買房賺得多還是投資賺得久?一篇文看兩者年化報酬率,想財富自由提早退休應該這樣做

2021-12-23 15:49

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手上有一筆錢,該買房還是投資股票市場?(示意圖 / Sharon McCutcheon@Unsplash)

手上有一筆錢,該買房還是投資股票市場?(示意圖 / Sharon McCutcheon@Unsplash)

大家好,我是FC大叔,一個滿滿指數化投資魂+資產配置骨的職場打工蟻。

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到底買房先還是投資好,這是大家都很感興趣的一個話題,大叔好歹也買了房子,指數化投資也研究一些日子,如果你已經清楚指數化投資的優點,那麼下文的分享會比較有幫助。

很多人對於買房自住都有強烈的心理需求。但是心理需求無法量化評估,這點也會造成評估時的資產權重不同,例如:你強烈想要一個自己的家自住,那房屋的權重自然就超高過投資可能帶來的財富。

大叔先假設你是一個堅持不懈的指數化投資人,你並非一個投資型的買房客,如果你對房屋看待的角度只是當成一種資產,那麼後續的分享就更適合你了,因為大叔從來都不想被房子綁在同一個生活圈一輩子。

首先,我們先從單純的數據來看看「買房賺得多還是投資賺得多」吧。

房屋部分

近十年六都房價估值變化。(圖/方格子提供)
近十年六都房價估值變化。(圖/方格子提供)

房價的漲幅資料來源是財團法人金融聯合徵信中心。大叔將增幅按數値大小排序過了。這些增幅應該是平均值,不需要拿特定蛋黃區的房價漲幅來討論,畢竟那是特例,而多數人也很難在最精華的地區買房。

為了進一步比較,大叔把上圖漲幅重新計算過一次,目的是計算出六都的「房屋年化報酬率」。房價的增幅是從上圖「近十年六都房價估值變化」中參考而來,大叔就假設房產的趨勢都不變。所以未來二十年、三十年都保持同樣的成長幅度。

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六都房價成長幅度。(圖/方格子提供)

畢竟我們不是要預測未來,我們的目標是要知道一個可能的數字作為判斷的參考,這比靠感覺辯論好多了,我們設定未來一般自用房產的年化報酬率在1.41%~4.76%之間,平均3.05%

投資部分

下圖是0050過去十年的績效,資料來源是MoneyDj,這邊也不考量什麼資產配置股債比了,你就只是一個定期定額0050的指數化投資人,大叔一樣預設0050會延續過去十年的績效表現。

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0050過去10年績效。資料來源為MoneyDj。(圖/方格子提供)

0050過去十年的總報酬為215.09%,年化報酬率為12.16%。但是這好到不像話了。為了平衡一下大叔再把0050從成立後十年的報酬率也查一下,下圖是2003年~2013年績效表現。

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0050成立後10年,也就是2003年至2013年的績效。資料來源為MoneyDJ。(圖/方格子提供)

0050成立的頭十年,總報酬為100.3%,年化報酬率為7.19%。那從2003年成立到2021年12月的總報酬率是多少呢?一樣非常好,高達586.72%,換算年化報酬率為11.02%

根據以上的數據至少我們知道一個大概的報酬率分布。

一、房產的年化報酬率在1.41%~4.76%之間,全國平均為3.05%。

二、0050的年化報酬率在7.19%~12.16%之間,算術平均為9.5%。

現在你正在思考買房,也希望N年後要滿足自己FIRE目標,FIRE目標的計算方法請參考這篇【當你的資產往上增加時,FIRE目標也會跑前走】,大叔先假設三十年後的FIRE目標値是2649萬元。

因為每個人的所在地區與可支配所得不盡相同,大叔簡單用幾個試算結果來分享。

情境一:

你手中有300萬存款,每月可支配金額有5萬元。你打算在新北市買下1295萬的房子,貸款八成為1036萬,頭期款259萬元。

在本息平均攤還的條件下,你每月還款35014元,期初有41萬元可以All in投資,之後每月可定期定額14986元,假設投資的年化報酬率7.11%,房產的年化報酬率為3.85%,在30年後….

