本文內容均依據現行法規或法令，若有相異之處，請依最新版本的法規或法令為準。
Q1 建商、營造廠、建經公司各扮演什麼角色，想重建房屋該找誰？
建商就是一般所說的「建設公司」，不以公司名稱中有「建設」二字為限。在一個建案中，建設公司主要負責出資、整合、整體規劃設計、建材挑選，以及銷售方向和營造廠的管控等等，在本書中統一稱為「建方」。
營造廠主要負責興建工程，多與建設公司搭配合作。
建經公司為「建築經理公司」的簡稱，這是政府為改善不動產交易秩序所創設的行業，主要是以公正第三者的角度，提供資訊、營建或管理等服務。在老屋重建過程中，可負責銀行工程融資款項的查核和營建進度管理，並協助屋主自辦重建作業。
因為建方可以從一開始的屋主整合階段便提供協助，考慮進行房屋重建時，建議可以先找一家值得信賴的建方諮詢，了解相關細節。
Q2 危老重建要符合什麼條件？
危老重建的申辦資格包括以下3項：
一、位於都市計畫區域內
二、非歷史建築、不具文化歷史紀念藝術價值
三、危險或老舊的合法建築
最重要的是，申請時需得到100％住戶的同意。
Q3 都更重建要符合什麼條件？
都更重建的申辦資格包括以下3項：
一、位於都市更新地區或都市更新單元
二、符合地方政府更新單元劃定標準
三、 30 年以上合法建築物之重建，或20 年以上合法建築物之整建、維護
第二、三兩項各縣市政府均有不同規定，且會不定期進行微調。
此外，申請時需得到80％屋主的同意，且各縣市政府針對最小重建基地面積也有不同規定，以台北市和新北市為例，至少需有500 平方公尺（約151 坪）。
Q4 合建是什麼？
由建方代為整合規劃、管控整合房屋重建工作，包括與所有屋主洽談、評估屋宅條件、準備資料向政府部門提出申請、銷售（包含預售）、發包給營造廠，一直到後續的監工、交屋、客服，都由建方主導。
完工後的房子，除了屋主應分得的部分，其餘必須交由建方銷售，並由建方享有所得。
Q5 委建又是什麼？
由屋主主導整個重建工作，但可委託建方或建築經理公司來執行申請、銷售、發包營造廠、監工等工作。房屋銷售所得為屋主所有，建方或建築經理公司則向屋主領取服務費作為酬勞。
Q6 重建需要費用嗎？
若是合建，除了應繳納給政府的稅費及預繳的管理費之外，屋主不須繳交任何費用。若是委建，需屋主自行籌措所有經費，通常是由屋主以自己的土地向銀行申請融資。
Q7 重建需要多少時間？
都更重建的程序極為繁瑣，且每一個階段和步驟都必須通過政府的審核、監督，所以耗費的時間較長，光是事業計畫及權利變換計畫的審核時間，動輒需要數年。此外，還要加上屋宅興建的時間，約2 至5 年（視住宅規模與施工方式而定）。
危老重建的程序比都更重建簡單許多，重建計畫審核時間最快1 個月，平均約3 至6 個月。此外還要加上屋宅的興建時間。
Q8 政府有針對房屋重建提供補助或獎勵嗎？
一、以危老重建來說：
費用補助：政府有針對尚在申請程序中的危老屋宅進行補助，審核通過後，還有工程費用補助與工程融資利率的優惠。
容積獎勵：上限是基準容積之1.3 倍或原建築容積之1.15倍，另加10% 的時程及規模獎勵。
稅務減免：重建期間及重建後的地價稅、房屋稅。
二、以都更重建來說：
費用補助：主要是針對委建的屋主，提供更新會運作費用補助，以及工程融資利率優惠。
容積獎勵：上限是基準容積之1.5 倍或原建築容積再加基準容積之0.3 倍。
稅務減免：重建期間及重建後的土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅。
Q9 何挑選好的建方？
挑選建方時，專業與態度缺一不可，以下為幾個簡單的篩選標準：
一、擁有優秀的合作團隊：一個好的建方必須要有足夠的熱誠和人脈，邀集眾多實力堅強的建築業上下游相關團隊一起合作。而為了讓建案有更好的呈現，有些案子其實可以由兩家建設公司一起聯手執行，雙方截長補短，相較於單打獨鬥的團隊，可以創造出更大的效益。
