15年前，無論房地產投資或置產，強調的就是「地段、地段、地段」，只要投入所謂俗稱的蛋黃區，就是投資置產不敗的定律。15年後的今天，發現全台房市中南部都會平均漲幅超過65%，超過雙北市，而各都會的潛力蛋白區漲幅都超過傳統蛋黃區。
這波房市循環為何蛋黃蛋白漲勢會豬羊變色？房市趨勢專家李同榮透過其三度徒步環島看房市的經歴，用「走出天龍國才知天下事」十個字，破解蛋黃蛋白定義的迷失，他同時提醒所有置產投資大眾，跳脫傳統思維與桎梏、走出台北看清全台房市，就會發現「潛力蛋白大翻身」的大未來！
15年前全台建設重北輕南，造就台北房市一枝獨秀，有所謂「天龍國」之稱
李同榮指出，房市購屋者傳統思維重視的就是「Location、Location、Location」即俗稱「蛋黃、蛋黃、蛋黃」，而廣義的蛋黃被解讀為台北市，台北市以外都會被劃分為蛋白都會區，七都以外二線城市則被列為蛋殼區。
而狹義的蛋黃區指的是七都中傳統人口稠密且生活機能完善的商圈，例如台北市的大安、信義計劃區，新北市的中和、永和，桃園市的桃園區，新竹縣市的竹北區，台中市的西屯、南屯區，台南市的東區，高雄市的鼓山區。
15年前因為中南部都會交通建設與公共工程大幅落後大台北，且高鐵尚未通車，全台公共建設重北輕南，導致中南部都會房市的漲幅永遠落後雙北市近一倍之多，台南高雄平均房價差距台北近5倍，台中房價差距台北3倍以上，新北市與台北一河之隔就落差一倍以上。因此，台北都會以外中南部都會甚至新北、桃園都被列為廣義蛋白區，無論投資效益或居住商圈機能都不及台北蛋黃區，因此台北房市一枝獨秀，有所謂「天龍國」之稱。
蛋黃區不斷擴大，蛋白區重新定義，「潛力蛋白大翻身」已是現在進行式，更是未來進行式
隨著15年前高鐵七都通車，八年前二線城市增設苗栗、彰化、雲林等站，蛋黃蛋白漲勢豬羊變色、重新定義，全台七都近5年漲勢最強行政區排行榜前12名幾乎是由非傳統蛋黃區，而清一色幾乎全為具潛力的蛋白區囊括。
尤其是，今日各都會的潛力蛋白區，往往就轉身為明日的新興蛋黃，蛋黃區的概念也因交通建設擴大都會而擴大延伸至周邊蛋白區，尤其是新興重劃的蛋白區商圈逐漸成熟後，公共建設與生活機能也往往勝過老舊擁擠的蛋黄區。「潛力蛋白大翻身」已是現在進行式，更是未來進行式。
「天龍國」概念將消失，房市中長線「南北翻轉」「蛋白翻身」「高價翻盤」
當今，全台交通建設因高鐵軌道經濟發展而成為一日生活圈，而都會交通建設也不斷往外連結與發展。台北市旗盤式的捷運系統與新北市的三環六線加上桃機捷運，促使大台北都會蛋黃區的不斷擴散，已經完全改變蛋白的傳統定義，促使「潛力蛋白大翻身」。
而過去被視為廣義蛋白的中南部，近十年來在高鐵軌道經濟與高科技產業鏈南移的激勵下，房市發展與增值潛力已勝於北台灣，而北台灣的桃園市發展史勝新北，新北又勝於台北，「南北大翻轉」促使房市「天龍國」概念即將消失！
另一方面，全台房市在兩代不同堂趨勢發展中，低價自住剛需市場强勁掘起，這就是李同榮在2019年預測台灣房市第六循環走勢會呈現「南北翻轉」「蛋白翻身」「高價翻盤」的最佳寫照。
同樣總價預算，一線之隔蛋黃老屋與具潛力的蛋白新屋，增值性何者為優？
李同榮提醒，買房到底是選舊蛋黃好還是新蛋白好？當然優先考慮你的需求與生活習慣，更重要的是預算，同樣的預算，有的人因生活習慣寜住擁擠的蛋黃區老房子，有的人寧願住一線之隔蛋白區公設齊全的全新豪宅，其實都沒有對錯。但若從增值的潛力評估，蛋白漲幅顯然大幅遠勝於蛋黃。
李同榮分析這幾年蛋黃與蛋白房價漲勢會豬羊變色的主因有三：
（一）價格增值因素：一線之隔房價差距一倍之多，不但預算可精簡，且增值空間也較大。
（二）地段距離因素：新興蛋白重劃區透過捷運網建構完成，交通四通八達，時間可縮短空間距離。
（三）生活機能因素：交通建設發展擴大了都會範圍，公共建設完備與人口淨流入，促進新興蛋白區商圈生活機能更佳完善，昔日蛋白就可能成為今日蛋黃。
綜合上述三項新興蛋白區的優勢不容小覷，因此，若以傳統舊思維評估房市前景與增值性，誤以為中南部是落後地區不值得投資或置產，更誤以為在各都會中投資置產，以同様的預算要買一橋之隔全新蛋白不如買舊蛋黃40年老屋，這種觀念恐會是迷失於「蛋黃必漲」的傳統觀念中，顯然已經落伍，而且完全沒有從全台各區房價增長數據中去發現天龍國以外城市房市走勢的新亮點，
不要再唱衰「林三淡」或「林青峽」房市，過河、過橋、一線之隔具潛力的蛋白區反而成為今日之星
李同榮分析，數據會說話，近五年來，過河、過橋的林三淡（林口、三峽、淡水）卻是新北市漲幅最大與人口淨流入最多的前幾名，中壢青埔則是桃園房價漲幅最高與人口淨流入最多的區域，而且在房市降溫後，中長線後市仍然看好。而過去被列為台北外圍蛋白的新北、桃園，交通發達的新興重劃區無論生活機能、居住環境、建物品質與投資報酬都遠勝於台北。因此，所謂蛋白區卻賣蛋黃價之說，乃停留在15年前傳統思維，活在台北天龍國時代，不但沒有依數據推論，更沒有走出台北去洞悉台北以外城市建設的迅速發展與變化，實在是錯估「蛋白翻身」的潛力，並且低估市場機制與消費者的判斷能力。
2024房市以盤代跌，交易量溫，近年漲少的台北當然抗跌，桃園表現七都最優
李同榮最後指出，2024在基本面與技術面偏空環境下，房市將以盤代跌，市場不致太悲觀，雖然餘屋與供給續增，但購屋信心與需求同步增強，因此交易量反而會熱絡回溫，餘屋只要讓利就可以趁勢順利脫逃。全台都會房市走勢，認同台北會是最抗跌區域，但也是因為它在近十年是房價漲幅最小的都會，扣掉通膨、經濟成長、物價上漲因素，台北房價幾乎等於沒漲。而抗跌並不代表房市前瞻性最優，反觀中南部因高科技產業不斷南移，因營建成本比重高，房價基期低，近年漲幅較高，而部分超漲地區會有局部調整，但中長線仍然看好。
而另一方面，因大台北交通網建構完整，都會擴大至桃園，促使人口由台北外移新北、新北人口外移桃園，桃園市的房市前景會是大台北都會形成的最大受益都會，也將是全台房市最具競爭力與爆發力的城市。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
