案例二：興富發買青埔
興富發以24.23億買下約2285坪的青埔商業區商一的土地，每坪土地單價約106萬，來看看這個案例。一樣用我們的三組關鍵字搜尋青埔重劃區+商一+容積率不大於，Google會直接告訴你青埔商一的土地，上限容積是250%；
速算公式：
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價
［（106萬 ÷ 240% ÷ 1.6）+13萬］ ×1.35 = 54.8萬
土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價27.6萬/坪＋ 13萬/坪 + 14.2萬/坪 = 54.8萬/坪
興富發青埔的最新購地案，未來推案價預估每坪約54.8萬；加上現在青埔靠近中心區的房價，已站穩45萬，從這樣觀察，興富發說未來會賣到5字頭，似乎也不是隨便說說。
案例三：春福台南高鐵 台糖案
當然這個推估法還是有例外，一次多看幾筆會比較精準。像是台糖舉辦台南高鐵站旁的住宅區土地標售案，春福建設以每坪約34萬元買下，以這價格推估，會得到未來這裡每坪要賣31萬以上。
速算公式：
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價
［（34萬 ÷ 200% ÷ 1.6）+12萬］ ×1.35 = 30.5萬
土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價10.6萬/坪＋ 12萬/坪 + 7.9萬/坪 = 30.5萬/坪
這時候消費者要特別注意，如果多算幾筆，區域其他建設公司標地，行情都在20幾萬，和春福的這筆金額相差太多，不太不合理；這個時候就要做進一步的了解。
原來這筆交易是類似合建分售，台糖不是拿一筆現金，而是最後會分回房子做銷售，與政府標地的方式不同。當條件以合建分售的情形來看時，回推金額是不具意義的，不要被錯誤資訊所誤導了。
■ 總結
這樣大家有學會怎麼去推算未來房價了嗎？
只要記得未來房價是由（土地成本＋營造成本）x 建商利潤所構成
未來房屋的單坪價＝〔(土地單價÷上限容積率÷1.6)+12~14萬的營造成本〕×1.35
利用這個公式，基本上你只要查出這塊地的上限容積率，就可以知道未來可能的房價了！
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責任編輯／林彥呈
