# 房屋出售  

根據內政部統計，今年全國公告逾期未辦理繼承登記建物近5千戶，土地達7萬2千餘筆，約3,400公頃，依照今年公告土地現值估算，總價值約992億元，為何白花花的鈔票沒有人要繼承？專家表示，其實還是有解決方法，讓有價值的土地輕鬆變現。全國近千億祖產土地「沒人要」?正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，依照土地法第34條之1規定，多數決的土地共有人數超過2分之1，應有......

媽媽過世留下一棟老房子給4個子女繼承，哥哥想把家裡那棟老房子賣掉，妹妹卻死都不同意，兄弟姊妹鬧翻了。哥哥的想法是：「賣了我們也能各自安定生活啊！」，妹妹反駁：「這是媽媽留下來的家，怎麼可以賣掉？」結果分成男生一派，女生一派，大家僵在那裡，誰也不讓步，房子到底該怎麼處理，完全卡死。哥哥就在思考，要是我拉攏其中一個妹妹同意，就變三票對一票，這樣能不能直接把房子賣......

繼承的房屋可能因為兄弟姐妹共有，或者房屋地點不適用，所要出售換現金。出售繼承屋如何避免被課重稅，一定要知道的5大合法節稅策略！

編按：許多父母都希望自己的財產可以順利傳承給子女，不過，如果沒有事先規劃好遺產如何分配，小心遺產稅、房地合一稅通通找上門，對此，恩典法律事務所律師蘇家宏便分享5個節稅地雷，誤踩雷小心國稅局找上門連補帶罰！

繼承家人留下的不動產想出售要注意！國稅局表示，出售的同時也應以實際成交金額及取得成本計算申報財產交易所得，以免不小心因短漏報所得額而遭補稅處罰。國稅局舉例說明，甲君於110年度綜合所得稅結算申報案，發現甲君申報出售包含103年取得之房地，是以110年度出售時房屋評定現值計算財產交易所得4萬餘元作申報，而實際成交價額重新計算財產交易所得應為511萬餘元，甲君經輔導後自動補報並補繳稅款115萬餘元。

張先生非常孝順，民國105年2月張爸爸過世時，為了讓媽媽安心居住，讓媽媽繼承張爸於民國79年購買的老家。不幸的是，張媽媽也在同年的12月過世。

親人共同繼承房產要小心！財政部南區國稅局（下稱南區國稅局）分享一案例指出，袁先生與其弟小磊感情很好，十餘年前共同繼承母親留下的高雄市區一筆房地遺產後，近期袁先生欲往國外經商發展，弟弟小磊則於去（2023）年已將該筆房地的繼承一半持分，贈與兒子小凱。袁先生即說服小凱將該筆房地去年售出後，小凱得知大伯交易該筆土地屬舊制免稅，誤認個人也可適用，因此未申報房地合一稅，沒想到日前接獲國稅局補稅通知單與罰單，才知必須繳納高達45％的房地合一稅。

閨蜜哀怨地看著我，R姐說：「你老公不是剛繼承了一間透天厝嗎？你怎麼看起來愁眉苦臉的？」閨蜜嘆了口氣說：「名義上是有了這間房子的三分之一，但既不能住，也不能變成錢。」

黃先生和弟弟共同繼承父親的房屋，各持有50％。繼承後，他們以2000萬出售這套房屋，並繳納200萬的房地合一稅。之後，黃先生購買價值1500萬的房屋，弟弟則購買800萬的房屋。等於，他們在繼承後分別進行重購。200萬的房地合一稅不少，這樣的情況可以申請重購退稅嗎？

黃先生打算換屋，但在預估規劃的過程中，他意外發現了一個財稅規劃的陷阱。他的自住公寓位於新北市，市價約為1660萬台幣。這套房屋是他父親在106年贈與給他的，因此成本為房屋評定價格和土地的公告現值60萬。這表示，國稅局將以1660萬的成交價，扣除60萬台幣的成本，認定黃先生出售房屋的獲利為1600萬台幣。

帶房客看屋前，房仲竟先失手燒掉房子！澳洲雪梨一棟價值高達300萬澳幣（約6239萬新台幣）的豪宅準備出售，有房仲帶客人來看房，沒想到卻因為「忘記關燈」引發大火，整棟屋子付之一炬，不但讓屋主彼得（PeterAlanBush）損失慘重，當時還有4名房客住在裡面，氣得聯合將房仲告上法庭。

繼承父母過世後留下的房產，最怕手足之間意見談不攏，不動產的繼承型態有三種，分別為公同共有繼承、分別共有繼承以及分割繼承，以下逐一3種繼承方式，還能省下大筆稅金。

林爸爸前2年過世，因為媽媽早已不在，於是105年買的房子由林先生和哥哥共同繼承。今年因為哥哥結婚生小孩想要換屋，2人商量後，把繼承的房屋出售後平分。因為爸爸的房屋是105年1月1日後購買的，適用房地合一稅，申報時才發現事情大條了......

編按：租房或買房時，最怕遇到不肖商人，大部分的民眾都不想遇到凶宅、海砂屋以及輻射屋，不過，許多瑕疵現在都被包裝在精美的裝潢下，究竟該如何自保？擁有多年房產經驗的鵬曜地產集團執行長許哲雄，教你從幾個細節輕鬆判斷，不怕花了大把錢卻踩雷！

內政部公布2022上半年建物繼承移轉共3.2萬棟，年增11%創下歷史新高，在人口老化加上高房價的趨勢下，房產繼承者們持續創高。當房產面臨繼承登記，一定要先試算繼承後萬一出售的稅金，以免誤觸高額房地合一稅。千萬不要說：「房屋要自住不會賣！」世事多變化，先試算有備無患！

房地合一稅上路後，出售房屋有分「舊制」財產交易所得與「新制」房地合一稅，許多繼承出售的民眾，沒搞清稅制，莫名其妙遭課重稅。就有案例是，爸爸過世，媽媽繼承老公寓，結果同年媽媽也過世，子女繼承房子後想賣，卻得被課「短期交易」稅率高達35％的房地合一稅。

對於房屋交易相關課稅原則，不少民眾多會有頗多疑問，常有民眾詢問，繼承取得的房地產，若日後出售，如何判斷是否為房地合一稅制課稅範圍，又該如何計算課稅額度？有一位張姓民眾遇到一例子，他的父親在2016年5月買下一處房產，後來父親過世、由張先生繼承房產，張先生又將房子轉售，因搞錯稅制規定，本以為可少繳稅，後來才發現「事情大條」了。對於該案例，建喬地政士事務所陳彥霖地政士也清楚說明與分析。