我們想讓你知道：好不容易存了一筆頭期款，租屋族應該買房嗎？在這房價高不可攀的年頭，許多人選擇一邊租屋、一邊投資的方式累積資產，但也有人不願意替房東繳房貸，希望擁有屬於自己的房產。這篇文章將以年化報酬率（IRR）概念，協助正在租屋的讀者評估，應該維持原狀或是選擇買房。
買房還是租房比較划算？想用投資報酬率的方式計算，其實並不困難。只要將買房所付出的成本統計起來（頭期款和房貸），並且讓租房的一方拿去投資，如此一來就能算出兩者最終所有的資產高低，藉此分出勝負。
因此，我們將透過以上描述的概念，計算房價在特定漲跌幅之下，租房者必須保持多少的年化報酬率，才能跟上買房者擁有的資產。
舉個例子來說，小明目前每個月需負擔1萬元的房租，預期購入的房價為1,000萬元，頭期款準備200萬元，採取的房貸為30年期，利率1.3%，小明預期未來房價在30年後會增值50%，就是相當於1,500萬元的資產。
請問小明如果將頭期款200萬元以及每個月的（房貸－房租）差額拿去投資，小明需要投資於多少年化報酬率才能到達1,500萬元的資產？
Ans: 3.08%
目前的定存年化報酬率為0.8%，3.08%相當於將近四倍的報酬，想要在30年內保持3.08%的年化報酬率，不是很困難，但也不是很簡單，取決於投資者所採用的投資方式。
也就是說，如果小明本身運用資金來投資的績效勝出3.08%，在預估未來房價漲幅50%的情況底下，買房其實並不划算，他可以維持現狀租房，並且持續投資，因為藉由租房加投資所帶來的資產累積效益會比買房的好。
此外，如果將房價的漲跌幅從－50%到200%與年化報酬率的關係製圖，如下：
值得注意的是，即便是房價沒有任何漲幅，租房者依然需要有1.12%的年化報酬率，才能追上買房帶來的投資效益。
或許讀者會好奇，為什麼需要使用「年化報酬率」當作比較標準，而不是單純計算報酬率？原因在於每一分金錢的使用時間週期是不同的，在年化報酬率的計算之下會考慮時間的因素，因此透過年化報酬率的計算才能正確比較兩種投資商品效益，讀者可以使用年化報酬率計算機來評估過去的投資績效。
不同的房貸還款年限會影響評估買房嗎?
現在房貸的年限比以前彈性許多，最高的償還年限甚至可以高達40年，如果根據不同房貸的償還年限做比較，租房者所需要的年化報酬率又會是如何？
從上述的圖表可以看的出來，如果房貸償還的年限比較長，在相同的預期房價漲幅底下，租房所需要的年化報酬率就會越低。
以小明目前每個月需負擔1萬元的房租，預期購入的房價為1,000萬元，頭期款準備200萬元，利率1.3%的情況下，不同的還款年限以及預期的房價漲跌幅將如下表所示。
結論
對於擁有頭期款的小資族來說，買房相較於租房的優勢就是省去的房租，以及預期未來房價的漲幅。在上述小明的例子中，我們計算買房後的房價變化所帶來的效益，得出一組年化報酬率的數字，而此涵義不僅可以代表選擇租房後自行投資所需要的年化報酬率之外，也可以把它當作是買房所帶來的年化報酬率，這是一體兩面的呈現。
然而每個人的購屋條件及租房現況不盡相同，因此YP特別製作買房vs租房計算機，讓讀者可以輸入自身的租房資訊，以及欲購買的房價以及相關貸款資訊，藉由小工具衡量自身的財務狀況，當作買房的一項參考。
儘管在上述的計算過程中，我們忽略買房後所需要的稅金、維護資金以及租房的實際成長率，然而，要不要買房的考量因素肯定不會只有單純的投資面相而已，你必須仔細衡量收入與支出、思考人生計劃、評估財務狀況…等等。
其實，買房還有另一項好處，尤其對於許多沒有儲蓄習慣的民眾更是重要，因為當房貸成為一種強制性的支出後，自然學會儲蓄了。
如果決定買房，繳納房貸的時候不妨參考《為何提前償還房貸不是個好方法》以及《少了這個動作，會讓提前償還房貸效益大打折扣》，期盼這些文章能夠帶給讀者在買房議題上多一個面向的思考。
本文授權轉載自小資YP投資理財筆記，未經同意不得轉載。
責任編輯／林彥呈
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