任何一個產業之所以會被革命，一定有其令人詬病之處。所以我們乾脆開門見山直接談談這幾年北美房地產在交易上的問題。大家都知道，在北美生活的人除了離不開汽車之外，還離不開一種人，那就是地產經紀人。北美地區華人因為愛炒房，不少人乾脆自己成為地產經紀人，或是認識一個地產經紀人，幾乎成為華人的必需品。
出門坐公車，會看到地產經紀人的廣告；打開社交媒體，會看到地產經紀人的文章。現在多倫多流行的小紅書APP上，滑來滑去也都是地產經紀人拍的影片。之所以會有這種現象，全拜這幾年北美房地產市場火熱所賜，因為不管買房、賣房，雙方必須透過地產經紀人才能完成交易。儘管地產經紀人本身服務費不便宜（一般慣例是由賣方出總價的5%，平均分配給買賣雙方經紀人），但因為房產經紀人並不受雇於他人，因此良莠不齊，服務品質很難保證。就算經紀人素質很好，房地產市場長期以來也面臨一個核心問題：交易程序過於繁瑣。（延伸閱讀：買房不踩雷，如何看出凶宅、漏水屋？屋內裝潢藏玄機，房仲教你辨認瑕疵物件）
房產交易手續太繁瑣
凡是產業有任何可以革新的地方， 勢必有科技参與，才能說服華爾街投入真金白銀。於是利用科技輔佐房產交易的房產電商 （ProTech）興起了。在10多年前，加拿大房地產的賣價與成交價，只能透過地產經紀人才有的MLS（Multiple Listing Service）「皇家御用系統」才能取得，想知道你的鄰居家賣多少錢，在那個資訊幾乎是透明的時代裡，還必須得雇用繳過保護費的經紀人才能知道。這令華爾街與矽谷菁英感到相當不齒，卻也非常興奮，因為他們終於挖掘到一個可以順理成章革新的「石器時代產業」，而且這產業背後，潛藏著每年大約500億美元成交額的巨大利益。他們推動產業革命的理由非常人道主義，也非常具有吸引力：一，房地產價格是公共財，理應公諸於世。二，房產交易流程太慢。三，地產經紀人收費太高。
這三個口號一打出來，大大激勵了當地年輕族群一把。省錢這件事對消費者來說，原本就極具吸引力，利用科技來替消費者省錢並提高買賣效率，一邊可以把原本要給地產經紀人的高額費用轉到自己口袋，簡直就是挖到黃金。地產電商的原理很簡單，利用大數據以及AI機器人對房屋估價進行分析，一旦所有交易流程自動化之後，交易速度可以提升，交易費用也可以降低。
這個變革直接打擊到傳統的實體房產仲介業者。北美傳統仲介的接客方式，說白了就是個體戶、實打實，並沒有分析服務品質與成效的KPI，所以找到不好的地產經紀人，往往也只能自認倒楣。但這個已經運行了約一個世紀的商業模式，即將要被打破。因此傳統房產仲介如Remax等經紀公司表面雖然平靜，對外表示房地產是屬於地頭蛇式的產業，經紀人就像里長一樣敦親睦鄰，絕非無情的機器人可以比擬；然而他們內心卻百感交集，擔心一場產業的腥風血雨即將殺到。如果真是這樣，屆時他們會被啃得連骨頭都不剩。
傳統經紀人的看法只對了一半。這些房產電商平台雖得到華爾街強力的資金支持，截至目前在美國房產交易佔比仍是較小，畢竟變革需要不少時間。美國房地產仲介公司非常分散，有時候轉一個街角就會發現新開幕的房產仲介公司（絕大多數是加盟店），總數量絕不亞於台灣的7-11。這種地頭蛇式經營法還是受到許多民眾歡迎，他們不但是在地人、最懂在地社區生態，每逢喜慶節日，還會使出廣為發送折氣球等逗小孩的招數；同時，他們會聆聽女主人訴說每個家庭錯綜複雜的人際關係，也會給予肩上有經濟重擔的男主人一些資產配置的建議。畢竟家庭財務的大小事，萬變不離房地產，他們就像親切的師長、朋友、保母，甚至理財專家。（延伸閱讀：你知道嗎？當房仲說：「很多買方在找附近房子」，這句話通常是假的！）
