以大台北來說，因為蛋黃區的房價一直高居不下，所以，有不少人都想要買蛋黃區的老屋來等待都更，藉以作為投資。
這當然是一種不錯的投資方法，不過在購屋之前，必須小心評估，因為並不是所有的老屋都符合都更條件，或是能夠順利進行危老重建，一旦沒辦法得到八成地主的同意，不管地段多好、房子多舊，都無法進行重建。
購買老屋前，務必審慎評估改建可能性
也因此，老屋絕對不能說買就買，購買前，可以先從以下幾點進行判斷：
（一）該基地是否有都更的可能
關於這一點，可以觀察附近是否有均質老屋，也就是說，周圍的房子必須夠舊、夠老，而非高樓大廈，此外，這樣的房屋也要夠多，基地要夠大，如果只有少數幾棟，因為利潤非常有限，建方通常也不會有太大的興趣。
（二）盡量選擇四、五層樓以下的老房子
就像之前提到的，樓層越高，地主的土地持分越小，改建後能分得的坪數就越少，若真的能夠改建，恐怕效益也不會太高。
（三）老屋是否有安全疑慮
如果買下的房子沒有辦法馬上進行都更，那就必須自住或租人。所以，在購買前，一定要仔細勘察屋況，如果買到的是一間自己怕危險而不敢住，也租不出去的房子，但又沒辦法馬上進行重建，很可能會陷入進退兩難的窘境。
我認識一位屋主，過去為了投資所買的每一棟老屋都能順利進行都更，真的非常幸運，相對的，也有一些屋主，雖然投資了不少老屋，但每一間都進行得很不順利，不是無法符合都更的條件，就是有地主堅持不願意加入重建。如果只是因為房子夠舊、夠老，就貿然買下，這個投資就會變成一種賭局，這種做法會給自己帶來很大的壓力，不僅帶有風險，也不太健康。
所以，只要遇到想投資精華區老屋來等待都更的人，我都會提醒他務必三思而行。可能的話，最好是在經濟有餘裕的時候再做這樣的投資，至少這樣就不用承受老屋無法立即重建所帶來的貸款或資金上的壓力。如果已經買了，事後發現重建的機會真的不大，除非有自住需求，否則我會建議地主找個機會把它賣了，把損失控制在最小的範圍之內。
如果無法重建，如何用輕裝修來解決屋況不好的問題
針對危險或老舊等不良屋況，重建當然是最釜底抽薪的方法。但是，如果屋況還不到重建的標準，但又想徹底翻新、改善住居環境，或是想裝上電梯，讓老人家方便進出，那就可以透過輕裝修或拉皮的方式來進行改善。
雖然工程不如重建浩大，但若想申請整建維護，還是要得到一定比例的屋主同意。申請通過之後，屋主就可以自己找建築師和營造廠來協助整建，政府也會提供補助。
以台北市為例，要申請外牆安全整新補助，亦即俗稱的拉皮，需要符合幾個條件，其中包括屋齡須達10 年以上、面臨道路之外牆飾面剝落，影響公共安全等等。施作工程時，政府也會提供補助*。同樣的，因為申請程序有些繁瑣，建議在工程方面屋主可以找營造廠幫忙，並請建築師協助分析基地條件，擬定計畫，比方說能否裝電梯、電梯需要多大，然後再申請補助。如果是單戶建築而非社區，則可透過輕裝修的方法來改善屋況。屋主可以自己找裝潢公司和設計師，但若房屋太過老舊，可 能還會牽涉到管線問題，可能需要請水電工或泥水工一起施工。
當然，即使已經做過外牆整新或室內裝修，如果住宅老舊到一定的程度，還是要隨時注意屋況，必要時可以請專業人士來進行檢測，確認屋宅的安全。
* 「台北市建築物外牆飾面剝落申請修繕及補助費用作業要點」重點節錄
關於補助對象
（一） 屋齡達10 年以上，且領有使用執照、營造執照（以使用執照、營造執照發照日期為準）或建物謄本之民間興建建築物。
（二） 本補助以面臨道路或依法留設供公眾通行之無遮簷人行道之外牆飾面剝落影響公共安全者為限；飾面剝落位置未面臨道路或無遮簷人行道者不予補助。
（三） 施作時應以該棟建築物面臨道路之外牆剝落飾面全面檢視，不得為特定或局部之修繕。
關於補助標準
（一）案件件數認定原則：
以棟為申請單元，同棟外牆飾面剝落之建築物視為一申請案。
（二）補助額度及施作內容：
1. 外牆飾面剝落維護修繕補助費用分吊車費及外牆飾面施作費兩項費用實支實付，每案補助以新台幣4 萬元為上限。
（1） 吊車費：申請案建築物為5層樓以下，補助吊車費用新台幣1萬元為上限；建築物為6 層樓以上，補助吊車費用新台幣2 萬元為上限。如無法以吊車施作，得以其他工法為之，所需費用核實計價，但施作費用若超過該案之吊車補助費用上限，以該案吊車補助費用之上限計算。
（2）外牆飾面施作費：
A. 施作內容應包含外牆剝落飾面之剔除、水泥砂漿粉刷及防水塗料處理，不含外牆飾面磁磚材料及其施工，補助以單價新台幣2 千元 / 平方公尺為上限。
B. 外牆飾面施作面積未達2.5 平方公尺者，考量施作人員出勤工資，補助金額以新台幣5 千元為上限。
2. 施工期間應設置必要之安全防護措施。
作者介紹｜黃張維
1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。
過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養份。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營都市更新與危老重建的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。
本文／圖經授權轉載自今周刊《都更危老大解密 耕築共好家園》（原標題：老屋還能買嗎？）
責任編輯／陳怡蓁
