中古屋驗屋沒過,可以拒絕付款嗎?不動產律師一篇文解答,揭驗屋撥款法院怎麼判

2022-06-13 10:12

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不過,目前實務上,不少法院認為這樣的拒絕付款權利還是要參酌個案的狀況,例如拒絕給付的款項多寡、瑕疵狀況、瑕疵修復或減損費用等,去判斷這樣的拒絕付款是否正當。

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例如,如果上述案例中A瑕疵修復起來只要50萬元,但所拒絕給付的價金是5000萬元的話,法院可能就會認為A拒絕付款行為與房屋瑕疵狀況不相當,還是有可能判定不能主張「同時履行抗辯」拒絕付款的喔!

不動產律師給建議:錢先進履保

因為法院的見解多少會變動,且每個法官認定何謂「可以拒絕給付的相當額度」的心證可能不一樣,所以我通常會建議買方當事人,要先把未付的款項,依約撥付至履保帳戶中,再向履保公司表示雙方有瑕疵爭議款要處理,請履保公司暫勿撥款給買方。

為什麼呢?因為在錢已經進履保帳戶的狀況下,若產生瑕疵爭議,通常履保帳戶都有預留款的爭議解決機制。

舉例來說,如果雙方的瑕疵爭執金額約100萬元,履保公司可能會先扣留履保帳戶內的100萬元,待雙方有共識或司法判決後,再讓賣方領款。這個時候,因為賣方領不到款是因為履保契約的約定,而不是買方不付款,所以當然不能說是買方拒絕付款違約喔!因為買方確實已經把錢匯到履保帳戶了。

中古屋驗屋撥款爭議,A安全下莊

A來找我後,我先請他趕在賣方所定的期限內,請銀行撥款至履保帳戶中,解決了A面臨的違約風險,再為A發律師函給履保公司,申請爭議款解決,請履保公司暫勿撥款。

另外我也代理A與賣方B進行溝通,後來也順利協調出雙方都可以接受的減價與修繕數字,避免了未來可能長達數年的官司大戰。

有些人會以為,只有要去法院提告時,再找律師就好。其實,找律師CP值最高的時間點反而是在訴訟開始之前的談判,關於訴訟以外、律師能做什麼、相關費用等問題,有興趣的讀者可以參考我這篇文章【民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開】。若你也遇到跟A先生一樣或類似的問題,有任何疑問或需求,歡迎點擊問題諮詢,也可以到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」,或加入LINE官方帳號:@masterlaw 私訊聯絡。

作者介紹|林明忠律師

現為立勤國際法律事務所主持律師。 經手過上百件訴訟案件,專長為不動產訴訟、商務訴訟、投資吸金案件與契約設計,深刻瞭解到法律跟買保險是一樣的,好好安排,有備無患。 有不動產或商務法律問題,歡迎臉書搜尋「不動產法律的專家」私訊或加入Line@進一步諮詢: @masterlaw。

本文/圖經授權轉載自方格子(原標題:中古屋驗屋不過,可以拒絕付款嗎?不動產律師揭密驗屋撥款法院怎麼判!)

責任編輯/邱劭霽

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