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情境一表格。(圖/方格子提供)

首先,在這樣的試算下你的「投資期末價值」不足FIRE目標要求的2649萬元,雖然30年後的房屋增值到4022萬元,但是純自住房無法產生收益,而且每月房貸佔原本可存款金額的70%。

除非將來你有打算搬到房價較低的地區,藉此取得更多的資金來捕足FIRE目標缺口,或是0050的年化報酬率由7.11%上昇到8%,那投資期末價值就能變成2696萬元並滿足FIRE目標,否則這樣的規劃明顯示有問題存在的。

單純租房就比較差嗎?如果房租控制在2萬元以下,那每月可投資金額為3萬元,試算出來的總資產其實與買房的情境差不多的,如果租金超過2萬元,那麼總資產就會落後於買房的情境一。

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單純租房,30年後買房試算。(圖/方格子提供)

但是如果你考慮在30年後在相同地區買下一棟房子,那可能房價就會是4022萬元,這樣你的現金就只會剩下2256萬元,同樣是不足FIRE目標需求。因此你只能考慮繼續租房或是轉移到房價更便宜的地區買房,才是比較合宜的作法。

情境二:

你手中有400萬存款,每月可支配金額有5萬元。你打算在桃園市買下953萬的房子,貸款八成為762萬,頭期款190萬元。

在本息平均攤還的條件下,你每月還款25767元,期初有209萬元可以All in投資,之後每月可定期定額24233元,假設投資的年化報酬率7.11%,房產的年化報酬率為4.76%,在30年後….

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情境二比較表格。(圖/方格子提供)

此情境很輕鬆的就可以達成FIRE目標,在買房的情況下,投資期末價值試算為4795萬,遠高於FIRE目標値的2649萬元。並且房貸支出也控制在可支配餘額的50%左右,單就這些數據來看是可以滿足買房與FIRE目標。

然後呢?

在以上這樣的試算中,究竟買房賺的多還是投資轉得巧呢?有人說買房因為借貸所以可以賺更多,但是在指數化投資複利的威力下也是有很驚人的獲利。

大叔先假設投資的年化報酬率是7.19%,在下表的條件下房產年化報酬率必須超過3.95%才能超過不買房,過去十年六都中有三個城市可以超過3.95%的成長,全國平均為3.05%。

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假設投資的年化報酬率是7.19%,在表格的條件下,房產年化報酬率必須超過3.95%才能超過不買房。(圖/方格子提供)

如果假設房產增幅是在最高的4.76%條件下,那投資報酬率必須多高才能超過買房的一方呢?推算出投資的年化報酬率必須達到8.11%就能打敗買房情境的總資產。

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假設房產增幅是在最高的4.76%條件下,推算出投資的年化報酬率必須達到8.11%,就能打敗買房情境的總資產。(圖/方格子提供)

在以上兩種試算中所假設的房產年化報酬3.95%或是投資年化報酬8.11%,都沒有偏離一開始我們看到的報酬率分佈範圍。其實分析下來的結果是:

先買房或先投資,就總資產成長性來看,沒有絕對的優劣。

雖然房屋的年化報酬率低於指數化投資,但是因為借貸開槓桿的關係,拉近了彼此之間報酬的落差,但是沒有高到可以大勝指數化投資,而且在不同城市地區與不同時間的股市比較,都各有勝負。

但是在此比較的前提是:你是使用指數化投資。因為只有這樣投資報酬率才有機會均值回歸在一定的合理範圍內,如果你採用的是主動投資,那就不可能是這樣的結論。

因為在長達三十年投資期間,主動投資的報酬率很難打敗指數化投資,多數人連上面提到0050的低標7.19%都沒機會打平。這類投資人自然是優先買房比較好,至少不動產很難發生虧損30%出場,但是主動投資很常發生。

還有嗎?

上面的討論都只談到理性的數字,但是貸款除了評估房貸的還款能力之外,貸款二十或三十年也是一種風險,大叔從網路找到了以下的數據:

內政部不動產資訊平台每季公布住宅貸款平均貸款期數,資料顯示,過去由於銀行承辦房貸以20年、240期(月)為主,且利率較高,許多人會提早還款,以減少繳息金額,10年前,2010年Q3全國平均貸款期限190個月,購屋人不到16年就會還清房貸。

但隨房價上揚,貸款時間一路增加,2017年第3季來到252個月,最新公布的2019年Q3,已達268個月,超過22年。

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六都新增房貸貸款期數統計。(圖/方格子提供)

