較差，成屋市場就看區域表現漲跌互見。
（三）全年表現量溫價穩：2024全年交易量會比2023年微增，供給量雖多，需求量也強，市場交易就會活絡，全年交易量溫、房價以盤代跌，漲跌在正負5%之間盤整。
李同榮最後表示，房市沒有永遠漲的道理，預測趨勢也難以單一變數判斷房價漲跌，2024在多空拉鋸劇烈的狀態下，經濟基本面的表現如何與技術面的調整與否，以及地緣政治風險，都是2024房市走勢的決定關鍵。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。 （相關報導： 房市需求加溫，賣方市場即將來臨！許多推案不二價銷售，議價率有機會跌破1成 ｜ 更多文章 ）
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