我已經講了很多關於自己的成長經歷，你可能會認為許多片段聽來相當不堪。請見諒，這並非本意，我不想把自己的文化說得好像只有身體虐待與遺棄問題一樣；但其實還有其他缺點，那就是我們對於房產的心態。正如先前討論的，當一個人的安心感可能被饑荒與收入不穩定毀於一旦，他對金錢的態度自然而然就會趨近保守。因此，我們不輕易浪費，任何東西能用則用，當省則省。我們拚命存錢，更害怕負債。這些心態通常能讓我們在融入新群體及新文化時更有彈性，獲益良多。
但一說到買房，這些道理通通被拋到九霄雲外。在中國文化中，房子是最重要的地位象徵，是唯一一項不惜花光血汗錢也要買的東西。也只有為了它，我們就算背債也背得心甘情願。
我看過一些朋友花好幾個小時剪折價券，只為了省下一塊錢的衛生紙，卻不惜重本，為了一間公寓砸下數十萬美元，陷入血脈賁張的競價戰爭。這種執念絕對不是好事。中國人對於負債的憎惡、幾乎不假外求的生存能力，以及對教育的重視，對新住民而言是相當強大的利器，讓無數個像我們這樣的移民家庭得以脫貧。但其中能鹹魚翻身，真正致富者卻少之又少。事實證明，原因就在於買房。
我爸媽經歷過大饑荒，多年來每天的生活費只有 44 分美元，我大學剛畢業沒幾個禮拜，他們就開始問我打算什麼時候買房子（直到現在還在問）。當時我也毫無頭緒，所以在找到第一份正職工作後，就和布萊斯（當時還是男朋友）開始找房子。
恐怖的房市
我這輩子有過幾次相當可怕的經歷，小時候遇到的幼稚園老師是一例，高中時還遇上疑似槍手入侵校園，全校跟著受困；但這些跟買房比起來根本不算什麼。我從小花錢就精打細算，現在不過看了十分鐘的房子，他們就要我立刻掏出幾十萬置產。當時我才剛出社會不久，那筆錢簡直是無法想像的天價；但真正讓我不爽的是，我買得起的房子品質根本不值那個價錢。
「屋頂如果明年要維修得花多少錢？」我問房仲。
「喔，差不多 1 萬，搞不好不止。」
「那有保固或類似的保障嗎？」
他笑著說：「小姐⋯⋯沒有人在這樣做的。」
最驚訝的是，大家對這種愚蠢的條件竟照單全收。我的朋友同事平常買手機時，要是沒有一年保固就不會考慮；但卻開開心心地簽下 30 年的貸款合約，且無法保證他們的房子不是用膠帶黏的。
就像我說的，連我爸媽也加入遊說的行列。「別再挑了。」在餐桌上，她邊說邊遞來一張傳單，「這是我跟妳爸替妳找的。」這個曾因為我搞丟鑰匙得花 30 塊美金重新換鎖而修理我一頓的人，竟要我花 80 萬買房子！我的不安在我遇到那間房子後—我喜歡叫它「恐怖屋」 —升到臨界點。
在我住的社區有棟看起來很像鬧鬼的房子，門口被人貼上告示，上頭寫著有關政府祕密無人機的標語，窗戶還用紅漆寫滿「 UFO」（至少我希望那些字是用油漆寫的）。有一天，我們發現房子周遭被挖滿6英尺深的洞。我快步走過，心想：「哇，這鬼屋今晚要上新聞了！」。之後過沒幾天，它的前院就立了塊寫著「待售」的牌子。
「這種鬼屋誰敢買啊？」我問布萊斯。「說不定地板下還埋著屍體哩！」更別說它的外牆與屋頂早就年久失修，好像快崩塌般。幾天後，立牌上貼出「售出」，成交價是 50 萬美金。
我以為這是我見過最沒道理的蠢事，想不到接下來更令人傻眼。原來買家是個炒房的投資客，他帶著一群人搬進來，用不到幾個星期的時間半套裝修，將房子拉皮讓外觀看起來像個樣子，然後再重新出售。
