電子商務對房地產零售業的大衝擊 誰是未來贏家?

2017-08-23 16:33

? 人氣

掌握股市掌握全球金錢的脈絡(圖/mindandi@Freepik)

掌握股市掌握全球金錢的脈絡(圖/mindandi@Freepik)

全球股市今年來有了良好的表現,有些股票指數已達歷史高點,有些甚至創下歷史新高水準。其中有關房地產股市(包含REITs與股票成份)表現,舉房地產股票指數FTSE EPRA/NAREIT全球總報酬指數為例,年初以來截至7月底,該指數上漲10.12% (資料來源:彭博資訊; 資料日期: 2017年7月31日)。有關房地產股市未來投資展望,駿利亨德森房地產股票團隊共同主管Tim Gibson針對近來投資人所關注的升息、電子商務發展等對房地產股市潛在影響,以及全球各地的投資機會提出看法。

上市掛牌房地產股票提供投資人多項好處

投資人布局於房地產股市潛在獲得好處包括:

  1. 儘管短期亦存在波動,但長期而言,房地產股市擁有表現優於股票市場與債券市場的潛力(見下圖一)。
  2. 房地產股票雖不具備極高報酬之魅力,但因擁有收益成份,且2/3的長期總報酬主要來自於配息在投資,因而可穩定提供投資人潛在報酬。
  3. 投資組合加入不動產股票可強化風險調整後報酬,因此可作為投資組合的一部分。
  4. 相較於實體不動產市場,上市掛牌不動產股票提供一個較低成本且具流動性的交易管道。
房地產股票、股票與債券之累積總報酬
房地產股票、股票與債券之累積總報酬(圖/駿利亨徳森)

升息對房地產股票影響不大

關於全球不動產證券市場的投資展望,Tim Gibson認為,儘管股市今年以來已連續7個月上揚,不過投資人至今仍不時提及全球金融海嘯,顯示投資人心中仍存在金融危機的陰霾;此外美國總統川普的言論有時也對市場帶來不確定性,短期在介入房地產股票市場確實得謹慎,不過長期而言Tim Gibson 仍然樂觀看待房地產股票市場。近來市場持續關心聯準會升息對房地產股票潛在的影響,Tim Gibson表示就歷史經驗而言,聯準會的升息對房地產股票市場表現影響不大(見下圖二),處於目前偏低的成長與通膨環境,只要市場能維持有秩序,房地產股票投資人不僅不需憂慮升息,甚至不要錯過投資機會。Tim指出,當聯準會升息時,經濟狀況多半已表現良好,加上聯準會的升息決策也是依據經濟數據,因此可以說升息是落後指標,股市的表現則是前瞻性走勢。如以利率影響房地產市場表現角度來看,長天期利率對房地產市場的影響將會較大,不過近來的美國10年期政府債殖利率也為見到大幅上揚。

過去聯準會升息期間(藍色陰影)上市掛牌房地產表現
過去聯準會升息期間(藍色陰影)上市掛牌房地產表現(圖/駿利亨徳森)

另外面對近年來電子商務對房地產零售業的衝擊,Tim Gibson認為在此趨勢下有贏家、也有輸家,需針對個案分析。例如有些商場、購物中心不再如以往僅單純提供購物功能,而是能滿足消費者飲食、看電影等多元的體驗式需求,擁有這類品質佳的目的地零售(destination retail)資產之公司將會是贏家。此外提供電子商務服務的公司,如物流或伴隨大量數據被創造出來所衍生發展的數據中心等,皆可望成為贏家。

歐陸辦公室潛在受惠於英國脫歐

從地理區域化分,Tim Gibson也分別提出歐洲與亞洲等相關房地產股市之投資機會與風險。在歐洲區域方面,目前較不看好英國市場,特別是倫敦辦公室與住宅市場;英國脫歐事件對其房地產市場並未帶來真正的衝擊,在脫歐公投後英國房地產股票確實於去年第三季下挫,不過隨後反彈上漲,此市場受周期循環影響的成份較大;而西班牙的辦公室市場,如巴塞隆納與馬德里等地之辦公室則具投資潛力;歐陸地區的辦公室潛在受惠於企業將辦公室自英國撤出轉進歐陸。

關鍵字:
風傳媒歡迎各界分享發聲,來稿請寄至 opinion@storm.mg

本週最多人贊助文章

你可能也想看