今年2月初，行政院長陳建仁上任後表示，將著手規劃「使用權住宅」，並有意修改「住宅法」，把使用權住宅納入社會住宅適用範圍，讓民眾以較低總價向政府購買至少二、三十年以上的房屋長期使用權，是一種使用權付費概念。雖然此一政策隨著內政部長林右昌拋出「住宅三箭」政策，「租得起」的租金補貼2.0、定額補貼的房貸支持方案、青年購屋積金，不包括使用權住宅，並改口說尚待研議而有夭折可能性，卻也引發網路上討論。
使用權住宅是什麼？居住正義靠使用權住宅，能行否？
從目前揭露的資訊，政府擬推出之使用權住宅由財政部提供地上權土地，由住都中心負責興建、營運，之後委由政府透過包租代管方式建立使用者退場機制；取得使用權住宅未來不得再進行買賣和贈與繼承，也會訂有排富條款。換言之，住戶買到的是房屋的長期使用權，住宅建物產權在政府名下，其類似於過去的使用權宅，這類住宅由建商興建，建物產權在建商名下，同樣不能將地上權或建物部份移轉，最知名的是位於景美的華固新天地，以及京站花園廣場。
使用權住宅如同長期租約概念，相較於社會住宅6年居住限制，買方以購買使用權的方式取得長住的權利，既無土地所有權、地上權，也無建物所有權，房價約為市價6成以下。由於買方擁有的不是房屋的所有權而是房屋使用憑證，以往難以核貸，若銀行同意核貸，條件一般會較為嚴格，適用較高的房貸利率。
根據內政部指出111年第2季全國中位數住宅價格850萬元，而依聯徵中心房貸平均鑑估值顯示，2022年第4季六都與新竹地區的平均房價皆達千萬元以上，若以內政部、聯徵中心推估房價的6成計算，使用權住宅房價約略落在510萬元至600萬元以上；又以京站花園廣場為例，規劃的是1至2房15至42坪的房型，去年每坪成交單價約落在40萬元，房價約600萬元至1680萬元。買方要準備4成左右的頭期款，頭期款從204萬元~672萬元以上不等，對經濟能力高於社宅租戶、但又買不起一般住宅民眾的購屋需求者，似有一定的吸引力，實際上未來隨著營建成本的增加、需求房型不同，買方要準備的頭期款只會遠遠高於204萬元。
再者，鑒於近年房價高漲，30年期房貸逐漸成為主流，買方若以購買30年使用權，以30歲成家為例，使用權期間屆滿，買方已60歲，若要續買使用權或另行購屋，必須另外準備一筆存款支應，這對民眾又是一大筆的負擔，會不會最終仍買不起、租不起。若從此點著眼，或許住宅權住宅比較適合沒有打算將房產傳家的單身自住族群，或有一定經濟基礎的中高齡居住在老舊公寓，有換取有電梯、無障礙設施大樓需求者，因其經濟條件相對較佳、換屋需求相對較低。
另值得注意的是，在稅務負擔上，雖然所有權與使用權房屋的居住者，每年都得繳交「房屋稅」，可適用自住稅率1.2%，但不同的是所有權者繳納地價稅，使用權房屋居住者繳納「地租」，兩者稅基都是採用公告地價，但自用住宅地價稅稅率僅0.2%，地租則約為公告地價的3.5%至5%，每年要繳的地租是自用住宅的十幾倍，且當公告地價調漲時，地租自然跟著漲，有住越久、繳越多的情形。
除了上述使用年限的限制、貸款條件差、需繳交地租等情事之外，未來使用權住宅的租金或購買費用是一次先支付或是得按月繳付？費用是否會隨週期性的物價波動調整？能否提前解約？
目前社會住宅一般6年租約，租屋者可以很快輪轉，而住宅權住宅租期長，租期10年至30年，形同長租型的社會住宅，受惠的民眾就會變少，在政府土地資源越來越稀缺的情況下，對居住正義能行嗎？答案或許能行，但政府規劃使用權住宅應作更審慎嚴謹的評估，並做好配套措施，以免立意良善的政策，最終竹籃打水一場空，反引發民怨。
＊作者為國政基金會副研究員
