很多老一輩打算將房子過戶給下一代，有些人會透過買賣的方式，但為了證明孩子的財力，富爸爸們會提早利用每年220萬元贈與現金免稅額，讓孩子有一定財力後才進行買賣，但要注意若取得成本過低，未來孩子轉手要面臨高額房地合一稅，專家就坦言，若父母只有一間自用住宅的情況下，因為遺產稅免稅額有高達1200萬元，大部分的人等父母過世後繼承都不用繳稅。
父母過戶 「二等親」需另付真買賣證明文件
隨著父母年紀增長，總會想把一些資產留給子女，而不動產常見移轉方式有「買賣」、「贈與」、「繼承」這三種方式。成揚律師地政士聯合事務所黃景揚地政士表示，如果父母財力可觀，手中現金多，想在生前把房給子女，應當採用買賣的房子，並在要進行過戶交易的前3~5年，就先每年運用220萬元的免稅額，以自己名義贈與現金給子女後，提前規劃做金流。
舉例來說，假如房子市價2000萬，貸款抓8成，則2成自備款400萬，父母3年給小孩400萬，平均1年給133萬，遠低於父母每年法定各有220萬元的免稅額（共440萬），不僅免課徵贈與稅，贈與人可免辦理贈與稅申報，之後再以自用住宅優惠稅率申報，更可大幅降低土地增值稅。
不過要注意由於父母屬二等親，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二等親以內親屬間財產之買賣應以贈與論，因此民眾必須在過戶前，必須先跟國稅局申報贈與稅，之後再提供如買賣契約書、收付款資金流程及買受人資金來源等文件，待稽徵機關查核屬實、拿到「非屬贈與同意移轉證明書」後，才能證明是真買賣。
假買賣真贈與被抓到會連帶罰
地政士公會全聯會副執行長蕭琪琳也提醒，若父母急著賣屋沒做好金流，貿然就用親友交易「假買賣」的方式過戶，但若子女剛成年或收入與購買房屋價值明顯不符常理，仍會引起國稅局懷疑，即使最後成功買賣過戶了，也會被懷疑是假買賣真贈與，若被抓到除了要補稅跟面臨罰鍰之外，最嚴重還可能觸犯《逃漏稅捐罪》及《使公務員登載不實罪》刑責。
再來，假如親友間房屋買賣價格低於土地公告現值與房屋評定現值，也容易被國稅局盯上懷疑是贈與，除非能證明房子瑕疵，否則仍須補稅，而且由於房屋取得成本過低，未來移轉時獲利就會被墊高，可能會被課徵高額的「房地合一稅」。
「分割分年贈與」手續費、代書費都是錢
但大多數的民眾都不是富爸爸富媽媽，名下沒多少現金，到老也只守著一間房，但想提早把資產送給子女，就得涉及贈與稅，在早期，不少父母會採用「分割分年贈與」避稅，將房子產權分割，每年只移轉部分持分，價值控制在每年220萬免稅額之內。
但這種「分割分年贈與」曠日廢時，例如總價2000萬元，以每年220萬扣的話，就得耗時約9年，期間難保不會發生房價漲跌，且土增稅、地政規費、代書費都是開銷。
80％子女根本不用繳納遺產稅
那究竟哪種方式送房最划算？蕭琪琳坦言，若父母財力小康，只有生一名子女，或是子女間財產規劃已分配公平，基本上等身故後繼承才是最優惠的，因為遺產稅有1200萬的免稅額，且不動產價值是以房屋評定現值及土地公告現值為準，除非是六都很精華區域的房子，否則80％子女根本不用繳納遺產稅。
而且，假如房子是在2014年1/1前取得，或繼承親屬在2016年以前購入的不動產，轉賣時還可適用財產交易所得舊制；若是採2016年後房地合一制，房子由繼承、或受遺贈取得，則可將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算，舉例來說，如果爸爸A持有不動產4年後過世，繼承人獲得不動產後轉賣，其持有年度同樣可加計4年。
TIPS：
最後若發現父母財產有超過1200萬，想改生前贈與的話，建議務必要及早安排規劃，否則依法規定，父母在去世前2年內贈與子女的財產將會被視為遺產，必須併入遺產總額課徵遺贈稅，如果沒算好除了被要求補稅之外，也需面臨罰鍰。
本文經授權轉載自591房屋交易網（原標題：不是富爸爸 這樣送房給子女才划算）
責任編輯／林俐
