A.須看房屋是符合哪種條件
1.容積獎勵試算：危老、都更都有不同的獎勵，因此建議兩者都該試算，建商基本上會選擇最符合房屋利益最大化的方案去計算。
2.基地的面積大小：如果房屋基地坪數小於300坪，就只能走危老重建方案；如果大於300坪以上，基本採取都更方案。
3.是否有釘子戶：危老要全體百分之百同意，基本上只有一戶釘子戶就沒辦法重建；都更只需三分之二或四分之三人同意即可，所以即便有釘子戶，只要符合條件就能申請都更，若無法取得所有權人同意，建商可以向政府申請代拆，所有權人也可能走「權利變換」模式都更。
公辦、民辦、合建 哪種方案對屋主最有利？
一般來說重建方式，有分為「公辦」、「民辦」、「自辦」三種方案。
1.公辦都更：由政府介入主導，政府人力有限，公辦成功案例較少。
2.自辦都更：分配比例自己拿不用分建商，屋主自己都更規劃，要自籌重建資金，所有程序自己來，例如要找建築師畫圖、行政流程。
3.合建都更：建商出錢通盤規劃，但要分給建商。
因此一般來說，都更最大宗都是採取民辦都更，若有資金且已獲得全體住戶共識的話，走自主都更對於民眾最有利，不用擔心坪數被建商瓜分；若沒有資金向建商協議合建，由建商處理都更程序。
■都更釘子戶成贏家？ 專家：不會拿到最多
都更、危老重建最大的問題在「整合」，大家普遍印象會認為當最後一戶的「釘子戶」，可以分到最多的坪數，撐到最後是贏家，百億房產教練RENBA，分享到他的看法。
1.最後一個不會拿到最多：根據法源，都更是採取「多數決」，只需三分之二或四分之三人所有權人同意即可，因此即使是不同意戶，會走權利變換的方案，換取新的分配比例。但新的比例有不一定會比原本與建商的協議高。
權利變換：必須由政府安排第三方公正單位估價，評估土地價值，作為更新後產權分配的依據。
2.願意協助建商整合，有機會分得多：百億房產教練RENBA建議，如果希望能夠在分配比例上多一點，就是主動跳出來當凝聚社區的負責人，協助當住戶以及建商的橋梁，願意幫忙溝通、讓都更案更快速成立，建商可能會特別給予分配更多的福利或先選新屋戶別的機會。
錯過都更變三明治屋、夾擊屋？反悔也來不及了
都更整合困難，有些住戶對分配比例不滿或對房屋充滿居住情感，不願意都更，在不強拆的情況下，也演變成都市奇景，像是西門町的中興橋旁就出現三層樓的「三明治屋」，與旁邊的新案大樓未完成整合，景象衝突。還有永春著名的都更案「森業永春」，即使台北市政府介入處理仍舊無法完成，住戶不參與都更的結果之下，該棟老公寓被三棟大樓「夾擊」，形成大屋包小屋的亂象。這些皆是都更未整合成功的結果，在台北市都有不少案例。
至於，未整合成功的房屋未來是否還有都更或重建的機會呢？由於基地面積太小，已經錯過和隔壁大樓的一起都更的機會，幾乎沒有都更的可能，困難度會變高，住戶反悔也來不及。
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責任編輯/周岐原
