我們想讓你知道：台灣房市熱絡一整年後，還有多少上檔空間？作者根據海外房地產經驗提醒，以本地特殊人口結構，除非是買入自用住宅，否則長期而言，房市很可能將因為人口快速減少而連帶受重擊，出手前不可不慎！
筆者長期關心海內外房市，近年的投資重心日漸轉往海外，但對於台灣房地產還是相當留意，因為海外不動產可補國內房地產之不足，投資者可將台灣及海外不動產看做整個投資組合，利用不同的利潤規劃跟風險承受去組合成適合自己的投資！（延伸閱讀：恒大不僅不是中國版雷曼時刻，更有可能成為中國轉型契機）
甚至某些角度去思考，台灣房地產的未來發展也是海外房地產投資的機會成本！
前幾年全世界量化寬鬆，加上疫情因素，讓台灣房地產未來走向撲朔迷離，很多房地產大師的看法都截然不同，莫衷一是，但我一向喜歡用簡單的方式去看複雜的問題，在這邊文章一開始，我就分享大加我對台灣房地產的結論：
我認為台灣房地產將是：「短多、中平、長看空！」
筆者是怎麼去分析呢？就是：短期看經濟，中期看土地，長期看人口。
短期看經濟
目前各國都在印鈔票，資金氾濫，在資金面來看房市沒有悲觀的餘地，所以短期台灣的房價不會跌！至少在美國開始升息循環前，台灣房地產沒有悲觀的理由！（延伸閱讀：為什麼少子化加疫情，房價卻一直漲？專家：預設立場的人，買點來了也不會出手）
美國開始升息後，台灣房地產就馬上會跌嗎？那也未必。台灣人喜歡買房地產，「真投資，假需求」的買盤不容易縮手。但我必須提醒一下，現在想買房的朋友，必須要做「壓力測試」！
請各位預想，假設房屋貸款成數獲7成貸款，當房屋貸款利率升至3%，以「每月貸款利息本利和小於家戶總收入1/3，最大限度不大於家戶總收入1/2」比例計算，當讀者您陷入失業半年時，收支或存款依然可以順利繳納房貸，您若是可通過以上的壓力測試條件，那您應該就適合在現階段購買房地產！
很多朋友認為房貸利率不會變化，這種誤解，實是因為過去幾年都處於降息循環。事實上，除了少數固定利率的房貸方案，房貸利率其實是隨央行基本利率浮動的！因此，請務必先通過模擬最壞情況的壓力測試，再決定是否購買房地產！
中期看土地
這邊的「土地」一詞，我認為意味有二：首先是土地供給，接著是地段。未來，台灣房地產市場應會是「局部發展」，房市會因為新的經濟發展動起來。但台灣這些有局部發展機會的地方，將越來越少。過去幾年，台灣的房地產價格已經動到「蛋白區」，許多蛋白區的房價已經反應操作題材，未來能上演這樣行情的地方越來越少！
像台灣這樣成熟的房地產市場，我建議可投資新開發區，但該地區土地供給不能太多，且需要有腹地、距離「蛋黃區」不要太遠，最好有豐富的交通動線。畢竟地段選擇對於房地產來說永遠很重要，地段選擇決定了未來的利潤！盤點台灣的土地供給及地段，這樣的地方越來越少，因此我評斷，台灣房地產中期來看將會平淡一些！（延伸閱讀：李同榮觀點：7道逆風來襲，2022年房價漲勢可能中止！）
長期看人口
以下是台灣2020年的人口金字塔分佈圖，結構完全呈現「少子化、老齡化」的現象。這兩年，台灣人口已經「生不如死」，人口開始衰退！
過去經驗，人口增長初步呈現死亡交叉後的10年，房地產價格將衰退，這也是我判斷台灣房地產「長空」的重要依據！除非，台灣外國人移民政策修正，讓外來移民補足人口紅利，但短期看來不易！
住宅是用來住的，當人口越來越少，供給越來越多，供需原則下，台灣房地產長期當然將看空。
最後關於台灣房地產市場，我要提一下：「停滯性通膨」。
很多人說房市不會跌，原因還有：原物料價格一直上漲，加上找不到充足工人、讓人事成本大漲，因此房地產不會跌！
但不要忘記，有上演停滯性通膨的可能性！未來三年，停滯性通膨將是經濟主要議題，停滯性通膨一旦出現，對經濟傷害會很大！
什麼叫停滯型通膨？簡單講：即是「銷量下降、價格上揚」並存的現象。停滯性通膨主要特色之一，就是價格上漲，不是因為「需求增加」，而是由「供給方」發起。目前，房地產市場停滯性通膨的現象便很明顯，停滯性通膨後產生的「失業率飆高」跟「經濟蕭條」，是必須要注意的後遺症！
最後為大家做一個整理。展望未來台灣房市，須注意三個重點：一，請以自住市場為主。二，選擇有發展空間的新區段。三，考量房價增值空間時以抗通膨為目標，採守勢即可。
另外，也提醒各位讀者兩點心得：一，出手前務必記得做壓力測試。二，務必注意停滯性通膨發展情況。雖然我認為，台灣的房地產市場將是「短多，中平，長空」格局，但價位而言，住宅有安定的力量，若從自住角度出發，量力而為後，隨時都是購屋的好時候。
作者從事海外房地產投資，專營柬埔寨、東協及中國大陸等地房產，涉獵研究國際政治金融究，著有《玩賺金邊2021》一書。
責任編輯/周岐原