相反的，房產電商雖然可以省下些許費用，但複雜的網路流程操作，難免先嚇跑一些有科技使用障礙的長者，且透過冷漠的機器人估價，也少了與房仲談心交流的機會，例如「小白」型買房者原本就需要熟識房仲的鼓勵與支持，這種人便斷然不會接觸房產電商。
其實，拜科技之賜，電商平台侵蝕市場份額的速度頗快，現在，房產銷售額全美排名第一( sales volume)的還是由老牌仲介公司 Realogy Brokerage Group拿下（旗下有Century 21, Sotheby’s），但銷售額第三名已經由2021年剛剛IPO（首次公開發行）的電商平台Compass攻佔了，且市場第五名也是另一電商品牌Red Fin。
競爭程度加大對消費者來說是好現象，但是對投資房產電商的股東來說，可能就不是那麼美好了。前幾年市場錢多的時候，投資者根本不在乎這些平台從來沒有盈餘，甚至連現金流為負數也沒問題，股東願意花錢、要的是盡量開拓新市場。但是當整體市場不好的時候，首當其衝的就是這些新創股東，他們因此付出了股價平均下跌了58%的代價，在房產電商的資本鬥爭中，甚至沒有贏者全拿的神話，因為當FED大神的筆一揮，每一個人都是輸家。
美國三大房產電商 發展路線各不同
下面舉三個美國最著名的房產電商做例子，也許可以看清房產電商的真實樣貌。在房產電商的電影劇本裡，他們分別扮演不同的角色，也因此，各個角色的著重點、發展與結局都不盡相同。
1.Zillow：2011年就股票上市，原本平台只經營房地產訊息廣告刊登，後來引進並公開MLS房源，並販賣專門給地產經紀使用的軟體工具（例如利用電腦數據評估價格)。近年來擴張至 「炒房」業務（買進殘破房源裝修並售出獲利），但後來此業務倒閉並慘澹收場。
2.Open door：2020年股票上市，揚言要利用科技及大數據加快房產買賣速度，減少其中不必要的工作，消費者能夠省下許多時間以及地產經紀費用。與Zillow一樣，他們也買房出售，稱之為「i buying」模式。此模式利用科技做更精準報價，因此省了許多人力。與Zillow不同點是，他們不買破房子後再裝修，他們直接買下屋況良好、已經可以出售的房子。
3.RedFin：2017年股票上市，革新重點在於地產經紀直接受聘於公司，因此賣房只收取1%傭金（美國房市傳統一般收取2.5%-3%左右）。
這三間電商平台這幾年隨著房地產市場大起大落，又屬Zillow的傑作最為有名。Zillow 去年關閉了「炒房」部門業務，原因是該部門當初買進這些房子進行炒賣的程序設計不良；首先，公司利用AI數據進行房產價值評估時，設定的買進價太高，因為疫情緣故，暴漲的人工裝修成本也不在估算之內。隨著囤積的房子越來越多，資產總額太高，在房地產市場又下滑的情況下，為防止存貨拖垮財務，公司只好壯士斷腕。
若以投資者的角度來看，他們做了一件管理者該做的事。但是傳統房地產經紀人對此多抱持著看笑話的態度。因為這個時候，他們引以為傲的人力看房、人腦打趴電腦的估價經驗再次完美地展現，而電商平台 「快買快賣」策略，在這幾年火爆的市場下也無法凸顯。這幾年北美地區有許多房子只掛牌一天就成交，科技速度再快，也趕不上Fed印錢後下放給買家的速度。
但今年Fed不印錢了，房產市場跟著熄火，房產電商的本質是科技公司，科技公司要能發展起來，靠的還是華爾街的錢。接下來的房地產科技革命雖然旅途中斷，但我相信這場科技戰只是暫時休兵，接下來有可能面臨倒閉合併再創新的過程。屆時的房產電商早已打怪升級，利用科技的力量，把房地產變成人人可控的金融工具，憑著快買快賣的流程再次推高房地產價格，再衍生成一種新的問題。那時如果人們還奉行著「 房子是拿來住不是炒的」，當這個時候到來，相信會再有新的產業革命出現，讓後浪推前浪，周而復始的下去。
作者為自由投資人，觀察北美生活文化，用軟基調輔佐財務數字進行投資。
責任編輯/周岐原
