一坪土地能蓋幾坪？海砂屋鑑定怎麼做？都更問題霧煞煞，專家一次解答

 「一坪土地能蓋幾坪？」、「該如何開始整合？」、「海砂屋鑑定怎麼做？」，這些是新北住都中心從去年至今舉辦180多場都更說明會、接觸4萬多位民眾以來，實務上最常聽見的民眾提問，新北住都中心以專業從法規面逐一為民眾解惑。

首先，談到都更坪數計算，必須先認識容積。新北住都中心說明，一般重建的容積結構可分三個區塊，第一是「基準容積」，不同的使用分區會有不同規定。

舉例來說，板橋住宅區容積率為300%，而商業區容積率為460%，在不同區域的容積率也會不同，例如蘆洲住宅區容積率僅200%。

第二是「獎勵容積」，為了鼓勵民眾重建，都更條例訂有容積獎勵項目，符合相關規定就能取得對應的獎勵，以增加建築面積。

第三是「容積移轉」，即透過捐贈未開闢的公共設施保留地給政府，取得對價的建築面積移轉至另一處建築基地。

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此外，也可利用都更麻吉網的線上容積試算功能，只要輸入重建範圍土地的面積、使用分區對應的容積率，就能算出一般興建、簡易都更、一般都更、危老重建、防災重建等不同方案下的最大坪數。

住都中心說明，這是提供民眾討論社區重建方案的工具，目前程式是以最大獎勵值為設定，但不代表每個社區都能夠拿到最高獎勵，而不同的建築設計也會影響最終的興建坪數，所以計算結果只能作為評估參考，不能當作與建商協議的分配，地主實際可分配的面積仍要依基地條件、獎勵多寡、建築設計、區域行情、廠商成本及利潤等因素而定。

15人連署或透過里長申請　新北住都中心可辦說明會

萬事起頭難，老舊公寓通常缺乏發起人，若住戶有意都更，可以聯絡左右鄰居15人簽名連署申請，或是透過里長向住都中心申請舉辦說明會，中心會安排專人到場解說都更的基本要件、新北市多元都更重建策略、社區概況、重建策略建議及協助民眾組織重建小組，邁開整合第一步，展開重建。

至於海砂屋鑑定，新北住都中心副執行長錢奕綱表示，「新北市府處理防災型建築鑑定作業要點」（簡稱「挺安全方案」）已經發布實施，全額補助民眾做海砂屋鑑定，只要建築物經健檢為第三類或者建築物結構初步評估未達最低等級，由住戶成立管委會當申請人，且經土地、建物人數及面積皆達1／2以上同意即可申請，都更處將安排相關公會進行鑑定。 （相關報導： 預售屋拋售潮來了？高雄投資客搶著下車，專家：還沒出現倒貨潮，但值得留意！ ｜ 更多文章 ）

責任編輯／周岐原