過了幾天，屋前再次貼出「售出」告示，成交價是 80 萬美元。這次我真的怒了，房地產貴就算了，竟然還是詐騙。
買房為何是爛投資
買房有時會讓人喪失理智，就連我爸媽這種理性的人，也會變成負債累累的怪物。但我不怪他們，畢竟賣房子是相當機巧奸詐的。
租屋等於浪費錢，有房才是對自己最好的投資。
家就是一個人的城堡。
不會再開發任何土地了，買房只會愈來愈貴，不會愈便宜！
上述這些話我們都聽過，而且乍聽之下頗有道理，才會認為擁有自己的房子是象徵成年的必經之路。我在見識過恐怖屋的案例後，開始認真研究買房；但成本試算出來卻令我大吃一驚。擁有—不光只是購買—一間房子的花費實在貴得離譜（請注意，我參考的雖是美國的統計結果；但這些數字與加拿大幾乎一模一樣）。準備好了嗎？聽我仔細分析。
美國人口普查局的資料顯示，美國家庭平均一間房子住 9 年左右。房子也是一般家庭大部分的資產淨值所在，因為大家普遍認為房產是項好投資，只會不斷升值，永遠不會貶值。
讓我們來看看，一般美國家庭在這 9 年內會遇到什麼事。從歷史上來看，房地產通常會跟著通膨率升值；但為了方便說明，我們加大力道，用股市平均年增值率 6％ 來計算。在這種情況下，當初以 50 萬美元購入的房子，在 9 年內就會漲到 84 萬4739 元，增幅達 34 萬 4739 元。等這家人把房子脫手，就能賺到一筆豐厚的收入，每人都樂翻天。實在太棒了，你說是吧？
其實不盡然。真正的問題是，擁有一間房子的成本遠超過買房的代價。購屋、出售、融資、估價、保險、每年定期維護都要花錢，這些道理我們都知道；但等我們掏光荷包付完頭期款後，基本上就不想理這些了。我自己也是，心想：「到底是有多花錢？」。
事實證明，真的很花錢。首先，購屋過程包含不少費用。買家必須先到地政事務所申請所有權調查，平均花費 100 美元。接著，購屋後得付一筆產權登記費—要價 150 美元，某些州甚至還得請律師代勞，費用大約是 1,000 美元。到目前為止，我們已經花了 1,250 美元，聽起來還算小數目對吧？接下來套句山繆．傑克森（Samuel L. Jackson）在《侏儸紀公園》（Jurassic Park）的經典名言：「屁股坐穩囉！」（Hold on to your butts.），別忘了，你還得替房子投保。各州各個城市的保費不盡相同；但全國平均年費大約是房屋價值的 0.5％。這筆費用每年都得花，所以9年換算下來就是 50萬×0.5％×9＝2萬2,500 美元。此外還有財產稅，以美國平均年稅率約1％來算：50萬×1％×9＝4萬5,000美元，就是你得繳給政府的稅金。
你會發現林林總總的費用開始愈加愈多，況且房子維護也是一筆開銷，不管是屋頂塌了或管線爆裂、地窖鬧鬼，有南北戰爭時期的士兵陰魂不散，都得花錢處理。房地產業者建議，每年要保留屋價的1％到3％作為維修費用，保守估計就得花上50萬×1％×9＝4萬5,000 美元。
到了快住滿第 9 年時，一般美國家庭都想把房子賣掉，脫手也得花錢。首先你得付錢給房仲，房地產經紀人的佣金抽成通常是6％，係以賣出的成交價計算，而非屋主原來的買價。以本例來說，84 萬 4,739 乘以 6％ 等於 5 萬 684 美元，就是賣方要額外支出的仲介費。另外，別忘了還有土地轉讓稅，這是政府的課稅，稅率因地而異，從幾乎免稅（科羅拉多州僅有 0.01％）到高得離譜（匹茲堡高達4％）都有。全美平均為12％，84 萬 4,739 換算下來，就是 1萬 137美元。
