全球股市今年來有了良好的表現，有些股票指數已達歷史高點，有些甚至創下歷史新高水準。其中有關房地產股市（包含REITs與股票成份）表現，舉房地產股票指數FTSE EPRA／NAREIT全球總報酬指數為例，年初以來截至7月底，該指數上漲10.12% （資料來源：彭博資訊； 資料日期: 2017年7月31日）。有關房地產股市未來投資展望，駿利亨德森房地產股票團隊共同主管Tim Gibson針對近來投資人所關注的升息、電子商務發展等對房地產股市潛在影響，以及全球各地的投資機會提出看法。
上市掛牌房地產股票提供投資人多項好處
投資人布局於房地產股市潛在獲得好處包括：
- 儘管短期亦存在波動，但長期而言，房地產股市擁有表現優於股票市場與債券市場的潛力（見下圖一）。
- 房地產股票雖不具備極高報酬之魅力，但因擁有收益成份，且2／3的長期總報酬主要來自於配息在投資，因而可穩定提供投資人潛在報酬。
- 投資組合加入不動產股票可強化風險調整後報酬，因此可作為投資組合的一部分。
- 相較於實體不動產市場，上市掛牌不動產股票提供一個較低成本且具流動性的交易管道。
升息對房地產股票影響不大
關於全球不動產證券市場的投資展望，Tim Gibson認為，儘管股市今年以來已連續7個月上揚，不過投資人至今仍不時提及全球金融海嘯，顯示投資人心中仍存在金融危機的陰霾；此外美國總統川普的言論有時也對市場帶來不確定性，短期在介入房地產股票市場確實得謹慎，不過長期而言Tim Gibson 仍然樂觀看待房地產股票市場。近來市場持續關心聯準會升息對房地產股票潛在的影響，Tim Gibson表示就歷史經驗而言，聯準會的升息對房地產股票市場表現影響不大（見下圖二），處於目前偏低的成長與通膨環境，只要市場能維持有秩序，房地產股票投資人不僅不需憂慮升息，甚至不要錯過投資機會。Tim指出，當聯準會升息時，經濟狀況多半已表現良好，加上聯準會的升息決策也是依據經濟數據，因此可以說升息是落後指標，股市的表現則是前瞻性走勢。如以利率影響房地產市場表現角度來看，長天期利率對房地產市場的影響將會較大，不過近來的美國10年期政府債殖利率也為見到大幅上揚。
另外面對近年來電子商務對房地產零售業的衝擊，Tim Gibson認為在此趨勢下有贏家、也有輸家，需針對個案分析。例如有些商場、購物中心不再如以往僅單純提供購物功能，而是能滿足消費者飲食、看電影等多元的體驗式需求，擁有這類品質佳的目的地零售（destination retail）資產之公司將會是贏家。此外提供電子商務服務的公司，如物流或伴隨大量數據被創造出來所衍生發展的數據中心等，皆可望成為贏家。
歐陸辦公室潛在受惠於英國脫歐
從地理區域化分，Tim Gibson也分別提出歐洲與亞洲等相關房地產股市之投資機會與風險。在歐洲區域方面，目前較不看好英國市場，特別是倫敦辦公室與住宅市場；英國脫歐事件對其房地產市場並未帶來真正的衝擊，在脫歐公投後英國房地產股票確實於去年第三季下挫，不過隨後反彈上漲，此市場受周期循環影響的成份較大；而西班牙的辦公室市場，如巴塞隆納與馬德里等地之辦公室則具投資潛力；歐陸地區的辦公室潛在受惠於企業將辦公室自英國撤出轉進歐陸。