二、建方要能直接面對屋主：即使是透過中人介紹的建案，建方最好可以和中人一起與屋主洽談，屋主若有任何疑問，才能得到建方的直接回應或承諾，而且屋主的意見也可以反映在建案的規劃和設計上，不致被忽略。
三、具備足夠的經驗值：最好是挑選有都更或危老重建專業或已有相關案例作品的建方，如此才能判斷這家公司的興建品質、與屋主間溝通互動的方式等。公司的規模大小倒不是最重要的指標。
四、說法前後一致：如果對同一件事的說法前後不同或閃爍其詞，便是一個危險訊號。
五、簽約為憑：不管建方提出多麼優渥的條件，都必須以方會以無限期的開口合約來綁住屋主，屋主可能會因建方整合不成而陷入進退兩難的風險，這一點也務必當心。
六、具可信度：針對建方提出的內容，特別是有關法令或法規的部分，不妨打電話到政府機關求證，藉以確認這家公司是否隱匿或捏造資訊。
七、良好的溝通態度：建方必須有耐心且正確的回答屋主的疑慮和所有疑問。
Q10 新屋的價格如何制定？
如果是危老重建，且是屋主和建方合建，房屋的售價通常由建方與代銷公司在評估該區域相關產品與基地條件後，加以訂定。
如果是都更重建，若採權利變換方式實施，因為政府有固定的機制來確認建設公司所提出的價格是否合理，所以房屋價格必須依照政府規定，由3 家估價師來評估，最後再訂出更新後的價值；但若是協議合建，房屋售價則由建方與代銷公司在評估該區域相關產品與基地條件後，加以訂定。
Q11 都更真能「室內坪一坪換一坪」嗎？
以台北市第三種住宅區為例，法定容積率是225%，也就是說，每1 坪土地可蓋2.25 坪的容積，如果是4、5 層樓的公寓，基本上已經用完了所有的法定容積率，因此，申請重建所獲得的容積獎勵，普遍只夠用來抵給建方，當作興建的成本。此外，新屋的車道、大廳、電樓梯間等面積可能又占了15% 至20%，再加上建築成本不斷上漲，換算下來，想要室內坪一坪換一坪，有一定的難度。
除非使用分區是商業區，因商業區的法定基準容積比住宅區高，所以室內坪一坪換一坪的可能性也很高。換言之，使用分區（法定基準容積）與重建後室內能否一坪換一坪與否有直接的關聯。
Q12 都更期間，我和家人要住哪裡？
如果是建方和屋主合建，在重建期間，建方必須提供屋主適當的房屋租金補貼，在金額上，一般會參考房屋所在區域的市場行情，讓屋主可以租到和舊屋條件相近的環境和坪數，作為暫時的住所。
如果是屋主自建，興建期間的房租需由屋主自行負擔。因為建方或建築經理公司收取的是金額固定或固定比例的服務費，並不包含房租補貼，所以，屋主需自行租賃重建期間的住處。
Q13 老屋還能買嗎？
購買老屋來等待都更當然不失為一種投資方式，不過購屋前務必仔細評估，因為不是所有的老屋都符合都更或危老重建的條件，或是具有重建效益。以下是幾個簡單的評估的標準：
一、該基地是否有都更的可能：附近最好要有夠舊、夠老、夠多的均值房屋，因為重建的基地要夠大，建方才會有興趣重建。
二、盡量選擇4、5 層樓以下的老屋：樓層越高，土地持分越少，重建後能分得的坪數也就越小，即使真能重建，效益也非常有限。
三、老屋是否有安全疑慮：如果一時無法重建，勢必得自住或出租。若買的是有安全疑慮的老屋，不僅租不出去，自己也不敢住，很容易陷入進退兩難的困境。
作者介紹｜黃張維
1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。
過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養份。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營都市更新與危老重建的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。
本文／圖經授權轉載自今周刊《都更危老大解密 耕築共好家園》（原標題：房屋重建速查）
責任編輯／陳怡蓁
