注意房市泡沫破裂危機！專家示警：經濟風暴成形，敲響房貸「十年定律」警鐘

知名投行摩根大通（JPMorgan Chase）執行長戴蒙（Jamie Dimon）日前向《日經新聞》直言，形成「經濟風暴」的條件已經到位，所謂風暴，或者說潛在的風暴，包括通膨、利率上升、全球貨幣緊縮、量化緊縮、美中新冷戰的效應以及俄烏戰爭對全球經濟的影響，尤其是油價上漲、缺糧造成食物價格波動、供應鏈問題等等，這些歷史都將重演，未來恐怕還會出現更多核彈級傷害。

在世界經濟局勢的演變之下，我們把焦點移回國內房市，我長期觀察到貸款業務原來存在著隱藏版的「十年定論」：

◎民國80年財政部開放民營銀行開始，至民國90年區間，銀行放款業務皆著重在企金，對於個金業務興趣缺缺。

◎民國91年到100年，喬治瑪麗帶領雙卡無擔業務欣欣向榮。

◎民國101年到110年，資金行情帶領房屋貸款業務蒸蒸日上。

◎民國111年開始，疫情、戰爭導致全世界惡性通膨，銀行緊縮，融資公司因此受惠，業務青雲直上！

所謂「十年定律」時序已進入融資蓬勃發展年代，此狀況與美國2008年次級房貸風暴的狀況相似，不動產炙手可熱，美國也將買房當作買菜，美國兩大融資公司（房地美、房利美）吃了很多呆帳，這兩大融資公司因為資產品質不良，引爆次級房貸風暴，台灣還沒有走到這個地步，但前奏相似。

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這些現象有跡可循，2000年網路泡沫，加上911恐攻事件，聯準會採取寬鬆的貨幣政策，將聯邦基金利率從2000年5月的6.5%一路降到2003年6月的1%，低利率造成房市熱絡，房市信心高漲加上貸款條件寬鬆，很多以貸再貸、信用不佳的人也能輕易核貸，埋下了未來泡沫破裂的種子。

2004年6月聯準會開始進入升息循環，將聯邦基金利率從1%逐步調升，到2006年已達5.25%，房市也開始供過於求，房價開始下跌，相關產業逐漸萎縮，失業率升，惡性循環之下開始有人無力償還房貸，那些次級抵押貸款公司也因債務違約而紛紛倒閉，金融業受創甚深，2008年終於爆發金融海嘯。

而2020年開始疫情爆發、美中對抗升溫、兩岸關係緊張、2022年俄烏戰爭引起的連鎖效應，導致惡性通膨，可是普羅大眾的薪水卻沒有漲，市場熱錢流向融資公司，遙相呼應2008年次級房貸風暴的時空背景，今年我們也要開始注意次級房貸風暴的形成。

聯準會開始進入升息循環，利率從趨近於0，升到現在3.75%～4.00%區間。歷史殷鑑不遠！值得慶幸的是台灣的銀行授信品質比美國更佳，或許只是景氣低氣壓，民眾可以先做好準備，機會是留給準備好的人，維持良好信用，不要過度擴張債務，發生任何事情才有本錢再跟銀行往來，留得青山在，不怕沒柴燒。

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作者介紹｜知識長

全台最大房屋貸款Line社群–「房屋貸款知識家」創辦人 （相關報導： 投資客挺不住了？央行接連升息、台積電話題退燒，高雄法拍移轉量暴增 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林彥呈