我們想讓你知道：2021年房價高漲是全台各地普遍現象，專家解釋，預售屋加入實價登錄行列，在多頭期間隱隱有助漲賣方抬價的效果，很可能是今年漲幅驚人的主因！
數年以來，社會各界都希望房市交易資訊能夠透明化，而隨著「實價登錄1.0」、「實價登錄2.0」陸續實施，交易透明化、資訊公平性都得到實現；尤其實登2.0的預售屋實登新制，更是千呼萬喚始出來。（延伸閱讀：內政部出重手打炒房！嚴禁預售屋換約，炒作房市最高處3年徒刑或5,000萬元罰金）
但為何實價登錄實施後，房價反而漲更兇了？說出來您也許不信，但不管信不信，實價登錄對賣方而言，是個利大於弊的機制。
不分國內外 助漲也助跌
全球各個實施不動產交易實價登錄的國家，都已發現實價登錄具有「助漲、漲跌」的特殊效果。
其原理不難理解，因為多頭時期房價屬於「賣方市場」，喊價權利掌握在賣方手上；絕大多數賣方看到景氣好，就會「比高不比低」，不想賣得比實價登錄便宜。於是，「多頭時實登價格變成地板價」，賣方售價就踩著實登不斷往上漲。（延伸閱讀：為什麼疫情下房市熱度創新高？專家：預售屋納管，房地合一、實價登錄新制發威！）
但「空頭時實登價格變成天花板價」，因為房價下跌，買方取得主動權，而買方心態上從多頭時期勇敢追價轉為不想買貴，便從實登價格往下砍，越砍越低，助跌效果較為明顯。
機率各一半 買方為何較容易吃虧？
有的人認為，實登助漲助跌很公平，有一半的機會助漲房價，但同時有一半機會助跌，讓房價更便宜。如果您這麼想，那就太天真了。（延伸閱讀：買房要注意！揭露預售屋契約5大陷阱，別被建商吃死死）
全球多數國家，房地產多頭時間往往比空頭時間來得長，台灣尤為如此。我們把時間推回到2002年，當年國內房市交易價量已經逐漸走揚，2003年上半年因SARS爆發，房價一度暴跌，但SARS結束後，大多頭正式來臨，全國房價從2003年下半年一路漲到2008年下半年金融海嘯爆發為止，這波大多頭初期共歷時約5年。
2008年下半年起房價急跌，跌勢到了2009年下半年就已停止，空頭時間僅有1年。2009年下半年因房市資金行情的緣故，台北市房價率先暴漲，漲勢很快地擴散到全國，這波漲勢延續到2014年下半年至2015年初（各縣市稍有不同），這段多頭又走起碼5年。
接下來，空頭氛圍籠罩房市，全國房價在2014年下半年至2017年末進入盤跌之中，歷時大約3年。到了2018年，房市價量明顯反彈，房價由跌轉漲，一路漲到2021年仍未停止。
我們回顧上述多空時間段，從SARS之後開始算起，多頭共約13年，空頭時間竟只有4年。也就是說，台灣房市往往是「多頭時間長、空間時間短」。那麼，您覺得實登助漲助跌效果仍是各50％、50％嗎？答案是否定的，事實證明，實登助漲的時間長，而助跌時間短。
買方難得利 賣方占便宜
話說回來，大多數買方一輩子買、賣房子的次數，通常只有一、二次，不像建商、投資客頻繁買賣。而實登對於極少買賣的購屋族而言，效益相對低；對頻繁買賣的投資客與建商來說，效益卻很驚人。
很多人以為，建商過去透過「資訊不對稱」大賺特賺。這種想法並非不對，但卻言過其實。建商沒有三頭六臂，在沒有實登之前，價格大多是靠「打聽」、「市調」來的；在多數建商眼中，成交價宛如「薛丁格的貓」，房子賣掉之前，能賣到多少錢連建商都沒把握。
但有了實價登錄之後，「成交價」被確定了；當成交價確定，剩下要考慮的面向只剩成本與利潤，建商開發推案的風險能大幅降低。實登之於建商、投資客，都具有同樣的效益。
高價預售屋 助漲更有力
今年房市是標準的多頭格局，政府選擇讓預售屋實登上路，而預售屋又屬於房市最高價的產品，其助漲效果可想而知。由於預售屋實登是全國統一實施，國內房價因此在Q3大幅暴漲，漲到空手的購屋族「心會痛」，業者對實登卻「由恨轉愛」。
預售屋實登影響到的不只是預售屋市場，還有中古屋市場。中古屋雖然屋齡老，但屋主敝帚自珍，看到附近建案賣天價，產生「比價跟漲心理」，也順勢抬高自己房子的售價，全國房價於是進入大暴走模式。
客觀上來說，實價登錄確實達到資訊透明化的目標，但代價是大家買房子要花更多血汗錢。得失之間，是否符合您心目中的居住正義呢？
作者現為《住展雜誌》研發長，近年在金球獎、金鐘獎、金馬獎、奧斯卡獎都沒獲得肯定，專長是在房市好的時候說好、房市壞的時候說壞。
責任編輯/周岐原
