Q11 都更真能「室內坪一坪換一坪」嗎？
以台北市第三種住宅區為例，法定容積率是225%，也就是說，每1 坪土地可蓋2.25 坪的容積，如果是4、5 層樓的公寓，基本上已經用完了所有的法定容積率，因此，申請重建所獲得的容積獎勵，普遍只夠用來抵給建方，當作興建的成本。此外，新屋的車道、大廳、電樓梯間等面積可能又占了15% 至20%，再加上建築成本不斷上漲，換算下來，想要室內坪一坪換一坪，有一定的難度。
除非使用分區是商業區，因商業區的法定基準容積比住宅區高，所以室內坪一坪換一坪的可能性也很高。換言之，使用分區（法定基準容積）與重建後室內能否一坪換一坪與否有直接的關聯。
Q12 都更期間，我和家人要住哪裡？
如果是建方和屋主合建，在重建期間，建方必須提供屋主適當的房屋租金補貼，在金額上，一般會參考房屋所在區域的市場行情，讓屋主可以租到和舊屋條件相近的環境和坪數，作為暫時的住所。
如果是屋主自建，興建期間的房租需由屋主自行負擔。因為建方或建築經理公司收取的是金額固定或固定比例的服務費，並不包含房租補貼，所以，屋主需自行租賃重建期間的住處。
Q13 老屋還能買嗎？
購買老屋來等待都更當然不失為一種投資方式，不過購屋前務必仔細評估，因為不是所有的老屋都符合都更或危老重建的條件，或是具有重建效益。以下是幾個簡單的評估的標準：
一、該基地是否有都更的可能：附近最好要有夠舊、夠老、夠多的均值房屋，因為重建的基地要夠大，建方才會有興趣重建。
二、盡量選擇4、5 層樓以下的老屋：樓層越高，土地持分越少，重建後能分得的坪數也就越小，即使真能重建，效益也非常有限。
三、老屋是否有安全疑慮：如果一時無法重建，勢必得自住或出租。若買的是有安全疑慮的老屋，不僅租不出去，自己也不敢住，很容易陷入進退兩難的困境。
作者介紹｜黃張維
1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。
過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養份。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營都市更新與危老重建的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。
本文／圖經授權轉載自今周刊《都更危老大解密 耕築共好家園》（原標題：房屋重建速查）
責任編輯／陳怡蓁