還有討厭的1,000美元律師費，又得再花一次。
你要是已經被這些數字搞得暈頭轉向，放心，大家都跟你一樣。我把上述各種費用表列如下：
為了真正擁有這棟房子，這個家庭竟然得額外付出17萬5571美元。他們原先所打的如意算盤—34萬4739元的盈餘，就被這些費用吃掉了51％。
扣除相關費用後，你的盈餘只占總收益的49％（圖 9-1）。你或許覺得「也不算太糟啦；起碼還有六位數的收入。」但重點來了，本案分析中，假設這個家庭是提著整箱滿滿的現金去買房子；但我們都知道幾乎沒人會這麼做，大家都是用抵押貸款的方式向銀行借錢，所以得再把貸款算進去。首次購屋的頭期款通常是房價的一成（台灣約 2∼3 成），為了支付剩下的九成餘額，這戶人家來到當地銀行申請貸款。自二○一八年起，這筆貸款的利息已經失去扣除的意義，因為美國在川普總統任內通過《減稅與促進就業法案》（Tax Cuts and Jobs Act，簡稱 TCJA）後，提高了標準扣除額的標準，所以這戶人家無法再享有 60 萬以下貸款的減稅優惠。
九年後，這戶普通美國家庭付給銀行的利息，竟高達 16 萬2033 美元！而這筆錢他們永遠拿不回來。
現在把貸款列入計算，結果如下：
到目前為止，這戶人家已經花了33萬7,604美元來享受購屋的樂趣，相當於賣屋收益的98％。
現在他們的盈餘就只剩那頂端的一角：2％。
但別忘了，這一切都建立在一個過於樂觀的假設條件上，就是他們的房價會跟著股市的增值率（6％）年年上漲；要是房子升值速度沒那麼快，他們實際上是虧錢的。這就是為什麼把房產當成主要資產淨值的普通家庭，永遠無法累積大量財富的原因。他們看到房價上漲，就以為能賺到錢；卻沒意識到一些林林總總的額外花費，加起來會抵銷掉大部分的收益。
對房仲、政府、保險公司和銀行來說，房子是很好的投資。
基本上，除了屋主不算在內，對大家而言都是如此。但對屋主來說，這項投資簡直爛透了。
在此要澄清一下，我指的是用來當作主要居所的住宅。換句話說，就是你買來準備搬進去自住的房子。如果你的房子是買來出租的，那就是一項好投資。然而房屋租賃完全是另一個主題，已經超出了這本書要討論的範疇，所以在此先不談。關於這個題目，坊間有許多豐富實用的資源，有興趣不妨找來研究看看。
150法則
這一切讓人不禁想問：難道房子真的買不如租嗎？
從計算結果來看，答案似乎是否定的；但人總是得有住處（假設在最極端的情況下，每月房貸只有 1 元和房租 100 萬元相比，就算有額外開銷，顯然買屋還是划算多了。）究竟是什麼轉捩點，讓人決定以購屋取代租屋呢？
房地產經紀人會告訴你，要是每月付的租金和房貸一樣多，與其付錢給房東，不如自己買；但這種說法其實刻意忽略了先前提過的各項費用。目前已知對一般美國家庭來說，購屋、擁房、投保及售屋的相關花費，幾乎相當於貸款 9 年須付出的利息。此外，在標準 30 年貸款的前 9 年中，你所付的總額約有五成繳的是利息，剩下才是償還本金。想知道何時才是買房合理的時機點，我們就得把房貸利息加上擁屋的額外成本，再跟省下來的房租做比較。