拉長房貸期數,貸款壓力減輕相當明顯。但是這也表示你必須要有穩定的現金流才行。如果你在35歲順利存夠頭期款買房,並且也有足夠資金繼續投資,就像上面的情境二,貸款30年等於宣告你必須工作到65歲才行。

要在同一職場單位工作到65歲,並且薪資還要能持續穩定抗通膨,這本身就是一種難度,情境二的經濟條件還算寬鬆,在投資順利情況是有機會提前繳清貸款,但是如果你是情境一的經濟條件,你能提前繳清房貸的機率較低。

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房價負擔能力換算方式。(圖/方格子提供)

房貸負擔率=貸款月攤還額 / 家戶可支配所得。

而且情境一的房貸負擔率可能已經超過50%,你的還款之路其實風險很大,你也必須要小心中老年後非自願性的轉職,那可能會明顯降低你的主動收入,你老年時會無力負擔此貸款金額。

在買房與租房之間

對資產配置而言,不管你是將資金投入於購屋,或是將資金投入指數化投資工具。最終房屋與指數化投資工具都將是你總資產的一部分,而每個人可以運用的可投資金額有限,所以分配比重到何種資產才是關鍵所在,而且最好能兩全其美。

最終總資產的組合內容,決定你二十年或三十年後可以選擇的生活方式。

租屋方案或許過去三十年不需要承擔房貸的壓力,但是步入退休時即使有2千萬的資產,還是要面對房租的固定現金流支出,很多人也認為老年租房不易,這也是一種心理壓力,沒人知道自己老年時的健康狀態,一個穩定的居所是必須的,然而此時買房也會讓自己的FIRE目標馬上不足。

買房方案如果面臨退休時FIRE目標不夠時,或許可以考慮「以房養老」貸款來增加現金流, 或是透過賣大換小來增加現金流,這樣或許可能讓FIRE目標達成。

然而搬到房價較低的二線城市也是一種改善的方式。不過建議要早早規劃此類想法,賣房與離開習慣的生活環境,往往不是那麼容易適應。尤其是你已經習慣了現在的交通、醫療、生活型態,無法像年輕時較容易適應環境的變化了。

於是,重點在於平衡點的取捨。合理的房貸負擔率是小於30%,超過50%代表你的負擔能力過低了,如果你自身評估後房貸負擔率不足,那在此區落地生根對你或許是不適合的,搬離此區謀生未嘗不可呢?

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110年第1季全國及六都房價負擔能力指標。(圖/方格子提供)

因為每個人主觀認知的不同,但若僅僅是以當下的安全感為主要訴求,例如自有房與租屋在安全感上的落差。那麼三十年後極可能就會產生另外一個問題需要解決,例如:

FIRE目標資產所能產生的收益過低,你是否需要考慮賣大買小或是以房養老貸款等其他問題,但是退休階段被迫需要考慮買賣房子,無異又是一種安全感的挑戰。

有標準答案可以依循嗎?可惜沒有。就如本文一開始所提到的,心理面問題皆難以評估,尤其是「購屋」對很多人而言是情感面的需求。但是為了避免受到當下的情感面影響太深,你必須把更遙遠的未來的需求一併考慮才行。

除了老有所住,更要求老後的生活有品質,避免老時只剩一間房子或是需要四處搬遷。練習更理性的看待每個資產在未來的發展,如同在開銷與儲蓄間的平衡一樣,將買屋的影響也納入資產配置與投資計畫中一同規劃,絕非自己當下是否能承擔房貸這麼簡單。

買房賺得多還是投資賺得巧,從來都是個假議題。因為每個人的條件都不同,在不同的條件基礎上作討論或比較是沒有任何意義的。用合理的報酬率數字輔助並評估自身方案,大叔覺得幫助應該會大一些。

這是關乎你一輩子的事,畢竟沒人想要老年還居無定所,或是窮得只剩房子,那一點意義都沒有了。

作者介紹|FC的碎碎念

正如彼德・阿德尼(Peter Adeney)所寫的,這位部落客使用假名「錢鬍子」(Money Moustache)的名字對財務自由寫下的部落格: 「如果你可以擺脫對金錢的需求,你別無選擇,只能做更適合你的工作,更好的為世界奉獻⋯⋯如果你是為了愛而不是金錢,你將別無選擇但要做得更好」。

本文/圖經授權轉載自方格子(原標題:買房賺得多還是投資賺得巧)

責任編輯/焦家卉

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