這就是所謂的「150 法則」。由於擁有房產的額外開銷與一般抵押貸款 9 年的累計利息差不多，幾乎等同償還金額的 50％。你必須將每月要繳的房貸乘以 150％，將所有費用納入計算後，得到的就是這棟房子每個月的實際花費。要是這筆數字高於租金，租房就比買房划算，反之亦然。但這個例子的用意不是叫你永遠不要置產，而是要在行動之前先「敲一下算盤」。
我和布萊斯在找房子時，用 150 法則算出來的數字，比當時的房租（一房一廳的公寓，月租 850 美元）還要高出許多，所以在「敲過算盤」後，我便對房市敬謝不敏，寧願把錢省下來繼續當個無殼蝸牛。
富爸爸的理財之道
試算的結果相當合理，不過卻衍生出意想不到的問題：如果我不想像其他人一樣，把辛苦攢下的積蓄全用來買房，那這筆錢該怎麼花呢？周遭沒有人可以為我指引一條明路，所以有段時間我相當迷惘。後來我決定向有錢人看齊，學習如何運用財富。說到花錢，除了伙食費和房租外，我對理財根本毫無頭緒，我爸媽也是。
我只好開始自己摸索；但又有誰更懂得如何讓錢變多呢？為了向成功者取經，我決定從書上找答案。不知道花了多少時間泡圖書館，抱回一堆又一堆的書，並翻閱《富比士》（Forbes）雜誌與《華爾街日報》（Wall Street Journal），從此開啟我對富豪世界近十年的執迷嚮往，最後成功躋身其中。但讓我最驚訝的是，關於理財，竟有不少見解是互相衝突的。有人提倡購屋置產，也有人建議租房就好；有人開公司創業，也有人專門炒股。各家主張不一，看得我眼花撩亂，花了好多年研究篩選，才找出屬於自己的致富之道。
但我的確發現了一條可行之道，能透過數學計算，反覆套用。本書前三分之一的篇幅都在講我從貧窮中養成的金錢觀，現在該來聊聊我在有錢人身上學到的理財心法了。
我的第一堂理財課來自羅伯特．清崎（Robert Kiyosaki）所寫的《富爸爸，窮爸爸》（Rich Dad Poor Dad）。他主張（容我換個說法）：
窮人買東西，小資族買房子，有錢人買投資。
有錢人買的是投資。
嗯⋯⋯
我心想，好吧，晉升小資一族雖然開心；但學會投資肯定有好無壞，不是嗎？於是我撥了電話給銀行，立刻約好隔天時間。
重點總結
擁有房產是相當花錢的事。
除了房貸以外，還有購屋手續及各種額外支出，將這些開銷列入計算後，可能會抵銷掉賣屋的大部分收益。
套用 150 法則來準確估算購屋成本：
1. 將每月必須支付的房貸金額乘以 150％。
2. 算出來的開銷如果高於房租，就不要買房，反之亦然。購屋前務必「先敲一下算盤」。
窮人買東西，小資族買房子，有錢人買的是投資。
作者介紹｜沈慧卉（Kristy Shen）、梁宏峻（Bryce Leung）
兩位作者早早就從職場上退休，過著環遊世界的生活，其成功故事廣獲世界各國媒體報導，包括：《紐約時報》、加拿大廣播公司、美國《國家廣播電視財經新聞網》（CNBC）、澳洲《女性健康雜誌》、德國《商報》（Handelsblatt）、俄國《GQ》雜誌、英國《獨立報》（Independent）等。兩人目前透過個人網站（www.millennial-revolution.com），提供讀者理財諮詢，幫助大家實現旅行的夢想。
本文經授權轉載自方言文化《改變看錢心態，最快積累千萬資產的財務自由實踐版：學會運用收益護盾＋緩衝基金＋股市投資的黃金配比，縮短辦公室社畜人生，提早過自己想要的生活》（原標題：買房投資的真相）
責任編輯／趙鳳玲
